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10 - Fehlen oder verspätete Abrechnung

LG München I, Urteil vom 18.01.2018, AZ.: 31 S 11 267/17, WuM 2018, 427

 

1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat die verspätete Geltendmachung von Nachforderungen einer Betriebskostenabrechnung im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht zu vertreten, wenn infolge eines mit einem anderen Mitglied der WEG geführten Rechtsstreit die erforderlichen Grundlagen für die Heizkostenabrechnung nicht rechtzeitig vorliegen.

2. Der Vermieter ist im Falle der zwischenzeitlichen Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt, das Kautionsguthaben bis zur endgültigen Abrechnung in der Höhe einzubehalten, in der er berechtigter Weise – etwa aufgrund eines Vergleichs mit den Vorjahresabrechnungen – mit einem Nachzahlungsanspruch gegen Mieter rechnen darf.

LG Hamburg, Urteil vom 02.05.2017, Az. 316 S 77/16, WUM 2017 S. 464

 

Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bei einem Einwurf in den privaten Briefkasten ist auch am Silvestertag jedenfalls bis 18.00 Uhr eingehalten. Hier ist zu berücksichtigen, dass auch mit Zustellungen durch die Post oder deren Konkurrenzunternehmen nicht mehr nur vormittags zu rechnen ist.

AG Köln, Urteil vom 11.03.2016, Az. 208 C 495/15, WUM 2017, S. 265.

 

Ein Verschulden des Vermieters an dem verspäteten Zugang der Betriebskostenabrechnung entfällt nicht wegen der Weigerung des Mieters, dem Vermieter bei Rückgabe der Wohnung die neue Adresse mitzuteilen, wenn der Vermieter nicht alle zumutbaren Möglichkeiten ausgeschöpft hat, die neue Adresse des Mieters zu ermitteln. Auf das Bestehen eines Nachsendeantrags unter der alten Adresse darf der Vermieter 17 Monate nach Rückgabe der Wohnung nicht mehr vertrauen.

AG Lüdenscheid, Urteil vom 23.09.2011 in WM, Seite 628 Aktenzeichen 93 C 21/11

 

Mit Einwurf der Betriebskostenabrechnung bei kalenderjährlicher Abrechnungsperiode am 31.12. um 17.00 Uhr in den Briefkasten des Mieters geht diese grundsätzlich an diesem Tag dem Mieter nicht zu.

LG Koblenz, Urteil vom 28.01.2010, Aktenzeichen 14 S 318/08 in WM 2011, Seite 564

 

Die Parteien des Wohnungsmietvertrages können im Einzelfall vereinbaren, den Zugang der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Jahresabrechnungsfrist als nicht verspätet zu behandeln.

BGH, Beschluss vom 03.05.2011, Aktenzeichen VIII ZR 139/10

 

Der Vermieter kann einen irrtümlich errechneten Guthabenbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht zurückfordern oder mit einem bereicherungsrechtlichen Erstattungsanspruch in Höhe des Guthabens gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.

(AG Köln Urteil vom 16.07.2008, Az.220 C 435/07) WM 2008, 483.

 

Der Vermieter muss beweisen, dass dem Mieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugegangen ist. Die Regeln des Anscheinsbeweises finden keine Anwendung. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Abrechnung als Einwurf-Einschreiben versandt hat.

(BGH, Urteil vom 29.03.2006 - VIII ZR 191/05) WM 2006, S. 383 f.

 

In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht.

(AG Hamburg Wandsbek, Urteil vom 07.04.1989 - 715 C 484/88) WM 91, 122

 

Zahlt der Mieter vorbehaltlos den vom Vermieter geforderten Nachzahlungsbetrag aus einer Heizkostenabrechnung, so ist er zum Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Verbrauchskosten beweispflichtig.

(AG Oberhausen, Urteil vom 26.05.1992 - 32 C 174/92) WM 93, 68

 

Rechnet der Vermieter über die Heizkostenvorauszahlung trotz Abmahnung nicht ab, so kann der Mieter die Rückzahlung verlangen

(AG Neuss, Urteil vom 10.11.1989 - 36C258/89) WM 90, 85

 

Der Vermieter ist berechtigt, die vertraglich vereinbarten Betriebskosten auch dann zukünftig abzurechnen, wenn er über Jahre hinaus einen Teil der Betriebskosten nicht abgerechnet hat.

(LG München II, Urteil vom 10.01.1991 - 8S1543/90) WM 91, 158

 

Rechnet der Vermieter über die erhaltenen Betriebskostenvorauszahlungen pflichtwidrig nicht ab, kann der Mieter die gesamten Vorauszahlungen zurückverlangen.

(LG Berlin, Urteil vom 08.07.1994 - 64 S 92/94) HKA 94, 35

 

Ist die innerhalb der 12-monatigen Frist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV erfolgte Betriebskostenabrechnung nicht ordnungsgemäß, so kann der Vermieter diese Ausschlussfrist nicht dadurch umgehen, dass er die ursprünglich unwirksame Abrechnung nach dieser Frist noch einmal nachbessert.

(LG Gießen, Urteil vom 06.04.1994 - 1 S 471/93) WM 94, 694

 

Der auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen in Anspruch genommene Vermieter ist - vorbehaltlich des Gesichtspunktes prozessualer Verspätung - nicht gehindert, eine Abrechnung noch in der Berufungsinstanz vorzutragen..

(LG Berlin, Urteil vom 28.03.2000 - 64 S 516/99) ZMR 2000, 534

 

Der Mieter kann nach beendetem Mietverhältnis die Rückzahlung sämtlicher Betriebskostenvorschüsse verlangen, über die der Vermieter noch nicht abgerechnet hat, wenn weder Abrechnungen für vergangene Zeiträume erfolgt sind, noch solche für die anderen Wohnungen in demselben Haus vorliegen (Anschluss an OLG Braunschweig, GE 1999, 1213 und ZMR 1999, 694 mit Anm. Schmid).

(AG Reutlingen, Urteil vom 20.11.1998 - 14 C 1603/98) WM 2001, 31

 

Der Vermieter kann sich der Pflicht zur Unterhaltung der Ölzentralheizung und zur Betriebskostenabrechnung nicht dadurch entledigen, dass er Beschaffung und Auseinandersetzung um die Bezahlung von Heizöl den Mietparteien untereinander aufgibt.

(AG Aachen, Urteil vom 03.05.1994 - 8 C 728/93) WM 94, 436

 

Wird der sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Saldo vorbehaltlich zwischen den Parteien ausgeglichen, so ist jede Partei mit nachträglichen Einwendungen ausgeschlossen, die bereits bei Rechnungserteilung hätten geltend gemacht werden können.

AG Hamburg-St. Georg vom 16.06.2005, AZ: 921 C 37/05 (WM 2005, S. 775)

 

Der Vermieter wahrt die Jahresfrist zur Mitteilung der Betriebskostenabrechnung, wenn er die Unterlagen am Stichtag 31. Dezember in den Briefkasten des Wohnungsmieters einwirft.

AG Leipzig vom 06.09.2005, AZ: 163 C 4723/05 (ZMR 2006, S. 48)

 

1. Wenn der Vermieter (bzw. seine Hausverwaltung als Erfüllungsgehilfe) alles getan hat, um einen fristgerechten Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter herbeizuführen, sich ein (fristgerechter) Zugang jedoch nicht nachweisen lässt, hat der Vermieter den Fristablauf nicht zu vertreten.

AG Oldenburg vom 24.09.2004, AZ: E 5 C 5302/04 (ZMR 2005, S. 204)

 

Die Versäumung der Ausschlussfrist des § 556, Abs. 3, Satz 3 BGB infolge Verzögerungen des Postlaufs führt nicht zu einem Ausschluss des Nachforderungsrechtes des Vermieters, wenn er alles Notwendige und Zumutbare getan hat, um eine rechtzeitige Mitteilung der Betriebskostenabrechnung zu ermöglichen.

 

Bei rechtzeitiger Absendung der Betriebskostenabrechnung ist es weder notwendig noch dem Vermieter zumutbar, den Zugang der Abrechnung auf andere Weise als durch postalische Versendung zu bewirken.

 

Der Vermieter braucht sich dann nicht zu vergewissern, ob die Abrechnung dem Mieter tatsächlich zugegangen ist.

LG Bremen vom 30.11.2004, AZ: 8 S 163/04 (WM 2005, S. 63)

 

Geht die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 dem Mieter nach dem 01.01.2003 zu, so ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Gleiches gilt für die Abrechnung der Betriebskosten für das Kalenderjahr 2001.

AG Köln vom 21.04.2005, AZ: 210 C 31/05, nicht rechtskräftig (ZMR 2005, S. 543)

 

Die Mitteilung der Betriebskostenabrechnung erfolgt nur dann rechtzeitig i. S. von § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB wenn unter normalen Umständen damit gerechnet werden darf, dass sie noch vor dem Ablauf der Frist zur Kenntnis genommen wird (gegen AG Oldenburg, ZMR 2005, S. 204). Dies ist bei einem am Silvestertag um 19:11 Uhr in einer Anwaltskanzlei eingehenden Fax nicht mehr der Fall.

AG Siegburg vom 09.09..2005, AZ: 109 C 260/05 (WM 2005, S. 775)

 

Ist der Mieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums der Betriebskosten aus der Wohnung ausgezogen, ohne dem Vermieter die neue Anschrift mitzuteilen, reicht es für die Erfüllung seiner Obliegenheit nicht aus, dass der Vermieter die Betriebskostenabrechnung vor Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums an die frühere Wohnanschrift des Mieters mit der Post verschickt.

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