11 - Verjährung und Verwirkung

Der Mieter hat einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsverbot bis zum Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB geltend zu machen. Anderenfalls unterfällt er gemäß § 556 Abs. 3 S 6 BGB dem Einwendungsausschluss, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Urteil: LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 15. Juni 2021, Az.: 67 S 61/21 in WuM 2021, Seite 557

Der Einwendungsausschluss gem. § 556 III 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 I 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Urteil: BGH, Urteil vom 11.05.2016, Az.: VIII ZR 209/15, WUM 2016, S. 420 ff.

Eine Betriebskostenabrechnung, bei der sämtliche Positionen mit fiktiven Werten (hier: den Vorjahreswerten) ausgefüllt sind und die dem Mieter einzig zu dem Zweck mitgeteilt wird, die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zu wahren, ist nicht formal ordnungsgemäß.

Urteil: AG Siegburg, Urteil vom 30.05.2014, Aktenzeichen 126 C 5/14 in WM 2014, Seite 553

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Auch bei formeller Richtigkeit einer Abrechnung ist eine Nachforderung nicht mehr möglich, wenn aufgrund eines Versehens des Vermieters Betriebskostenarten zunächst falsch bezeichnet waren und dies erst nach Ablauf der gesetzlichen Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert wurde.

Urteil: AG Lüdenscheid, Urteil vom 15.05.2014, Aktenzeichen 92 C 41/13 in WM 2014, Seite 421

Eine Forderung auf Nachzahlung von Betriebs- oder Heizkosten, die mehr als drei Jahre nach der Abrechnung geltend gemacht wird, ist verwirkt, wenn der Mieter aufgrund des Verhaltens des Vermieters darauf vertrauen durfte, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden. Dies ist der Fall, wenn der Mieter nach Erhalt der Abrechnung einzelne Positionen beanstandet und der Vermieter darauf erst nach über einem viertel Jahr antwortet, die Angelegenheit werde nun geklärt, und dann nach weiteren 2,5 Jahren ohne weitere Benachrichtigung ein Mahnbescheid beantragt wird.

Urteil: AG Köln, Urteil vom 20.07.2013, Aktenzeichen 226 C 57/13 in WM 2015, Seite 672

Das Rechtsinstitut der Verwirkung bleibt neben der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB anwendbar.Die Verwirkung eines Rechts setzt neben dem Zeitablauf (Zeitmoment) das Vorliegen besonderer Umstände voraus, aufgrund derer der Verpflichtete darauf vertraut hat und vertrauen durfte, dass das Recht in Zukunft nicht geltend gemacht werden würde. Ein solches Umstandsmoment kann gegeben sein, wenn die Nebenkostennachforderung aus den vorangegangenen vier Abrechnungsjahren trotz Nichtzahlung nicht gerichtlich geltend gemacht wurden und das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet wurde.

Urteil: BGH, Beschluss vom 21.02.2012, Aktenzeichen VIII ZR 146/11 in WM 2012, Seite 317

Die Nachforderung rückwirkend erhöhter Grundsteuer kann der Vermieter (hier: nach beendetem Mietverhältnis) geltend machen, solange die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, beginnend mit dem Ablauf des jeweiligen Jahres der zulässigen Mitteilung der Betriebskostenabrechnung des früheren Abrechnungszeitraums, nicht abgelaufen ist.

Urteil: LG Düsseldorf, Urteil vom 22.09.2010, Aktenzeichen 23 S 430/09, WuM 2010, Seite 749

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Materiell rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte.

Urteil: BGH Urteil vom 12.05.2010, Aktenzeichen VIII ZR 185/09, WuM 2010, Seite 420

Allein das Verstreichenlassen der mietvertraglich vereinbarten Frist zur Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen führt nicht zur Verwirkung einer Nachzahlungsforderung des Vermieters.

Urteil: BGH, Beschluss vom 27.10.2009, Aktenzeichen VIII ZR 334/07, WuM 2010, 36

Zahlt der Mieter über mindestens sechs Jahre hinweg auf Betriebskostenabrechnungen, so kann davon ausgegangen werden, dass sich die Parteien infolge dieser jahrelangen Übung stillschweigend darauf geeinigt haben, die von der Vermieterseite in Rechnung gestellten Betriebskosten auf den Mieter abzuwälzen (BGH, NJW-RR 2000, 1463).

Urteil: AG Pinneberg vom 18.03.2005, AZ: 66 C 205/04 (ZMR 2005, S. 371)

Verwirkung von Betriebskostennachforderungen; Heizkostenabrechnung:

Nach dem Hinweis hat der Kläger seine Berufung zurückgenommen

Urteil: OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 24.06.2004, AZ: I-24 U 92/04, (ZMR 2005, S. 42)

Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlung wird 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode fällig und unterliegt der dreijährigen Verjährung.

Urteil: LG Neubrandenburg Beschluss vom 09.09.2003, Az. I T 45/03, WM 2007,S. 390

Der Anspruch des Mieters auf Rückerstattung überhöhter Betriebskostenvorauszahlungen ergibt sich aus seinem Umfang nach nicht aus §§ 812 f. BGB, sondern aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages. Der Rückerstattungsanspruch verjährt nach altem Recht innerhalb von vier Jahren. Die Verjährung beginnt mit der jeweiligen monatlichen Überzahlung.

Hinweis: altes Recht

Urteil: OLG Koblenz, Beschluss vom 15.04.2002, 5 W 235/02, Die Heizkostenabrechnung 2000, Seite 24

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Die ständige Rechtsprechung des BGH und des Oberlandesgerichtes geht dahin, dass allein durch das Unterlassen des Abrechnens der Nebenkosten noch nicht einmal das Zeitmoment einer Verwirkung eintritt, dass es hierfür vielfache Ursachen geben kann, so etwa, dass die Abrechnung einfach vergessen wurde. Der Verstoß gegen Treu und Glauben, der den Verwirkungstatbestand begründet, besteht in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs, die darin zu sehen ist, dass die Forderung noch verfolgt wird, obwohl der Vertragspartner bereits darauf vertrauen durfte, dass keine Forderungen mehr geltend gemacht werden, und er sich darauf bereits eingerichtet hatte. Das bloße und auf einem Versehen beruhende Unterlassen der Abrechnung löst noch keinen die Annahme einer Verwirkung rechtfertigenden Vertrauenstatbestand aus.

Hinweis: altes Recht

Urteil: OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.10.2002 - 24 U 237/01, WM 2003, 151

Zur Annahme der Verwirkung des Anspruchs auf die Abrechnung einer vertraglichen Betriebskostenposition reicht es nicht aus, dass der Vermieter von der ersten Abrechnung an diese Betriebskosten nicht geltend gemacht hat.

Urteil: LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 25.01.2001 - 1 S 60/00, WM 2001, 245

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Die Verjährungsfrist für Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen beginnt mit der die Fälligkeit der Nachforderung begründenden Abrechnung.

Urteil: LG Berlin, Urteil vom 01.09.2000, ZMR 2001, 33

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Macht der Vermieter nach Auseinandersetzungen über eine Betriebskostenabrechnung aus einem seit fünf Jahren bestehenden Mietverhältnis erst zweieinhalb Jahre nach Beendigung der Auseinandersetzung den Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung erneut geltend, ist sein Anspruch verwirkt.

Hinweis: altes Recht

Urteil: LG Berlin, Urteil vom 16.10.2001 - 64 S 158/01, Die Heizkostenabrechnung 2002, Seite 16

Zur Verwirkung von Nebenkostenforderungen.

Urteil: OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.01.2000 - 24 U 111/99, WM 2000, 603

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Die kurze Verjährung der §§ 197, 201 BGB gilt auch für den Anspruch des gewerblichen Vermieters auf Zahlung des sich aus der allgemeinen Betriebskostenabrechnung ergebenden Saldos.Zur Frage der Verwirkung einer Nebenkostennachforderung bei Versäumung einer vertraglich vereinbarten Abrechnungsfrist.

Urteil: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2000 - 10 W 1/00, ZMR 2001, 215

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Die kurze Verjährung der §§ 197, 201 BGB gilt auch für den Anspruch des gewerblichen Vermieters auf Zahlung des sich aus der allgemeinen Betriebskostenabrechnung ergebenden Saldos.Zur Frage der Verwirkung einer Nebenkostennachforderung bei Versäumung einer vertraglich vereinbarten Abrechnungsfrist.

Urteil: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2000 - 10 W 1/00, WM 2000, 133

Hinsichtlich der Verwirkung von Betriebskostennachzahlungsansprüchen ist auf den einzelnen Abrechnungszeitraum abzustellen, wobei eine Frist von vier Jahren ab dem Ende des Abrechnungszeitraums angemessen erscheint.

Urteil: LG Frankfurt/M., Beschluss vom 30.07.1999, 2/17 S 444/98, NZM 2001, 667

Eine Mietvertragsklausel, die den Verzicht auf die Geltendmachung der Verwirkung vorsieht, ist gemäß § 9 AGBG unwirksam.

Urteil: AG Siegen, Urteil vom 05.06.1997 - 5 C 4265/1996, WM 98,319

Nach dem vorbehaltlosen Ausgleich des sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Saldos ist der Vermieter grundsätzlich mit Nachforderungen - auch aufgrund einer korrigierten Abrechnung - ausgeschlossen.

Urteil: AG Hamburg, Urteil vom 12.06.1996 - 40 b C 11/96, WM 96,777

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Das notwendige Zeitmoment der Verwirkung einer Betriebskostennachforderung ist ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode gegeben. Das Umstandsmoment kann bei verspäteter Abrechnung vor Verjährung der Nachzahlungsforderung erfüllt sein. Ein zu berücksichtigender Umstand ist der Vertrauenstatbestand beim Mieter, dass die vertraglichen Vorauszahlungen kostendeckend seien, und die Förderung dieses Vertrauens durch unterlassene Abrechnungen.

Urteil: LG Hannover, Urteil vom 06.03.1996 - 1 S 145/95, WM 96,427

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Eine Verwirkung der Nachforderung von Betriebskosten tritt nicht schon deshalb ein, weil der Vermieter nicht binnen einer angemessenen Frist abgerechnet hat. Vielmehr muss der Mieter - will er sich darauf berufen - bestimmte Umstände substantiiert darlegen, die den Schluss zulassen, er habe darauf vertrauen dürfen, dass er wegen Nachforderungen nicht mehr in Anspruch genommen werde.

Urteil: LG Gießen, Urteil vom 12.06.1996 - 1 S 56/96, HKA 96,32

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Leitet der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung nicht bis zum Ablauf des zwölften Monats nach der Abrechnungsperiode zu, ist er mit einem Nachzahlungsanspruch nicht ausgeschlossen, wenn seine Abrechnungspflicht aus der Betriebskostenumlageverordnung folgt und eine Verwirkung des Anspruchs aus allgemeinen Rechtsgrundsätzen nicht anzunehmen ist.

Urteil: AG Weißwasser, Urteil vom 20.08.1996 - 3 C 0425/96, WM 96,627, HKA 96,32

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Die Überschreitung der Jahresabrechnungsfrist zu den Betriebskosten der preisgebundenen Neubauwohnung führt zu einem Ausschluß des Vermieters mit Nachforderungen. Dies gilt nicht für Abrechnungszeiträume, die vor dem 29.08.1990 endeten. Nachforderungen aus diesen Zeiträumen können verwirkt sein. Allein ein Zeitablauf von vier Jahren und ein Wechseln der Mietwohnung im Bestand des Vermieters begründen aber keine Verwirkung.

Urteil: LG Trier, Urteil vom 29.08.1996 - 3 S 107/96, WM 96,715

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Nebenkostenvorschüssen unterliegt jedenfalls dann der kurzen Verjährung des § 197 BGB, wenn für die periodisch geleisteten Vorauszahlungen von vornherein ein Rechtsgrund fehlte.

Urteil: OLG Hamm, Urteil vom 01.03.1995, Az. 30 U 178/94, HKA 95, 27

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Mit einem gemäß § 558 BGB verjährten Schadensersatzanspruch kann der Vermieter nicht gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen zuviel vorausgezahlter Heizkosten aufrechnen, wenn der Vermieter die Heizkostenabrechnung nach Ablauf der Verjährungsfrist erteilt hat.

Urteil: AG Eschweiler, Urteil vom 07.12.1994 - 6 C 464/94, WM 96, 99

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Der Anspruch auf Betriebskostennachzahlung gegen den gewerblichen Zwischenvermieter von Wohnraum ist verwirkt, wenn der Vermieter entgegen dem Mietvertrag die Betriebskostenabrechnung verspätet vorlegt.

Urteil: AG Neuss, Urteil vom 16.03.1994 - 44 C 19/94, WM 97,121

Erhebt ein Vermieter nicht die im Mietvertrag vereinbarte Vorauszahlung von Betriebsnebenkosten, so kann er diese nicht im nachhinein im Wege der Betriebskostenabrechnung nachverlangen; die Forderungen sind verwirkt.Vorauszahlungen sind nach § 4 Abs. 1 MHG in angemessener Höhe zu den zu erwartenden tatsächlichen Betriebskosten zu vereinbaren. Monatliche beziehungsweise vierteljährliche Vorauszahlungen sind als angemessen und daher zulässig anzusehen.

Urteil: LG Berlin, Urteil vom 25.02.1993 - 62 S 401/92, HKA 93, 40

Ein Umstandsmoment, das die Verwirkung einer Nachzahlungsforderung aus der Betriebskostenabrechnung anzunehmen gestattet, kann darin erkannt werden, dass der Vermieter zwar die Heizkosten regelmäßig abgerechnet hat, sonstige Betriebskosten aber erstmalig nach Beendigung des Mietvertrages nachfordert.

Urteil: LG Hannover, Urteil vom 14.02.1991 - 3 S 331/90, WM 91, 599

Die Nachforderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung ist verwirkt, wenn der Vermieter weitere drei Monate nach Ablauf der Abrechnungsfrist verstreichen läßt, nach mehreren Jahren erstmalig wieder über Betriebskosten abrechnet und nach Beendigung des Mietverhältnisses rückständigen Mietzins einklagt, ohne sich die Nachforderung von bisher nicht abgerechneten Betriebskosten vorzubehalten.

Urteil: LG Berlin, Urteil vom 04.12.1990 - 64 S 335/90, ZMR 92, 543

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Die Verjährungsfrist für die Nachforderung des Vermieters beginnt mit dem Zugang der Abrechnung bei dem Mieter.

Urteil: BGH RE vom 19.12.1990, WM 91, 151

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Nachforderungen des Vermieters verjähren gemäß § 197 BGB in 4 Jahren.

Urteil: OLG Düsseldorf, ZMR 90, 411

Rückforderungsansprüche des Mieters nicht verbrauchter Vorauszahlungen verjähren gemäß § 197 BGB in 4 Jahren.

Urteil: OLG Hamburg, RE vom 19.01.1988 - 4 U 242/87, NJW 88, 1097