13 - Fälligkeit der Abrechnung

BGH Urteil vom 13.04.2011, Aktenzeichen VIII ZR 295/10, WuM 2011, Seite 282

In der Insolvenz des Mieters ist die einen Abrechnungszeitraum vor Insolvenzeröffnung betreffende Betriebskostennachforderung des Vermieters auch dann (einfache) Insolvenzforderung, wenn der Vermieter erst nach der Insolvenzeröffnung oder nach dem Wirksamwerden der Endhaftungserklärung des Insolvenzverwalters gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 Insolvenzordnung abgerechnet hat.

(AG Sinzig, Urteil vom 30.10.2007, Az. 7 C 624/07) WUM 2008, 86 f.

Dem Wohnraummieter steht ein nach den Umständen des Einzelfalls angemessener Zeitraum zu, binnen dessen er die Möglichkeit der Überprüfung der vorgelegten Betriebskostenabrechnung wahrnehmen kann. Vor Ablauf des Zeitraums kann der Vermieter seinen Nachzahlungsanspruch nicht durchsetzen.

(AG Dortmund, Urteil vom 19.11.2007, 425 C 7858/07) WM 2007, S. 697

Für den Zwangsverwalter des Mietwohngrundstücks gilt kein erleichterter Verschuldensmaßstab zur verspäteten Mitteilung der Betriebskostenabrechnung, wenn die Beschlagnahme des Grundstücks kurz vor Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgt.

(LG Neubrandenburg, Beschluss vom 09.09.2003, - 1 T 45/03) WM 2007, S. 390

Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen wird zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode fällig und unterliegt der dreijährigen Verjährung.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.03.2006) WM 2006, S. 381 ff.

  1. Enthält die Nebenkostenabrechnung einzelne nicht umlagefähige Positionen oder basiert sie auf einem falschen Umlegungsmaßstab handelt es sich ausschließlich um – die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lassende – Fragen der inhaltlichen Richtigkeit. Zur Herbeiführung der Fälligkeit bedarf es keiner Erteilung einer korrigierten Abrechnung.
  2. Hat der Vermieter nur 70 % statt 70,25 % der Gesamtkosten in Ansatz gebracht, wird der Mieter hierdurch nicht benachteiligt. Inwieweit andere Mieter wegen des verbleibenden Anteils gegebenenfalls zu Unrecht in Anspruch genommen werden oder genommen worden sind, ist ohne Belang.
  3. Enthält der Wohnraummietvertrag allein die Vorgabe, dass Betriebskosten in Abhängigkeit von ihrem tatsächlichen Anfall anteilig durch die Mietpartei zu tragen sind, ohne nähere Eingrenzung, wie der entsprechende Anteil zu ermitteln ist, und haben sich die Parteien (hier: durch Einigung auf die Wohnflächenberechnung des Steuerberaters) verbindlich auf eine Konkretisierung der maßgebenden Flächen und des daraus abzuleitenden Umlegungsmaßstabes geeinigt, muss sich der Mieter hieran festhalten lassen.
  4. Von den Bestimmungen der Heizkostenverordnung abweichende vertragliche Vereinbarungen entbehren hierdurch nicht ohne weiteres der Wirksamkeit. Vielmehr bedarf es eines Anpassungsverlangens einer der beiden Vertragsparteien, um eine Vertragsanpassung an die Erfordernisse der vorstehenden Bedingungen herbeizuführen. Ein solches Verlangen (hier: durch Übersendung der Heizkostenabrechnung) wirkt nach allgemeinen Grundsätzen - § 556 a Abs. 2 BGB findet im Geltungsbereicht der Heizkostenverordnung keine Anwendung – erst für die nachfolgende Abrechnungsperiode.
  5. Eine einseitige Bestimmung der Leistungszeit genügt nicht § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

(AG Gelsenkirchen-Buer, Urteil vom 12.10.1992 - 9 C 625/92) WM 94, 549

Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung ohne vorherige Prüfung der Abrechnung durch Mieterverein oder Rechtsanwalt zu bezahlen. Zur Prüfung steht ihm ein Monat Zeit zu.

(LG Düsseldorf, Urteil vom 18.03.1997 - 24 S 554/1996) WM 98,252

"Zur Anforderung, Abrechnungsbelege zu kopieren!"

(LG Hamburg, Urteil vom 02.02.1996 - 311 S 179/1995) WM 98,319

Auch nach Auffassung der Kammer entsteht der Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Heizkostenvorauszahlungen bzw. auf Zahlung des Abrechnungssaldos aus den vom AG angeführten Gründen erst mit erfolgter Abrechnung. Denn die Nebenkostenabrechnung ist als eine Leistungsbestimmung des Vermieters nach § 315 BGB zu charakterisieren. Der Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Heizkostenguthabens ist damit nicht anders zu behandeln als ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters, der nach Auffassung des BGH ebenfalls erst mit der Abrechnung entsteht und fällig wird.

(AG Frankfurt/M., Beschluss vom 29.04.1998 - 33 C 444/1998 - 27) WM 98,604

Der Anspruch des Mieters auf Vorlage der Betriebskostenabrechnung ist in der Regel sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode fällig.

(AG Köln, Urteil vom 01.12.1998 - 217 C 223/1998) WM 99,122

Der Grundsatz, dass der Mieter allein wegen unterlassener Betriebskostenabrechnung die Betriebskostenvorauszahlungen nicht zurückverlangen kann (OLG Hamm RE WM 1998, 476), trifft auch den Fall der unterlassenen Betriebskostenabrechnung nach Beendigung des Mietvertrages.

(AG Wetzlar, Urteil vom 18.11.1999 - 31 C 375/99 (31)) WM 2001, 30

Hinsichtlich einzelner Betriebskostenpositionen kann eine Teilfälligkeit aus der Abrechnung begründet sein.

(AG Potsdam, Urteil vom 16.12.1999 - 26 C 473/99) HKA 2000, 11

Die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung wird erst fällig, wenn eine prüfungsfähige Abrechnung dem Mieter zugegangen ist und ein angemessener Zeitraum abgelaufen ist, binnen dessen dem Mieter die Möglichkeit der Überprüfung der Abrechnung gegeben sein muss. Für die Dauer dieser Prüfungsfrist sind die Regelungen der § 4 Abs. 3 MHG und § 10 Abs. 2 WoBindG heranzuziehen. Für die Bestimmung der Fälligkeit einer Betriebskostennachforderung bedeutet dies, dass die Fälligkeit des Abrechnungssaldos zum 1. des Folgemonats eintritt, wenn die Abrechnung dem Mieter vor dem 15. des Monats zugeht, sonst zum 1. des übernächsten Monats.

(LG Duisburg, Urteil vom 16.10.2001 - 13 S 208/01) WM 2002, 32

s.a.: (AG Dinslaken, Urteil vom 08.05.2001 - 33 C 177/00) WM 2001, 497

s.a.: (AG Diez, Urteil vom 26.09.2001 - 8 C 210/01) WM 2001, 560

Dem Mieter steht zur Prüfung der Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ein angemessener Zeitraum zur Verfügung. Erst ab diesem Zeitpunkt ist die Forderung fällig.

(LG Düsseldorf, Urteil vom 18.3.1997, 25 S 554/96) WM 1998, 252.

Geht eine Heizkostenabrechnung über den Zeitraum eines Jahres hinaus, so ist sie nicht fällig.

AG Köln vom 09.08.2002, AZ: 201 C 169/02 (WM 2004, S. 609)

Die Pflicht zur Rückgewähr der Mietkaution nach Vertragsbeendigung schließt die Zurückbehaltung eines bestimmbaren Betrages zur Sicherung offener Betriebskostennachforderungen bis in Höhe einer Monatsnebenkostenvorauszahlung nicht aus.

AG Offenbach am Main vom 24.04.2003, AZ: 350 C 424/02 (ZMR 2005, S. 960)

Der Saldo aus einer Betriebskostenabrechnung ist mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig, wenn es der Vermieter unterlassen hat, eine erforderliche Zwischenablesung vornehmen zu lassen.