1 - Vertragsgrundlagen für eine Betriebskostenabrechnung

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 25.10.2016, Az.: 7 S 1846/16; WUM 2016, S. 739.

Sind in einem Formularmietvertrag bezüglich der zu tragenden Nebenkosten in den Ausfertigungen der Parteien jeweils unterschiedliche Optionen angekreuzt, die für sich genommen nicht zur Unwirksamkeit der Regelung führen würden, geht die daraus resultierende Unklarheit in der Weise zu Lasten des Verwenders, dass die für den anderen günstigere Fassung gilt, wenn der Verwender nicht den Beweis führen kann, dass die für ihn günstigere Fassung die allein richtige ist.

Eine Nebenkostenabrechnung ist insgesamt formell unwirksam, wenn man ihr den Umlageschlüssel für die Heizkosten nicht entnehmen kann, die den Schlüssel enthaltende Heizkostenabrechnung nicht beigefügt ist und die Heizkosten den weit überwiegenden Teil der Nebenkosten ausmachen.

BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14; WUM 2016, S. 620

Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen i.S.d. § 216 III BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 III BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.

BGH Urteil vom 16.03.2016, Az.: VIII ZR 326/14, WUM 2016, S. 353 ff.

Eine nachträgliche Änderung der Nebenkostenvereinbarung dahingehend, dass die vereinbarte Zahlungen künftig als Pauschale geltend sollen, kann bei einer Mehrheit von Mietern nur mit allen Vertragspartnern auf Mieterseite getroffen werden.

Eine stillschweigende Genehmigung einer solchen nachträglichen Änderung durch die an der Vereinbarung nicht beteiligten Mietern liegt nicht darin, dass in der Folgezeit keine Abrechnungen verlangt werden bzw. die Nichterteilung von Abrechnungen nicht beanstandet wird.

Bei der Änderung einer vertraglichen Vereinbarung über die Abrechnung von Nebenkosten handelt es sich nicht um ein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarf i.S.v. § 1357 BGB.

BGH Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15, WUM 2016, S. 211 ff.

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrücklicher Bezugnahme auf § 556 I 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 ist damit die Umlage der in § 556 I 2 BGB definierten und in der BetrkV erläuterten Betriebskosten vereinbart.

Landgericht Berlin, Hinweisbeschluss vom 10.11.2015, Aktenzeichen 76 S 369/15 in WM 2016, Seite 103

Bei grobem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann eine Vereinbarung über eine Betriebskostenpauschale gemäß § 138 Abs. 2 BGB unwirksam sein. Bei widerstreitendem Parteivortrag kann die durchschnittliche örtliche Betriebskostenlast vom Gericht gemäß den §§ 287, 291 ZPO auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens durch Heranziehung einer von der Kommune erstellten Betriebskostenübersicht (dort: Betriebskostenübersicht 2015 Berlin) bestimmt werden.

LG Potsdam, Urteil vom 17.07.2015, Aktenzeichen 13 S 72/14 in WM 2015, Seite 550

Ist im Mietvertrag ein Inklusiv-Mietzins vereinbart, der entgegen den Regelungen der Heizkostenverordnung auch die Heizkosten umfasst, so ist die Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung nur mit Wirkung für die Zukunft möglich. Dabei sind einerseits die Bestimmungen der HKVO zur Kostenverteilung zu beachten und andererseits darf das Leitungsgefüge nicht über das nach der HKVO erforderliche hinaus zum Nachteil des Mieters verändert werden.

AG Baden-Baden, Urteil vom 03.06.2015, Aktenzeichen 19 C 243/14 in WM 2015, Seite 625

Enthält der für ein Mietobjekt einschlägige Mietspiegel Durchschnittswerte für bestimmte Betriebskostenarten und werden diese durch die tatsächlich getätigten Ausgaben maßgeblich überschritten, spricht dies für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. In diesem Fall hat der Vermieter zu beweisen, dass die ausgewerteten Kosten gerechtfertigt sind.

AG Berlin-Mitte vom 14.10.2014, Aktenzeichen 14 C 496/13 in WM 2015, Seite 158

Reicht der Vermieter einer Eigentumswohnung dem Mieter als Nebenkostenabrechnung lediglich eine WEG-Hausgeldabrechnung durch, in der nach WEG-Miteigentumsanteilen abgerechnet wird und die ohne Kenntnis der Teilungsanordnung nicht nachvollziehbar ist, so ist die Abrechnung insgesamt nicht nachvollziehbar und formal unwirksam.

Urteil AG Hanau vom 09.07.2014, Aktenzeichen 37 C 106/14 (17) in WM 2014, Seite 723

Verweist ein Mietvertrag hinsichtlich der umgelegten Betriebskosten lediglich auf einen nicht mehr gültigen Betriebskostenkatalog (hier: Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungs-VO), ohne die Positionen im einzelnen aufzuzählen, so scheitert die Umlagevereinbarung, wenn es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen handelt, dann an dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn nicht ersichtlich ist, welche Version gemeint ist. Das ist dann auch nicht anders, wenn auf die “jeweils geltende Fassung“ verwiesen wird.

BGH – Urteil vom 09.07.2014, Aktenzeichen VIII ZR 36/14 in WM 2014, Seite 550

Zur Möglichkeit einer stillschweigenden Vereinbarung über die – ursprünglich nicht vorgesehene – Umlage von Betriebskostenpositionen durch Begleichung entsprechender Nachforderungen oder erhöhter Vorauszahlungen, wenn diese zuvor durch den Vermieter telefonisch oder schriftlich angekündigt wurden.

BGH, Hinweisbeschluss vom 18.02.2014, Aktenzeichen VIII ZR 83/13 in WM 2014, Seite 336

Die Abrechnung von Betriebskosten, für die keine Umlagevereinbarung getroffen wurde, führt nicht zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung und muss vom Mieter innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB geltend gemacht werden, um die Präklusion zu verhindern.

BGH Urteil vom 08.02.2013, Aktenzeichen V ZR 238/11 in WM 2013, Seite 427

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.
(§§ 5 Abs. 1, 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, § 45 Abs. 6 Hamburgische Bauordnung) 

AG Köln, Urteil vom 02.03.2011, Aktenzeichen 220 C 443/10 in WM 2013, Seite 360

Übersteigt eine Betriebskostenposition den Durchschnittswert nach dem einschlägigen Betriebskostenspiegel fast um das 5-Fache, so trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet wurde.
(§ 556 Abs. 3 BGB) 

BGH, Urteil vom 02.05.2012, Aktenzeichen XII ZR 88/10 in WM 2012, Seite 453

Zur Wirksamkeit der Abrede in einem Mietvertrag über Wohnraum, der Mieter habe einen Betriebskostenvorschuss in bestimmter Höhe zu zahlen, als Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten.

Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 19.06.2012, Aktenzeichen 425 C 1232/12 in WM 2012, Seite 450

Betriebskosten, die im Mietvertrag nicht im einzelnen als umlagefähig vereinbart sind, muss der Mieter nicht zahlen. Darf der Vermieter für der Gemeinnützigkeit unterliegenden Wohnraum nur die Kostenmiete verlangen, wird die Wohnung hierdurch nicht zum preisgebundenen Wohnraum. Die Einbeziehung ursprünglich nicht vereinbarter Betriebskostenarten in den Vertrag durch den Vermiete ist in diesem Fall nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Eine solche Zustimmung liegt nicht in der bloßen jahrelangen Zahlung der Betriebskosten, wenn nicht der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen konnte, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmen werde. Sind die Rechenschritte zur Verteilung der einzelnen Kosten nicht erkennbar und nachvollziehbar und sind die Flächen, nach den die Verteilung vorgenommen wurde aus der Betriebskostenabrechnung nicht ersichtlich, ist diese formell fehlerhaft.

BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Aktenzeichen VIII ZR 218/11 in WM 2012, Seite 316

Eine Nebenkostenabrechnung ist bezüglich der einheitlich nach dem Umlagemaßstab der Wohnfläche abgerechneten Kosten für Wasser, Abwasser und Entwässerung nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn diese in einer Position zusammengefasst sind. Unterbleibt die Ablesung der Verbrauchszähler und ist infolge dessen die vertraglich geschuldete verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten nicht möglich, kann nach dem Maßstab der Wohnfläche abgerechnet werden, wobei grundsätzlich eine Kürzung des sich danach ergebenden Abrechnungsbetrages unter dem Gesichtspunkt eines Schadensersatzanspruchs infolge einer Vertragsverletzung in Betracht kommt.

Kammgericht Berlin, Urteil vom 16.02.2012, Aktenzeichen 8 U 124/11 in WM 2012, Seite 273

Die vom Vermieter im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren. Denn regelmäßig kann der Mieter nur unter Einhaltung dieser im Mietvertrag strukturell vorgegebenen Aufgliederung in der Abrechnung selbständig und in der gebotenen einfachen Weisen erkennen, ob auch nur solche Kosten in der Abrechnung berücksichtigt worden sind, die er nach dem Mietvertrag schuldet und ob und in welcher Höhe Kosten im Bereich der jeweils auf ihn abgewälzten Kostenarten im Abrechnungszeitraum angefallen sind.

AG Lüdenscheid, Urteil vom 13.10.2011, Aktenzeichen 94 C 160/11 in WM 2011, Seite 685

Die Zusammenfassung von Betriebskostenpositionen in der Abrechnung der Wohnungen des Mehrfamilienhauses bedarf der Erkennbarkeit für den Mieter nach ihrer Art. Eine fehlerhafte und als solche nicht erkennbare Zusammenfassung kann zur Unwirksamkeit der Abrechnung führen.

AG Hannover, Urteil vom 16.09.2010, Aktenzeichen 421 C 8766/10, WuM 2011, Seite 30

Bestreitet der Mieter unter Hinweis auf den örtlichen Betriebskostenspiegel die Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes bei Kosten in der Betriebskostenabrechnung angesetzter Positionen, muss der Vermieter nachvollziehbar darlegen, dass der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eingehalten ist.

BGH Beschluss vom 22.06.2010, Aktenzeichen VIII ZR 288/09, WuM 2010, Seite 630

Hat im laufenden Mietverhältnis der Vermieter die mit der Betriebskostenabrechnung behaupteten Betriebskosten (noch) nicht nachgewiesen, begründet dies keinen Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen.

BGH Urteil vom 14.07.2010, Aktenzeichen VIII ZR 290/09, WuM 2010, Seite 629

Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahingehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht.

BGH Urteil vom 11.08.2010, Aktenzeichen VIII ZR 45/10, WuM 2010, Seite 627

a) Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, z.B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters. b) Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude, gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. c) Bei der Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro qm entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen. Die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich.

BGH, Urteil vom 14.04.2010, Aktenzeichen VIII ZR 120/09, WuM 2010, 364

Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teil-Inklusivmiete) kann der Vermieter durch einseitige Erklärung – für die Zukunft – die Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, in dem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt. Dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst.

LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010, Aktenzeichen 2 S 56/09, WuM 2010, 357

1. Bei einer Abrechnung von Betriebskosten nach den Personenschlüssel oder einem kombinierten Personen-/Flächenschlüssel muss der Vermieter auch bei ausschließlich verbrauchsabhängigen Kosten einen Wohnungsleerstand berücksichtigen. Eine dem zu wider lautende Vertragsklausel ist unwirksam.

 

Auch formelle Fehler der Abrechnung werden vom Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 BGB erfasst.

 

2. Die Kosten für das Fällen von Bäumen und deren Beseitigung von Schäden durch ausgewöhnliche Stürme (Kyrill) sind nicht umlagefähig.

BGH, Urteil vom 13.01.2010, Aktenzeichen VIII ZR 137/09, WuM 2010, 153

Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II.BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten bedarf es nicht.

AG Neu-Brandenburg, Urteil vom 06.11.2009, Aktenzeichen 5 C 130/09, WuM 2010, 91

Die Abrechnung der Wasserkosten der Mietwohnung anhand der Ergebnisse von Wasserzählern, deren Eichfrist bereits vor neun Jahren abgelaufen ist, kann nicht durch Schätzung unter Verwertung der Ablesewerte korrigiert werden. Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass die Zähler trotz fehlender Eichung ordnungsgemäß gemessen haben.

OLG Dresden, Urteil vom 25.06.2009, Aktenzeichen 8 U 402/09, nicht rechtskräftig, WuM 2010, 158

Die formularmäßige Vereinbarung im Wohnraummietvertrag, das auch die verbrauchsunabhängigen Bestandteile der Kosten der Wasserversorgung entsprechend dem jeweiligen Wasserverbrauch im Mehrparteienmiethaus umgelegt werden, benachteiligt den Mieter unangemessen.

(LG Hamburg, Urteil vom 26.06.2008, Az. 307) S 34/08

Die jährliche Betriebskostenabrechnung der vermieten Eigentumswohnung kann durch Formularvereinbarung nicht nach einem jeweiligen Kosten-Verteilerschlüssel der Wohnungseigentümer erfolgen

(BGH, Urteil vom 25.09.2009, Az. 9 ZR 36/09), WuM 2009,672

Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnungen über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend.

(LG Itzehoe, Urteil vom 25.04.2009, Az. 9 S 108/08) WuM 2009, 404

LI Sind Betriebskosten dem Mieter ein preisgebundenen Neubauwohnung nicht bei Überlassung der Wohnung bekanntgegeben worden (§ 20 Absatz 1 Satz 3 NMV). So ist eine nachträgliche Heilung oder Umlage nicht möglich.
1.2 Zur Bekanntgabe im Sinne des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV genügt bei neu geschaffenem Wohnraum, wenn dem Mieter die umzulegenden Betriebskostenarten und die Höhe der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung in einer Summe mitgeteilt werden.
1.3 Bei preisgebundenem Wohnraum ist es nicht Voraussetzung der formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, dass der Vermieter Erhöhungen eigener Kostenpositionen im Vergleich zum Vorzeitraum oder die Höhe von Abzügen rur nicht umlagefahige Kosten erläutert,
1.4 Laufende Sperrmüll kosten sind auch dann für die Müllabfuhr zu entrichtende Gebühren im Sinn der Ziffer 8 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der zweiten Berechnungsverordnung, wenn der Vermieter immer wieder Müll abfahren lassen muss, den Mieter rechtswidrig auf Gemeinschaftsflächen abstellen.
1.5 Der formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung steht nicht entgegen, dass in der Formel nach § 9 Abs. 2 HKVO a. F. anstelle des RU-Wertes ohne Erläuterung der Faktor 1 eingesetzt wird, wenn der Gesamtverbrauch der Anlage und das Ergebnis der Umrechnung in Kilowattstunden ausgewiesen werden.
1.6 Eine Klage auf Feststellung, dass der Vermieter preisgebundenen Wohnraums auf angemessene Vorauszahlung habe, ist hinsichtlich des Begriffs "angemessen" unbegründet.

(AG Köln Urteil vom 14.05.2008, Az. 220 C 422/07) WM 2008,345.

Haben die Parteien die Umlage bestimmter Betriebskosten im Mietvertag nicht vereinbart, stellt der Vermieter diese Betriebskosten aber während eines Zeitraums von 15 Jahren in die Betriebskosten-Abrechnungen ein, entrichtet der Mieter die sich aus diesen Abrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge stets vorbehaltlos und akzeptiert er während dieses Zeitraums alle vom Vermieter vorgenommenen Erhöhungen der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung, so haben die Parteien eine konkludente Vereinbarung über die Umlage dieser Betriebskosten getroffen.

(BGH Versäumnisurteil vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 27/07) WM 2008,285.

§§ 556 ff BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem sogenannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig. Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten heraus gerechnet werden können.

Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen.

(AG Köln, Urteil vom 21.04.2008, Az. 203 C 74/08) WM 2008, 556.

Der Ansatz erheblich höherer als der ortsüblichen und angemessenen Betriebskosten widerspricht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Einen Anhaltspunkt bieten die Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes.

(BGH, Urteil vom 28.11.2007, VIII ZR 243/06) WM 2008, S. 29

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.

(BGH Urteil vom 14.02.2007, Az. VIII ZR 1/06) NJW 2007, S. 1059

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.

(AG Leipzig Urteil vom 02.06.2006, Az. 163 C 739/06) WM 2007, S. 197

Die Betriebskostenabrechnung der vermieteten Eigentumswohnung muss den Abrechnungsschlüssel, der Mieteigentumsanteile und Wohnflächen in Verbindung stellt, nachvollziehbar angeben. Fordert der Mieter einzelne Abrechnungsbelege in Kopie an, muss der Vermieter sich auf die Anforderung erklären, ohne dies ist eine Nachforderung nicht fällig.

(BGH Urteil vom 14.02.2007, Az. VIII ZR 1/06) WM 2007, S. 196

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.

(BGH, RE vom 23.11.1981) WM 1982, 207

Die Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten (§ 259 BGB).Die geordnete Zusammenstellung erfordert eine übersichtliche Aufgliederung der in die Abrechnung eingestellten Kostenarten. Ein nicht täglich mit Abrechnungen konfrontierter Durchschnittsmieter muss in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dies bedeutet, dass die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein muss.Wenn keine Vereinbarung über die einzustellenden Nebenkosten getroffen worden ist, verlangt der BGH regelmäßig folgende Mindestangaben:a) Eine übersichtliche Gliederung der eingestellten Kosten.b) Die Angabe und gegebenenfalls Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels.c) Die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils.d) Die Berücksichtigung der Vorauszahlungen des Mieters.

(OLG Nürnberg, Urteil vom 21.03.1995, Az. 3 U 3727/94) WM 1995, 308f.

Forderungen des Vermieters auf Nachzahlung von Nebenkosten werden erst fällig, wenn der Vermieter hierüber entsprechend § 259 BGB ordnungsgemäß und in einer für den Mieter nachvollziehbaren Weise abgerechnet hat. Die Abrechnung muss auch bei großen Mietobjekten klar, übersichtlich, vollständig und verständlich sein.

(AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 10.07.1995 - 712d C 826/94) WM 96, 28

Der Mieter gewerblicher Räume kann eine Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen verlangen, soweit sie ganz wesentlich über den tatsächlichen Kosten liegen.

(LG Berlin, Urteil vom 04.05.1995 - 67 S 32/95) WM 96, 154

Eine Betriebskostenabrechnung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der erkennbaren Darstellung jeder einzelnen Ausgabe.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.10.1995 - 10 U 207/94) WM 96, 211

Ein Vermieter, der seinen gewerblichen Mieter die gesetzliche Mehrwertsteuer vertragsgemäß auf die Kaltmiete in Rechnung stellen kann, kann die gesetzliche Mehrwertsteuer auch auf die abgerechneten Nebenkosten erheben.

(AG Köln, Urteil vom 22.10.1996, Az. 205 C 131/96) WM 97, 232

Die Umstellung des bisherigen Modus der Betriebskostenabrechnungen auf den Maßstab kleinerer Abrechnungseinheiten ist ohne vorherige Ankündigung zulässig.

(AG Köln, Urteil vom 13.12.1996, Az. 205 C 321/96) WM 97, 232

Die Umstellung des bisherigen Abrechnungszeitraumes auf das Kalenderjahr kann der Vermieter aus vernünftigen Gründen der zugrundezulegenden Betriebskostenrechnungen vornehmen. Eine wesentliche Überschreitung eines zwölfmonatigen Abrechnungszeitraumes in der Übergangszeit ist dabei unzulässig.

(AG Prenzlau, Urteil vom 03.09.1996, Az. 1 C 466/96) WM 97, 231

Die Betriebskostenabrechnung (hier: Position Wasserkosten) darf nicht ausschließlich auf den Abschlagszahlungen gründen, die der Vermieter an das Versorgungsunternehmen geleistet hat.

(AG Marsberg, Urteil vom 27.12.1996, Az. 1 C 256/96) WM 97, 230

Der bloße Verweis im Formularmietvertrag auf Anlage 3 zu § 27 II.BV ist als Betriebskostenvereinbarung unverständlich mit der Folge der Unwirksamkeit der Betriebskostenumlage.

(LG Köln, Urteil vom 12.02.1997, Az. 10 S 463/96) WM 97, 230

Die Kosten für die laufende Ungezieferbekämpfung, für Feuerschutzwartung, Pförtner und Notdiensttätigkeiten des Hausmeisters sind im Mietvertrag über eine Wohnung in einer besonders großen Wohnanlage als Betriebskosten vereinbar.

(AG Bad Mergentheim, Urteil vom 09.06.1997, Az. 2 C 665/96) WM 97, 439

Die Vereinbarung über abzurechnende und weitere vom Mieter geschuldete Betriebskosten bedarf im Formularmietvertrag zur Wirksamkeit einer eindeutigen Bestimmung.

(LG Wuppertal, Urteil vom 27.09.1996 - 10 S 149/1996) WM 98,319

Zuzugeben ist den Klägern, dass es grundsätzlich möglich ist, den Katalog der umlagefähigen Betriebskosten - soweit gesetzlich zulässig - durch stillschweigende Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien zu erweitern. Der Vortrag der Kläger für den Abschluss einer derartigen stillschweigenden Vereinbarung ist indessen nicht ausreichend. Allgemeine Hinweise auf "Mieteraktionen" oder darauf, dass sich "die Mieter" eine bestimmte Leistung, hier den Bewachungsdienst, haben gefallen lassen, reichen bei Weitem nicht für einen schlüssigen Vortrag zu einer konkreten Vereinbarung über die Erweiterung des Betriebskostenkatalogs aus.

(AG Köln, Urteil vom 01.04.1998 - 213 C 467/1997) WM 98, 419

Mit der Bezeichnung "Grundbesitzabgaben" werden die darunter zu verstehenden Betriebskosten nicht hinreichend eindeutig im Mietvertrag benannt, so dass eine Umlage auf den Mieter in einer Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen ist.

(KG, Beschluss vom 28.05.1998 - 8 RE-Miet 4877/1997) WM 98, 474

Nach der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 23.11.1981 (WM 1982, 132) bedarf eine Betriebskostenabrechnung zu ihrer Wirksamkeit regelmäßig nicht der Angabe der jeweiligen Rechnungsdaten bzw. einer Aufstellung der Einzelpositionen sämtlicher Kosten. Will das Landgericht von dieser Grundsatzentscheidung abweichen, bedarf es einer Divergenzvorlage.

(OLG Braunschweig, Urteil vom 27.11.1998 - 5 U 85/1998) WM 99, 173

Im Formularmietvertrag von 1981 über Geschäftsräume konnten ohne Weiteres die Betriebskosten "im Sinne des § 27 II.BVO" umlagefähig vereinbart werden.

(LG Limburg, Urteil vom 10.12.1997 - 3 S 77/1997) WM 99, 219

Die formularmietvertragliche Klausel: "Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden" ist unwirksam. Sie entspricht der vom BGH (WM 1993, 109) für unwirksam befundenen Klausel: "Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neueinführung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen. Das Gleiche gilt für eine Erhöhung der Kapitalkosten".

(LG Hamburg, Urteil vom 13.02.1997 - 307 S 170/1996) WM 98, 727

Hat der Vermieter ordnungsgemäß Rechnung über Betriebskosten gelegt, so ist der Abrechnungsanspruch des Mieters erfüllt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig und vertragsgemäß ist, betrifft nicht die Abrechnungspflicht, sondern die materielle Berechtigung einzelner Positionen, über die im Wege der Klage auf Nachzahlung bzw. Rückerstattung von Betriebskosten zu entscheiden ist.

(AG Köln, Urteil vom 01.12.1998 - 217 C 223/98) WM 99, 122 f.

Der Grundsatz, dass der Mieter allein wegen unterlassener Betriebskostenabrechnung die Betriebskostenvorauszahlungen nicht zurückverlangen kann (OLG Hamm RE WM 1998, 476), trifft auch den Fall der unterlassenen Betriebskostenabrechnung nach Beendigung des Mietvertrages.

(Urteil des AG Köln vom 07.07.1993 - 203 C 187/93) ZMR 96, I

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß erstellt, wenn sie aus sich heraus verständlich ist und die hierzu von der Rechtsprechung aufgestellten Mindestanforderungen erfüllt. Danach müssen in der Abrechnung die auf die einzelnen Kostenpositionen entfallenden Beträge, der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der von dem Mieter zu tragenden Kosten sowie die in Abzug zu bringenden Vorauszahlungen übersichtlich und verständlich aufgelistet werden.2. Demgegenüber müssen die Kosten, die auf die einzelnen Betriebskostenarten entfallen, nicht aufgeschlüsselt werden. Sofern der Mieter Zweifel an den genannten Gesamtbeträgen hat, bleibt es ihm unbenommen, Einsicht in die zugrundeliegenden Rechnungen zu nehmen

(LG Aachen, Urteil vom 28.10.1994 - 5 S 177/94) WM 95, 545

Der Vermieter einer ehemals preisgebundenen Wohnung kann Betriebskosten nicht gesondert umlegen, wenn er hierzu keine ordnungsgemäße einseitige Erklärung während der Preisbindung abgegeben hat und auch keine Vertragsänderung hinsichtlich der gesonderten Umlage zustande gekommen ist.

(AG Freiburg, Urteil vom 20.02.1996 - 51 C 367/95) WM 96, 285

Die laufenden Kosten des Sperrfilters in der breitbandverkabelten Wohnung, der allein die Versorgung der zuvor über die stillgelegte Gemeinschaftsantenne empfangenen Rundfunksender dem Mieter, der dem Kabelanschluss widersprochen hat, sichert, kann der Vermieter nicht ohne besondere Vereinbarung auf den Mieter umlegen.

(OLG Stuttgart RE vom 10.08.1982) WM 1983, 313

Nur die Nebenkosten, die im Mietvertrag ausdrücklich vertraglich vereinbart wurden, können abgerechnet werden. Sind im Vertrag keine Nebenkosten vereinbart worden, gelten sie als mit der Miete abgegolten.

(LG Aachen) WM 1980, 112

(LG Braunschweig) WM 1982, 300

Der Mieter muss wissen, mit welchen Nebenkosten er zu rechnen hat. Die Klausel: "Der Mieter trägt die Nebenkosten" ist nicht spezifiziert genug. Der Mieter kann nur an den ausdrücklich im Mietvertrag aufgezählten Kosten beteiligt werden.

(AG Brühl, Beschluss vom 11.03.1996 - 28 C 579/95) WM 96, 631

Erbringt der Vermieter erst mit der Klage auf Zahlung der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung den vom Mieter verlangten Nachweis ordnungsgemäßer Grundlagen der Abrechnung, so dass der Mieter die Forderung ausgleicht, fallen dem Vermieter die Kosten der Klage zu Last.

(AG Münster) WM 1983, 239

(AG Hamburg) WM 1980, 242

Die Klausel der Mieter trägt die Nebenkosten, Betriebskosten gem. § 27 II.BV ist ebenfalls nicht spezifiziert genug. Der Vermieter muss hier die im einzelnen in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Betriebskostenarten dem Vertrag beilegen, wenn diese für eine Nebenkostenabrechnung maßgebend sein soll.

(Bay. OLG, RE vom 24.02.1984) WM 84, 104

Wird in dem Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 II.BV verwiesen, sind die darin aufgeführten Betriebskosten auch dann vereinbart, wenn die Anlage dem Mietvertrag nicht beigelegen hat.

(OLG Hamm) WM 1981, 62

(OLG Hamburg) WM 1988, 347

Die Zahlung von mietvertraglich nicht erfassten Nebenkosten begründet noch keine stillschweigende Vereinbarung.

(LG Berlin, Urteil vom 05.11.1990 - 66 S 106/90) WM 91, 121

Die Betriebskostenabrechnung erfordert keine Gegenüberstellung mit den Kosten des vorangegangenen Abrechnungszeitraums.

(LG Stuttgart, Beschluss vom 17.01.1996 - 10 T 696/95) WM 96, 626

Hat der Mieter seit dem Zeitpunkt des Einzugs in die Wohnung die Wasserkosten und die Kosten der Entwässerung aufgrund Versorgungsvertrages bzw. unmittelbar an die kommunalen Stadtwerke bezahlt, so ist die Unklarheit im Formularmietvertrag über die Umlage dieser Betriebskosten dahin zu verstehen, dass diese Betriebskosten nicht im Mietzins einbegriffen sind

(LG Mannheim, Urteil vom 29.09.1993 - 4 S 119/93) ZMR 94, 22

Eine Vereinbarung, wonach "alle Nebenkosten" vom Mieter übernommen werden, kann i. d. R. nicht dahingehend ausgelegt werden, dass der Mieter die Betriebskosten i. S. der Anlage 3 zu § 27 der II.BV oder einen Teil der dort aufgeführten Kosten zu tragen hat. Vielmehr ist eine solche Vereinbarung mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung individualvertraglich geschlossen worden ist.

(LG Berlin, Urteil vom 14.06.1993 - 67 S 259/92) HKA 93, 40

Allein die formularmäßige Erwähnung eines möglichen Betriebskostenvorschusses ohne Nennung eines Betrages stellt noch keine Einigung der Vertragsparteien über eine Kostentragungspflicht des Mieters für Betriebskosten dar.Für die Verständlichkeit einer Betriebskostenabrechnung ist erforderlich, dass die einzelnen Rechnungspositionen mit den jeweiligen Rechnungsdaten versehen werden, damit der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung heraus klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege des Vermieters nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln dient.

(LG Detmold, Urteil vom 03.04.1991 - 2 S 313/90) WM 91, 701

Fehlt die klare mietvertragliche Vereinbarung über abzurechnende Betriebskosten, so ist von einer vereinbarten Inklusivmiete auch dann auszugehen, wenn der Mieter einmalig eine Betriebskostenzahlung erbracht hat.

(LG Braunschweig, Urteil vom 15.03.1996 - 6 S 366/95) WM 96, 283

Die formularmietvertragliche Verpflichtung des Mieters, neben der Grundmiete und den Betriebskostenvorauszahlungen einen festen monatlichen Betrag für Verwaltungskosten zu leisten, ist unwirksam.

(LG Wuppertal, Urteil vom 28.03.1996 - 9 S 381/95) WM 96, 350

Auch die vorbehaltlose Betriebskostennachzahlung auf drei Abrechnungen in Jahresfolge über jeweilige Abrechnungsperioden schließt den Bereicherungsanspruch des Mieters hinsichtlich vertraglich nicht vereinbarter, jedoch berechneter Betriebskosten nicht aus.

(AG Dortmund, Urteil vom 14.05.1996 - 125 C 2909/96) WM 96, 425

Der bloße Verweis im Formularmietvertrag auf Anlage 3 zu § 27 II. BV ist als Betriebskostenvereinbarung unverständlich mit der Folge der Unwirksamkeit der Betriebskostenumlage.

(AG Köln, Urteil vom 02.04.1993 - 205 C 578/92) ZMR IX/1994

1. Der alleinige im Mietvertrag enthaltene Hinweis, die Nebenkosten werden jährlich abgerechnet, ist zu unbestimmt und reicht daher nicht für eine wirksame Nebenkostenvereinbarung aus. Er lässt weder erkennen, welche Nebenkosten umgelegt werden sollen noch bestimmt er einen Umlagemodus.2. Unter Nebenkosten sind nicht zwangsläufig die in Anlage 3 zu § 27 II.BV aufgeführten Betriebskosten zu verstehen. Vielmehr obliegt es den Parteien, ausdrücklich festzulegen, welche Nebenkosten der Mieter tragen soll. Insoweit kann zwar auf Anlage 3 zu § 27 II.BV Bezug genommen werden. Ohne zumindest eine solche Bezugnahme im Mietvertrag liegt jedoch keine wirksame Nebenkostenvereinbarung vor.

(AG Köln, Urteil vom 04.01.1994 - 217 C 493/93) ZMR V/1994

Hat der Vermieter in der Vergangenheit stets nur einen Teil der anfallenden Betriebskosten im Rahmen der jährlich erstellten Abrechnungen geltend gemacht, obwohl der schriftliche Mietvertrag die Umlage sämtlicher laufend anfallender Betriebskosten vorsieht, so kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass der Vermieter durch die Abrechnung nur eines Teils der Betriebskosten zum Ausdruck bringen wollte, in Abänderung der mietvertraglichen Nebenkostenregelung auch für die Zukunft nur diesen Teil der Betriebskosten abrechnen zu wollen.

(LG Mannheim, Urteil vom 20.10.1993 - 4 S 89/93) WM 94, 693

Soweit in dem Mietvertrag über die preisgebundene Neubauwohnung die einzelnen Betriebskostenarten und die jeweils auf diese entfallenden Vorauszahlungen nicht spezifiert worden sind, ist eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen, solange der Vermieter keine Erhöhungserklärung abgegeben hat.

(OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998 - 3 UH 54/98) WM 99, 107 ff.

Nach der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 23.11.1981 (WM 1982, 207) bedarf eine Betriebskostenabrechnung zu ihrer Wirksamkeit regelmäßig nicht der Angabe der jeweiligen Rechnungsdaten bzw. einer Aufstellung der Einzelpositionen sämtlicher Kosten (wie KG WM 1998, 474). Will das Landgericht von dieser Grundsatzentscheidung abweichen, bedarf es einer Divergenzvorlage.

(LG Hamburg, Urteil vom 11.11.1993 - 307 S 227/92) WuM 1994, 196

Die Herabsetzung der Einzelmiete ist Voraussetzung für die Umlegung der (gesamten) Wärmelieferungskosten. Ohne die Darlegung der neu berechneten Einzelmieten ist die Umlage der Heizkosten so, wie von der Klägerin berechnet, nicht möglich. ... Das Maß der zulässigen Umlagen für Heizkosten richtet sich dabei gemäß § 22 Abs. 1 NMV 1970 und § 1 Abs. 3 HeizkostenV unmittelbar nach der HeizkostenV, so dass die Umlage des vollständigen Entgeltes der selbstständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser im Rahmen der Kostenmiete zulässig ist. Der Vermieter muss jedoch bei der Wahl dieser Abrechnungsart zugleich die Einzelmiete neu festsetzen.

Weiter führt das LG Hamburg aus, dass der Vermieter berechtigt ist, die Vorauszahlungen durch einseitige Erklärung auf einen angemessenen Betrag zu erhöhen. Die Erhöhungserklärung muss aber erläutert werden, wozu auch eine Erläuterung der Kürzung der Einzelmiete gehört.

(AG Erfurt, Urteil vom 29.03.2000 - 28 C 466/00) WuM 2000, 259

Bei bestehendem Mietverhältnis kann sich der Vermieter seiner einmal begründeten Beheizungspflicht nicht ohne Zustimmung des Mieters entziehen. Ein Vertrag zwischen dem Contractor und dem Vermieter kann als Vertrag zu Lasten Dritter den Mieter nicht verpflichten. Ein Vertrag mit dem Contractor kommt auch dann nicht zustande, wenn der Mieter die Heizung nutzt.

(LG Essen, Urteil vom 30.05.2000 - 15 S 279/99) NZM 2001, 90

Der Entscheidung liegt eine mietvertragliche Regelung zugrunde, wonach die Wohnung über eine zentrale Ölheizungsanlage beheizt wird. Weiter heißt es, dass das Wohnungsunternehmen die Heizung umstellen könne, sollte die Beheizung mit Öl nicht mehr möglich sein.Die Klage des Mieters auf Erteilung einer Heizkostenabrechnung entsprechend den Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage und nicht nach dem Wärmelieferungspreis hatte in beiden Instanzen Erfolg (AG Gladbeck, Urteil vom 20.10.1999 - 12 C 142/99 WuM 2000, 17 und NZM 2000, 236, LG Essen, Urteil vom 30.05.2000 - 15 S 279/99).Nach h. M. (z. B. LG Chemnitz, Urteil vom 01.11.1999 - 12 S 2013/99 NZM 2000, 16/17) ist grundsätzlich nicht davon auszugehen, dass der Mieter ein Recht darauf hat, dass die bei Mietvertragsabschluss im Hause vorhandene zentrale Heizungsanlage in dieser Form weiterbetrieben werden muss. In diesem Fall besteht aber die Besonderheit, dass der Vertrag eine Regelung über die Umstellung der Heizung enthielt.

(LG Braunschweig, Urteil vom 11.07.2000 - 6 S 40/00)

Das Haus wird bei Mietvertragsabschluss durch eine zentrale Heizungsanlage beheizt. Im Mietvertrag ist vorgesehen, dass der Vermieter nach billigem Ermessen die Wärmeversorgung ändern kann.

Das LG Braunschweig ließ die volle Umlegung der Wärmelieferungskosten zu.

(BayObLG, Beschluss vom 24.02.2000 - 2 Z BR 155/99) NZM 2000, 516

Sondereigentumsfähig sind Heizungsanlagen, wenn der Betreiber der Anlage nicht die Gesamtheit der Wohnungseigentümer ist, sondern nur ein einzelner Wohnungseigentümer, der mit dieser Anlage darüber hinaus auch weitere Gebäude versorgt (BGH, DNotZ. 1975/553). Offen gelassen hat das BayObLG die umstrittene Frage, ob eine Heizungsanlage auch dann Sondereigentum sein kann, wenn durch sie alle Räume einer Eigentumswohnanlage versorgt werden.

(AG Freiburg, Urteil vom 11.06.1999 - 51 C 4925/98) Gewerbemiete und Teileigentum 2002, 18

Eine ungenaue Formulierung zur Betriebskostenvereinbarung im Gewerberaummietvertrag muss nicht unklar i.S. der Unklarheitenregel sein.

(OLG Hamburg, Urteil vom 22.8.1990 - 4 U 51/89) WM 2001, 343

Umlage der vertraglich vereinbarten Betriebskosten anteilig nach vermieteten Flächen im Gebäude schließt eine Abwälzung des Leerstandsrisikos auf den Mieter aus.

(LG Bautzen, Urteil vom 25.04.2001 - 1 S 11/01) WM 2001, 288

Hat der Vermieter durch Erklärung gem. der Betriebskostenumlageverordnung die Umlage der Betriebskosten nach den anteiligen Wohnflächen in der Wirtschaftseinheit bestimmt, bedarf es einer Vertragsänderung, um die Abrechnung auf anteilig bewohnte Wohnflächen umzustellen. Die Vertragsänderung muss vor der Abrechnungsperiode und ggf. im Klagewege erlangt werden. Eine stillschweigende Vertragsänderung erfolgt nicht allein dadurch, dass der Mieter aus einer vertraglichen Abrechnung Guthaben entgegennimmt.

(AG Wetzlar, Urteil vom 18.11.1999 - 31 C 375/99 (31)) WM 2001, 30

1. Eine Mehranpassungsklausel über Betriebskosten in einem im Jahr 1967 vereinbarten Wohnungsmietvertrag ist unwirksam.

2. Die auf eine Gaststätte im Wohnhaus entfallenden Betriebskosten sind in der Betriebskostenabrechnung des Gebäudes darzulegen.

(AG Jena, Urteil vom 07.06.2000, 25 C 364100) DWW 2001, 336

Vorlageort für die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege ist nach § 269 I BGB der Wohnsitz des Vermieters.

(LG Erfurt, Urteil vom 12.04.2002 - 2 S 218/01) WM 2002, 317

Die Betriebskostenabrechnung verlangt folgende Mindestangaben:

- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, wobei nach den einzelnen Betriebskostenarten zu differenzieren ist,

- die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels,

- die Berechnung des Anteils des Mieters und

- den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Hinweis: altes Recht

(LG Hamburg) ZMR 1995, 32

Der Vermieter kann Betriebskosten auch dann mit dem Betrag ansetzen, der für gleichwertige Leistungen eines Dritten angesetzt werden könnte, wenn er keine natürliche Person ist und wenn er mit der Durchführung der Arbeiten (z. B. Gartenpflege, Hausreinigung) rechtlich verselbstständigte Regiebetriebe beauftragt. § 27 Abs. 2 II. BV ist erweiternd anzuwenden und gilt auch bei Betriebskostenabrechnungen für nicht preisgebundenen Wohnraum.

(BGH, Versäumnisurteil vom 27.11.2002 - VIII ZR 108/02) Gewerbemiete und Teileigentum 2003, 61

Die Betriebskostenabrechnung muss den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten die folgenden Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Hinsichtlich der Vorauszahlungen hat der Vermieter die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, entspricht allerdings dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum überhaupt keine Vorauszahlungen erbracht hat und die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife im Sinne des § 20 Abs. 20 Abs. 3 S. 4 NMV 1970 eingetreten ist.

Hinweis: altes Recht

(LG Aachen, Urteil vom 23.02.2001) Die Heizkostenabrechnung 2002, Seite 14

Eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der die Mieter alle Nebenkosten "zu tragen" haben, ist nicht hinreichend bestimmt und damit unwirksam. Zahlt der Mieter Nachzahlungen auf die Betriebskostenabrechnung oder nimmt er ein Guthaben daraus entgegen, so liegt darin der Abschluss eines schuldbestätigenden Vertrages. Werden über einen längeren Zeitraum (acht Jahre) Betriebskosten abgerechnet, die im Mietvertrag nicht benannt waren und leistet der Mieter aufgrund dieser Abrechnung Nachzahlungen oder nimmt Guthaben entgegen, so begründet dies konkludent eine Vereinbarung über die Umlage dieser (abgerechneten) Nebenkosten.

Hinweis: altes Recht

(AG Leipzig, Urteil vom 23.11.2001 - 99 C 8415/01) WM 2002, 376

Die Betriebskostenabrechnung ist nach dem Anfallprinzip (Leistungsprinzip) zu erstellen. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass der Mieter bei einer Abrechnung nach dem Anfallprinzip für den Wasserverbrauch höhere Kosten zu tragen hätte. Eine dezidierte Darstellung der Kostenbelastung für die Heizkosten ist erforderlich, um einen konkreten Vergleich der Abrechnungsbeträge vornehmen zu können.

Hinweis: altes Recht

(LG Mannheim, Urteil vom 27.01.1999 - 4 S 141/98) HKA 2000, 14

Für eine Änderung der Umlagenvereinbarung reicht es nicht aus, wenn der Vermieter eine nicht als umlagefähig vereinbarte Betriebskostenposition in die Betriebskostenabrechnung aufnimmt und der Mieter hiergegen keine Einwände erhebt. Dies gilt auch dann, wenn dieses Verfahren über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren praktiziert wird.

(AG Lörrach, Urteil vom 08.09.1998 - 1 C 712/98) HKA 2000, 31

Wird die Mietwohnung heizungstechnisch mit Gas versorgt und ergibt sich aus dem Mietvertrag keine Regelung über die Beheizung der Wohnung, kann der Mieter die an den Gasversorger aufgrund vertraglicher Vereinbarung geleisteten Zahlungen nicht von dem Mietzins in Abzug bringen.

(OLG Braunschweig, Urteil vom 27.11.1998 - 5 U 85/98) WM 99, 173 f.

Im Formularmietvertrag von 1981 über Geschäftsräume konnten ohne weiteres die Betriebskosten "im Sinne des § 27 II. BV" umlagefähig vereinbart werden. Die Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung über die angemieteten Räume des Teileigentümers ergeben sich aus der Entscheidung des BGH in WM 1982, 207. Soweit nicht nach vorhandenen Verbrauchserfassungeinrichtungen/Wasseruhren oder nach der Heizkostenverordnung die Betriebskosten umzulegen sind, kann der vermietende Teileigentümer nach den auf ihn entfallenden Miteigentumsanteilen abrechnen.

(OLG Naumburg, Urteil vom 05.11.1998 - 8 U 4/98) WM 99, 160 f.

1. Der Senat schließt sich hier der herrschenden Meinung an, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung im Sinne des § 554 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB auf den Zeitpunkt der Einzahlung und nicht auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters ankommt. 2. Nach ständiger Senatsrechtsprechung ist für die Beurteilung des Rückstandes der monatliche Mietzins einschließlich der zu zahlenden Nebenkosten maßgeblich. Der in § 554 BGB enthaltene Begriff des Mietzinses bezieht sich auf die Grundmiete zuzüglich der Betriebs- und Nebenkosten (vgl. BverfG WM 1992, 668 ff. mit Nachweisen).

(LG Limburg, Urteil vom 10.12.1997 - 3 S 77/97) WM 99, 291 ff.

Die formularmietvertragliche Klausel: "Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden" ist unwirksam. Sie entspricht der vom BGH (WM 1993, 109) für unwirksam befundenen Klausel: "Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neueinführung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen. Das gleiche gilt für eine Erhöhung der Kapitalkosten".

(AG Köln, Urteil vom 05.01.1999 - 217 C 57/98) WM 99, 221 f.

Betriebskosten können nur insoweit abgerechnet werden, als sie nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot gerechtfertigt sind.

(AG Köln, Urteil vom 27.08.1998 - 222 C 376/97) WM 99, 235

Betriebskosten/Instandhaltungskosten, Spülung der FußbodenheizungJedenfalls handelt es sich bei der Spülung der Fußbodenheizung um keine umlegbaren Betriebskosten. Es handelt sich nicht um regelmäßig anfallende Wartungskosten. Eine solche Maßnahme ist bei Fußbodenheizungen nur in äußerst großen Zeitabständen nach eigener Kenntnis des Gerichts erforderlich, wobei an Zeiträume von 10 bis 20 Jahren zu denken ist. Es handelt sich daher um Kosten, die in den Bereich Instandhaltung fallen und damit zu Lasten des Vermieters gehen.

(LG Berlin, Urteil vom 03.12.1998 - 62 S 197/98) WM 99, 343 f.

Der Vermieter ist nicht gehindert, mit der Nachzahlungsforderung aus einer Betriebskostenabrechnung gegen den Guthabenanspruch des Mieters aus einer anderen Abrechnungsperiode aufzurechnen. Die Kammer hält an ihrer Rechtsprechung zum Aufrechnungsverbot bezüglich Mieterguthaben aus Betriebskostenabrechnungen nicht fest.

(LG Wuppertal, Urteil vom 02.03.1999 - 16 S 280/98) WM 99, 342 f.

In der Betriebskostenabrechnung über die vermietete Eigentumswohnung kann hinsichtlich der Betriebskosten auf die Abrechnung des WEG-Verwalters verwiesen werden.

(AG Ulm, Urteil vom 04.03.1999 - 2 C 3102/98) WM 99, 402 f.

Bestreitet der Mieter zur Betriebskostenabrechnung den Umfang und die zutreffende Aufteilung der Hausmeisterkosten für die Mehrhaus-Wohnanlage, genügt er der Substantiierungspflicht durch pauschales Bestreiten nicht, wenn ihm Einsicht in die Abrechnungsunterlagen möglich ist.

(AG Neumünster, Urteil vom 12.06.1998 - 22 C 674/98) WM 2000, 611

Mietzinserhöhungszahlungen aufgrund unwirksamer Staffelmietzinsvereinbarung kann der Mieter unter Beachtung einer Verjährungsfrist von vier Jahren zurückverlangen, sofern er die Erhöhungszahlungen nicht schriftlich als vertraglich wirksam bestätigt hat.

(AG Sömmerda, Urteil vom 02.02.2000 - 2 C 765/99) WM 2000, 611

Die Zustimmungsklage zur Mieterhöhung kann nicht per Fax erhoben werden.

(LG München II, Urteil vom 28.12.1999 - 12 S 1168/99) HKA 2000, 11

Die Umstellung der Wärmeversorgung von einer veralteten Zentralheizung auf eine Nahwärmeversorgung, die durch eine mietvertragliche Klausel des Inhalts gedeckt ist, dass der vereinbarte Umlegungsmaßstab nach billigem Ermessen des Vermieters dann geändert werden kann, wenn dringende Gründe einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung dies erfordern ( z. B. bei Heizungsumstellung), ist nicht etwa deshalb verboten, weil die umweltfreundlichere Technik deutlich höhere Kosten produziert.

(AG Rathenow, Urteil vom 08.10.1999 - 4 C 279/99) HKA 2000, 4

1. Will der Vermieter (in den neuen Bundesländern) Betriebskosten auf die Mieter umlegen, so genügt es zur Wirksamkeit der Umlage gemäß § 1 BetriebskostenumlageV nicht, dass er die Höhe der zukünftigen Betriebskostenvorauszahlungen angibt; erforderlich ist vielmehr auch die Angabe des Umlagemaßstabs der umzulegenden Betriebskosten sowie Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums.

2. Die mangelhafte Erklärung wird auch nicht dadurch geheilt, wenn diese Angaben in den jährlichen Betriebskostenabrechnungen auftauchen und die Mieter auf diesem Wege hiervon Kenntnis nehmen können.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.06.2000 - 10 U 116/99) ZMR 2000, 668

1. Zu den Anforderungen an die Bestimmtheit einer Nebenkostenvereinbarung.

2. Zur Umlagefähigkeit der Grundsteuer in einem gewerblichen Mietvertrag, wenn die Umlage der Grundbesitzabgaben vereinbart ist.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.01.2000 - 24 U 111/99) WM 2000, 603

Zur Bestimmung umlagefähiger Betriebskosten (Nebenkosten) reicht die vertragliche Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV aus.

Ist Mehrwertsteuer für den Grundpachtzins zu entrichten, so erstreckt sich diese Pflicht auch ohne ausdrückliche Vereinbarung auf die Nebenkosten.

(AG Wetzlar, Urteil vom 18.11.1999 - 31 C 375/99 (31)) WM 2001, 30

Eine Mehranpassungsklausel über Betriebskosten in einem im Jahr 1967 vereinbarten Wohnungsmietvertrag ist unwirksam.

(LG Marburg, Urteil vom 27.09.2000 - 5 S 36/00) WM 2000, 680

Der Mieter kann auch nach Vertragsbeendigung die Zahlungen auf rechtsgrundlos in die Betriebskostenabrechnung eingestellte Nebenkostenpositionen zurückfordern.

AG Hamburg vom 23.02.2005, AZ: 39A C 78/04 (ZMR 2005, S. 873)

Werden über einen Zeitraum von 15 Jahren Betriebskostenvorauszahlungen von beiden Vertragspartnern wie Pauschalen behandelt und auf eine Abrechnung verzichtet, führt dies zu einer konkludenten Vertragsanpassung dahingehend, dass nur noch Pauschalen geschuldet werden. Diese können sodann gemäß § 560 Abs. 1 BGB angepasst werden.

AG Düsseldorf vom 18.04.2005, AZ: 58 C 18187/04 (ZMR 2005, S. 959)

Sieht der Mietvertrag vor, dass das Wohnungsunternehmen berechtigt ist, "die Wärme- und Warmwasserversorgung einem geeigneten Versorgungsunternehmen zu übertragen, soweit dies nach billigem Ermessen unter Abwägung der Belange der Gesamtheit der Mieter zweckmäßig ist", so bedarf es zu einer Übertragung der Wärmeversorgung nicht mehr der Zustimmung des Mieters.

LG Hamburg vom 12.07.2005, AZ: 316 S 32/05 (WM 2005, S. 773)

Jahrelanges Unterlassen der mietvertraglich vereinbarten Betriebskostenabrechnung allein führt nicht zu einer Änderung der Betriebskostenvereinbarung auf eine Pauschalvereinbarung.

Die Revision wird zugelassen.

BGH, Beschluss vom 02.11.2005, AZ: VIII ZR 52/05 (WM 2005, S. 774)

Der Umlegungsmaßstab für Betriebskosten kann konkludent vereinbart werden. Eine mietvertragliche Schriftformklausel steht der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht entgegen, wenn die Parteien einverständlich handeln.

(nichtamtlicher Leitsatz)

LG Hamburg vom 11.11.2005, AZ: 311 S 34/05 (WM 2006, S. 96)

Die im Formularmietvertrag aus dem Jahr 1993 dem Vermieter vorbehaltene Vertragsänderung zur Direktabrechnung und Direktlieferung des Wasserversorgungsunternehmens im Verhältnis zum Mieter ist wirksam.

AG Leipzig vom 15.06.2004, AZ: 161 C 2653/04 (ZMR 2005, S. 55)

Eine gesetzliche Rechtsgrundlage für die Umstellung der Wärmeversorgung von Eigenleistung in eine Wärmeversorgung durch Fremdlieferung ist nicht vorhanden. Solche Wärmelieferungskosten sind daher nur dann umlegbar, wenn die Umstellung durch eine vertragliche Leistungsänderungsklausel abgedeckt ist.

LG Dortmund vom 19.04.2005, AZ: 1 S 81/04 (WM 2005, S. 454)

Die hier streitige Heizkostenabrechnung ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht unheilbar unwirksam, denn der Mieter als Durchschnittsmieter kann sie sehr wohl nachvollziehen und prüfen und bei Unklarheiten auf Klarstellungen durch den Vermieter hinwirken. Die fehlende Erläuterung der Gesamtkosten ist auch keine Wirksamkeitsvoraussetzung, da diese Abrechnung im Übrigen den Anforderungen des BGH an eine ordnungsgemäße Abrechnung entspricht.

AG Hamburg vom 26.01.2005, AZ: 40B C 335/04 (ZMR 2005, S. 370)

Rechnet der Vermieter über rund 20 Jahre Betriebskosten nicht ab, so ändert dies nichts an seinem Abrechnungsrecht und seiner Abrechnungspflicht.

LG Landau in der Pfalz vom 24.06.2005, AZ: 3 S 129/04 (ZMR 2005, S. 871)

Entstehen nach dem Vertragsschluss mit dem Mieter neue Betriebkosten (hier: Versicherungskosten), so ist im Wege der Vertragsauslegung zu ermitteln, ob die Kosten umlagefähig sein sollen.

Tankreinigungskosten sind keine Betriebs- sondern Instandhaltungskosten. Die Überwälzung von solchen Kosten ist unwirksam, wenn es an einer Festlegung einer zumutbaren Höchstbegrenzung fehlt.

BGH vom 20.07.2005, AZ: VIII ZR 371/04 (WM 2005, S. 579)

a) Zu den formellen Anforderungen an eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung.

b) Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird.

BGH vom 01.06.2005, AZ: VIII ZR 84/04 (WM 2005, S. 456)

1. Die Vereinbarung einer Mieterhöhung nach Modernisierung der Wohnungsbeheizung durch Einbau einer Heizungs- und Warmwasseraufbereitung statt der vorhandenen Ofenheizung hat auch dann Bestand, wenn der Vermieter die Zentralheizung später an einen Contractor verpachtet.

2. Bei Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis ohne Zustimung des Mieters darf der Vermieter nur Kosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV umlegen.

AG Bonn vom 23.11.2004, AZ: 6 C 441/04 (WM 2005, S. 61)

Sind im Mietvertrag die im Mietobjekt anfallenden Betriebskosten im Einzelnen aufgeführt und umlagefähig vereinbart, können neue, später entstehende Betriebskosten nur aufgrund mietvertraglichen Vorbehalts oder zu treffender Vereinbarung der Parteien umgelegt werden.

AG Hamburg-Wandsbek vom 27.05.2004 AZ: 711 C 36/04 (WM 2005, S. 47)

Eine mietvertragliche Vereinbarung, die den Mieter zur Zahlung einer Vertragsausfertigungsgebühr an den Vermieter oder dessen Hausverwaltung verpflichtet, ist nichtig.

AG Hamburg-Bergedorf vom 26.10.2004, AZ: 409 C 163/04 (ZMR 2005, S. 627)

Eine fünfmalige vorbehaltslose Zahlung des Mieters auf Betriebskostenabrechnungen stellt für einzelne Positionen, die nicht im Mietvertrag enthalten sind, noch keine Vertragsänderung dar (Abgrenzung zu BGH, NZM 2004, S. 418).

AG Löbau vom 29.07.2004, AZ: 4 C 0641/03 (WM 2004, S. 610)

Die Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung anstelle der miet-vertraglichen Betriebskostenpauschale bedarf bei Vornahme als Haustürgeschäft einer Widerrufsbelehrung.

BGH Urteil vom 29.09.2004, VIII ZR 341/03 (WM 2004, S. 666)

a) Die Wahrung der Schriftform einer vielblättrigen, computererstellten Betriebskostenabrechnung richtet sich nach Maßgabe der Auflockerungsrechtsprechung.b) Im öffentlichen geförderten Wohnungsbau ist gemäß § 20 Abs. 2 NMV die Betriebskostenumlage nach dem Verhältnis der Wohnflächen unter Beachtung des Vorwegabzuges vorzunehmen.

AG Bonn vom 23.11.2004, AZ: 6 C 441/04 (WM 2005, S. 61)

Sind im Mietvertrag die im Mietobjekt anfallenden Betriebskosten im Einzelnen aufgeführt und umlagefähig vereinbart, können neue, später entstehende Betriebkosten nur aufgrund mietvertraglichen Vorbehalts oder zu treffender Vereinbarung der Parteien umgelegt werden.

AG Hamburg-Bergedorf vom 29.03.2005, AZ: 409 C 517/04 (ZMR 2005, S. 628)

Zahlt der Mieter vorbehaltslos den Saldo einer Betriebskostenabrechnung, so liegt darin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, welches eine spätere Rückforderung (§ 812 BGB) ausschließt.

AG Witten vom 25.11.2004, AZ: 2 C 995/04, nicht rechtskräftig (ZMR 2005, S. 209)

Die Vorschrift des § 556, Abs. 3, Satz 3 BGB bezieht sich nicht "starr" auf das Abrechnungsergebnis. Haben sich daher bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung Rechenfehler eingeschlichen, die bei einer Kontrolle zutage treten, so steht der Fristablauf einer Korrektur nicht entgegen.

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ist nicht mehr gegeben, wenn zum Teil willkürliche Abkürzungen benutzt werden und die einzelnen Rechenschritte der Abrechnung nicht vollständig nachvollziehbar sind.

Die Warmwasserkosten sind nach § 9, Abs. 2 oder 3 der HeizkostenV umzulegen. Stattdessen kann nicht einfach pauschal mit einem Ansatz von 18 % gerechnet werden.

Liegt bis zum Ablauf der Ausschlussfrist des § 556, Abs. 3, Satz 3 BGB keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, so ist die auf einen Saldoausgleich gerichtete Klage endgültig - und nicht nur als "zurzeit unbegründet" - abzuweisen.