2 - Herauslösung der Betriebskosten aus der Kostenmiete

(OLG Düsseldorf, 29.06.2000) WM 2000, 435

Werden nur einzelne der in der Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgeführten Kosten im Vertrag als umlagefähig bezeichnet, sind auch nur diese im Zweifel abrechenbar. Die übrigen Kostenpositionen werden durch den (Grund-)Mietzins abgegolten

(LG München, I. Urteil vom 24.09.1997 - 14 S 4962/1997) WM 99,46

Aus dem im Mietvertrag allgemein vorbehaltenen Recht, nachträglich die Miete in einen Kaltmietanteil und einen (abzurechnenden) Betriebskostenanteil aufzuspalten, kann der Vermieter keinen Anspruch auf Vertragsänderuing herleiten.

(LG Köln, Urteil vom 09.01.2001 - 12 S 217/00) WM 2001, 496

Die Betriebskostenabrechnung des Wohnungsmieters muss die Herleitung seines Kostenanteils aus den Gesamtkosten ggf. mehrerer Liegenschaften und aus der Trennung der Betriebskosten gemischt genutzter Gebäude enthalten

(AG Nordhorn, Urteil vom 02.03.1998 - 3 a C 1959/1997) WM 98, 603

Die Inklusivmiete gemäß schriftlichem Mietvertrag kann durch schlüssiges Verhalten dahin geändert werden, dass der Mieter Betriebskosten gesondert nach Abrechnung schuldet. Das erforderliche Erklärungsbewusstsein des (ausländischen) Mieters ist aber auszuschließen, wenn bloße Zahlungen auf vorgelegte Betriebskostenforderungen erbracht werden

(AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 20.03.1997 - 509 C 454/1996) WM 98, 418

Die Vereinbarung im Mietvertrag, die dem Vermieter einseitig die Umstellung der Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete gestattet, ist unwirksam.

LG Kiel, Urteil vom 01.12.1994 - 1 S 255/93) WM 95, 546

Die in der Kostenmiete/Durchschnittsmiete bei Beendigung der Mietpreisbindung noch enthaltenen Betriebskosten können hinsichtlich ihres Erhöhungsbetrages durch einseitige Erklärung des Vermieters (§ 4 Abs. 2 MHG) umgelegt werden.

(Urteil des AG Köln vom 12.09.1995 - 209 C 17/95) ZMR 96 III

Zahlt der Mieter aufgrund der mietvertraglich vereinbarten Mietzinsstruktur eine Teilinklusivmiete, in der alle Nebenkosten, von denen nur die Erhöhungsbeträge umgelegt werden können, enthalten sind, ist als Basisjahr zur Ermittlung der Erhöhungsbeträge nicht das Jahr des Vertragsabschlusses, sondern das Jahr zugrundezulegen, in dem zuletzt die Teilinklusivmiete erhöht wurde

(AG Altenkirchen, Urteil vom 05.09.1996 - 2 C 300/95) WM 96,625

Die Umstellung der Kostenmiete durch Herausnahme der Betriebskosten aus der Einzelmiete und die Bestimmung der Umlage der Betriebskosten bedarf der Beachtung der Formvorschrift des § 10 WoBindG, wenn mit der Mietenneuberechnung eine Mieterhöhung verbunden ist.

(AG Löbau, Urteil vom 02.11.1995 - 2 C 0327/95) WM 96, 155

Die entsprechende Anwendung des § 8 MHG auf eine Betriebskosten-umlageerklärung in 1991 ist ausgeschlossen.

(AG Wuppertal, Urteil vom 29.05.1991- 34 C 47/91) ZMR 92, 549

Versäumt der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung, entsprechend der seit dem 01.01.1987 gültigen Gesetzeslage alle Betriebskosten aus der Kostenmiete herauszurechnen, kann der Mieter die Betriebskosten zurückverlangen, die der Vermieter als Bestandteil der Kostenmiete erlangt hat.

(LG Kleve, Urteil vom 27.11.1991 - 6 S 96/91) WM 92, 201

Die Umstellung der Kostenmiete durch Herausnahme der Betriebskosten aus der Durchschnittsmiete und Umlage der Betriebskosten bedarf einer Berechnung und Erläuterung in der schriftlichen Erklärung des Vermieters.

(LG Köln, Urteil vom 31.01.1991 - 6 S 261/90) WM 91, 259

Bei einem nach dem 30.04.1984 abgeschlossenen Mietvertrag über eine öffentlich geförderte Wohnung kann der Vermieter durch einseitige Erklärung den Katalog der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten für zukünftige Abrechnungszeiträume auch auf solche Kostenarten ausdehnen, deren Umlagefähigkeit im Mietvertrag noch nicht vereinbart war.Dies gilt nur dann nicht, wenn die Umlage der betreffenden Kosten im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

AG Osnabrück vom 22.07.2004, AZ: 6 C 121/04 (WM 2004, S. 668)

Die Betriebskostenabrechnung für Wohnraum im gemischt genutzten Gebäude bedarf grundsätzlich des Vorwegabzugs aller Kosten, die ihren Grund nicht in der Wohnnutzung haben und der Herleitung des Kostenanteils aus den Gesamtkosten und aus der Trennung der Betriebskosten.

LG Hamburg vom 16.12.2004, AZ: 307 S 128/04 (ZMR 2005, S. 620)

1. Die unter Geltung des Preisrechts wegen Verstoßes gegen § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV unwirksame Vereinbarung über Betriebskosten lebt nicht nach Wegfall der Preisbindung (wieder) auf.

2. Die fehlgeschlagene Abwälzung der Betriebskosten führt zu einer Inklusivmiete; dem Vermieter stehen keine einseitigen Umstrukturierungsmöglichkeiten zu.

AG Witten vom 25.11.2004, AZ: 2 C 995/04, nicht rechtskräftig (ZMR 2005, S. 209)

Die Vorschrift des § 556, Abs. 3, Satz 3 BGB bezieht sich nicht "starr" auf das Abrechnungsergebnis. Haben sich daher bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung Rechenfehler eingeschlichen, die bei einer Kontrolle zutage treten, so steht der Fristablauf einer Korrektur nicht entgegen.

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ist nicht mehr gegeben, wenn zum Teil willkürliche Abkürzungen benutzt werden und die einzelnen Rechenschritte der Abrechnung nicht vollständig nachvollziehbar sind.

Die Warmwasserkosten sind nach § 9, Abs. 2 oder 3 der HeizkostenV umzulegen. Stattdessen kann nicht einfach pauschal mit einem Ansatz von 18 % gerechnet werden.

Liegt bis zum Ablauf der Ausschlussfrist des § 556, Abs. 3, Satz 3 BGB keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, so ist die auf einen Saldoausgleich gerichtete Klage endgültig - und nicht nur als "zurzeit unbegründet" - abzuweisen.