4 - Verteilungsschlüssel und verschiedene Wirtschaftseinheiten

BGH Urteil vom 06.04.2016, Az.: VIII ZR 78/15, WUM 2016, S. 357 ff.

§ 556a I 2, II 1 BGB gestattet es, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen. Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen. Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabes gem. § 556a II 1 BGB schließt es nicht aus, dass Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben, weil sich der gewählte Maßstab als korrekturbedürftig erweisen kann.

BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, WUM 2016, S. 170

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf den Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; eine Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung BGH vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06 und 09.10.2013 XIII ZR 22/13)

AG Köln, Urteil vom 31.05.2015, Aktenzeichen 213 C 116/14 in WM 2015, Seite 428

Gibt der Vermieter bei gemischt genutzten Gebäuden in der Jahresabrechnung für die Wasser- und Abwasserkosten nicht die jeweiligen Gesamtkosten an, sondern nur einen auf die Wohnungen entfallenden Anteil, ohne den bei den Gewerbeeinheiten vorgenommenen Vorwegabzug nachvollziehbar zu erläutern, ist die Abrechnung insoweit formell unwirksam. 

Bei gemischt genutzten Gebäuden hat der Vermieter hinsichtlich der Kostenposition “Grundsteuer“ in der Jahresabrechnung eine Kostentrennung zwischen Gewerbeeinheiten und Wohnungen vorzunehmen, wenn die Gewerbeeinheiten nicht nur einen geringfügigen Teil der Gesamtfläche ausmachen und die Mehrbelastung für den Wohnungsmieter pro qm-Fläche mehr als etwa 5-10 % beträgt. 

AG Ludwigsburg, Urteil vom 15.05.2015, Aktenzeichen 7 C 3065/14 in WM 2015, Seite 429

Bestimmt der Mietvertrag getrennte Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten, sind damit zwei Abrechnungspreise festgelegt, die auch unterschiedlich zu behandeln sind. Rechnet der Vermieter erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ab, kann ein Guthaben aus dem einen Abrechnungskreis nicht mit Nachforderungen des anderen Abrechnungskreises verrechnet werden. 

BGH-Urteil vom 05.11.2014, Aktenzeichen VIII ZR 257/13 in WM 2015, Seite 33

Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist.

BGH-Urteil vom 05.11.2014, Aktenzeichen VIII ZR 257/13 in WM 2015, Seite 33

Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist.

LG Münster, Urteil vom 03.12.2013, Aktenzeichen 03 S 123/13 in WM 2014, Seite 146

Die Angabe der Gesamtkosten und des Umlageschlüssels ist auch in einer Betriebskostenabrechnung für ein Objekt erforderlich, in dem sich nur zwei Wohnungen befinden, für die die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten je hälftig abgerechnet werden sollen. Fehlen diese Angaben, ist die Abrechnung formal nicht ordnungsgemäß.

BGH Urteil vom 08.02.2013, Aktenzeichen V ZR 238/11 in WM 2013, Seite 427

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.
(§§ 5 Abs. 1, 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, § 45 Abs. 6 Hamburgische Bauordnung) 

LG Stuttgart, Urteil vom 24.04.2013, Aktenzeichen 13 S 26/13 in WM 2013, Seite 361

Ist im Mietvertrag keine von § 556a BGB abweichende Regelung zur Umlage der Betriebskosten vereinbart, gilt grundsätzlich der Umlagemaßstab nach dem Anteil der Wohnfläche. Der Mieter kann jedoch einen Anspruch auf Änderung des Umlagemaßstabs haben, wenn der tatsächliche Verbrauch vom Umlagemaßstab evident und erheblich abweicht und die Änderung für den Vermieter nicht unzumutbar ist.
(§ 556a, 242 BGB)

BGH, Beschluss vom 22.11.2011, Aktenzeichen VIII ZR 228/11 in WM 2012, Seite 97

Die Frage, ob der Vermieter mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen durfte, betrifft nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die materielle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung der Mietwohnung. In formeller Hinsicht ist die nähere Bezeichnung der von der Abrechnungseinheit erfassten Gebäude nicht geboten.

BGH, Urteil vom 07.12.2011, Aktenzeichen VIII ZR 118/11 in WM2012, Seite 22

a) Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit. Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.

b) Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten.

BGH, Beschluss vom 13.09.2011, Aktenzeichen VIII ZR 45/11 in WM 2011, Seite 684

1. Die Bildung einer Abrechnungseinheit der an eine gemeinsame Heizungsanlage angeschlossenen Gebäude im bestehenden Mietvertrag ist ohne vorhergehende Ankündigung auch nach neuer Errichtung einer gemeinsamen Heizungsanlage und auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung zulässig.

2. Der  Mieter einer Eigentumswohnung hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Beschlüsse der Wohnungseigentümer- gemeinschaft.

3. Die Heizkostenabrechnung bedarf zu ihrer Wirksamkeit keiner Angaben über die Kosten des Betriebsstroms oder - über die Angabe der verbrauchten Wärmemenge (Fernwärme) hinaus - über die der Zählerstände.

4. Die Kosten des Hauswarts sind zur Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht im einzelnen auf die umlagefähigen Tätigkeiten und ihre Verteilung auf die einzelnen Wohnungen aufzuschlüsseln.

5. Wird die Grundsteuer von der Kommune direkt für die Eigentumswohnung erhoben, bedaf es keinen Umlageschlüssels, sondern diese Umlage kann der Vermieter in der Abrechnung "direkt" an den Mieter weitergeben.

BGH, Versäumnisurteil vom 21.09.2011, Aktenzeichen VIII ZR 97/11 in WM 2011, Seite 682

Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Artikel 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556 a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem in Kraft treten des Mietsrechtsreformgesetzes am 01.09.2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar.

AG Saarbrücken, Urteil vom 12.05.2011, Aktenzeichen 42 C 464/10 (09) in WM 2011, Seite 630

Es ist das Risiko des Vermieters einer Eigentumswohnung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Kostenumlagenschlüssel durch Beschluss ändert. Der Vermieter kann den mietvertraglichen Betriebskosten-Umlageschlüssel in folge dessen nicht einseitig ändern.

BGH, Versäumnisurteil vom 02.02.2011, Aktenzeichen VIII ZR 158/10, WuM 2011, Seite 151

Die zu einer Wirtschaftseinheit und als Abrechnungseinheit der zentralen Heizungs- und Warmwasserlieferung zusammengefassten Gebäude sind Grundlage des anteiligen, auf die Wohnung bezogenen Abrechnungsmaßstabs. Ein Anspruch des Mieters auf Ausstattung der Gebäude mit zusätzlichen Wärmemengenzählern besteht nicht. Fehler der Abrechnung bezüglich der Aufteilung der Heizungskosten und der Warmwasserkosten berühren nicht die Wirksamkeit der Abrechnung.

LG Itzehoe, Urteil vom 26.11.2010, Aktenzeichen 9 S 35/10, Revision wurde zugelassen, WuM 2011, Seite 17

Hat der Mieter mehrere Abrechnungsobjekte zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammengefasst, so steht dies der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung jedenfalls dann nicht entgegen, wenn sich aus dieser sowohl die Tatsache, dass eine Abrechnungseinheit gebildet wurde, als auch die Abrechnungsobjekte, die zu dieser Abrechnungseinheit zusammengefasst worden sein sollen, ergeben. Wird eine Abrechnungseinheit gebildet, so ist eine Abrechnung, in der die Abrechnungsobjekte unvollständig genannt sind, jedenfalls dann formell ordnungsgemäß, wenn sich die vollständige Aufzählung der Abrechnungsobjekte aus der Einzelabrechnung ergibt. Ist im Falle preisfreien Wohnraums im Mietvertrag nichts anders bestimmt und daher die Bildung von Abrechnungseinheiten nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB zulässig, so kann die Bestimmung der Abrechnungsobjekte durch die Abrechnung erfolgen. Dieser kann bei Angabe von vertraglich nicht vereinbarten Abrechnungsobjekten ein – über ihre grundsätzliche Funktion als Darstellung eines Rechenvorgangs im Sinne des § 259 BGB hinausgehender – rechtsgeschäftlicher Erklärungsgehalt zukommen. Der Vermieter ist berechtigt, durch einseitige Erklärung in Textform in analoger Anwendung des § 556 a Abs. 2 BGB die Kostenposition Kaltwasser und Entwässerung im Zuge einer Umstellung auf eine verbrauchsbezogene Umlage aus dem Abrechnungskreis der “kalten“ Betriebskosten herauszulösen und in den Abrechnungskreis der Wärmekosten einzugliedern.

BGH Urteil vom 20.10.2010, Aktenzeichen VIII ZR 73/10, WuM 2010, Seite 742

Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn noch hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier. Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht.

BGH Urteil vom 06.10.2010, Aktenzeichen VIII ZR 183/09, WuM 2010, Seite 685

§ 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leer stehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt. In einem Formularmietvertrag hält die nachfolgend wiedergegebene Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet. Die entsprechende Klausel lautete: Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).

BGH Urteil vom 15.09.2010, Aktenzeichen VIII ZR 181/09, WuM 2010, Seite 683

Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist.

BGH Urteil vom 23.06.2010, Aktenzeichen VIII ZR 227/09, WuM 2010, Seite 493

Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer – je nach Betriebskostenart unterschiedlichen – Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrundegelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010, Aktenzeichen 2 S 55/09, WuM 2010, 361

Wird in einer Betriebskostenabrechnung ein Teil der Positionen nach dem Personenschlüssel abgerechnet, müssen die Gesamtpersonenzahl und die Zahl der Nutzer der abgerechneten Wohnung in der Abrechnung nicht (etwa durch Beifügung einer Belegungsübersicht des Hauses) erläutert werden, damit diese formell wirksam ist. Ist der Mieter unverschuldet an der Erhebung einer Einwendung gegen die Betriebskostenabrechnung gehindert, so hat er die Einwendung spätestens innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses nachzuholen; ansonsten ist er mit der Einwendung ausgeschlossen. Die Revision wird zugelassen.

BGH, Urteil vom 25.11.2009, Aktenzeichen VIII ZR 69/09, WuM 2010, 35

Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird.

BGH, Urteil vom 11.11.2009, Aktenzeichen VIII ZR 221/08, WuM 2010, 33 ff.

a. Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten.

b. Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.

LG Köln, Urteil vom 25.06.2008, Aktenzeichen 10 S 352/07, WuM 2009, 741

Die Betriebskostenabrechnung der Mietwohnung muss die Gesamtkosten, aus denen der auf die Wohnung entfallende Anteil ermittelt wird, auch dann angeben, wenn der Anteil aus den auf mehrere Gebäude erhobenen Kosten (hier: Müllgebühren) ermittelt wird.

(LG Darmstadt, Urteil vom 06.06.2008, Az. 6 S 46/08) (rechtskräftig, nicht veröffentlicht).

Befinden sich mehrere benachbarte Mehrfamilienhausgrundstücke im Eigentum desselben Vermieters, darf der Vermieter die Betriebskosten für alle Grundstücke ohne eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag nur dann einheitlich abrechnen, wenn eine objektbezogene Abrechnung „unmöglich“ ist. Daran fehlt es, wenn der Vermieter bestimme Dienstleistungsaufträge ohne weiteres für jedes Haus gesondert vergeben kann.

(BGH Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 261/07) WM 2008, 407.

Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinanderfolgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

(AG Dortmund (nicht rechtskräftig), Urteil vom 04.11.2008, Az. 425 C 4180/08) WM 2008, S. 671.

Die Betriebskostenabrechnung nach Wirtschaftseinheiten muss den Gesamtbetrag der Kosten angeben, bevor dieser etwa um Abzugsbeträge oder Verteilungsbeträge bereinigt wird. Inhaltlich bedarf die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten einer vertraglich beschriebenen oder als zulässig darzulegenden Aufteilung der Kostenpositionen.

(LG Hamburg Urteil vom 22.06.2007, Az. 311 S 133/06) WM 2008, 404.

Die Betriebskostenabrechnung im gemischt genutzten Gebäude muss eine nachvollziehbare Kostentrennung nach Gebäudeteilen auch enthalten, soweit Kostenteile nicht auf den Wohnungsmieter dem Grunde nach umgelegt werden.

(BGH, Urteil vom 23.01.2008, Az. IIX ZR 82/07) WUM 2008, 151.

Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen.

(LG Hamburg, Urteil vom 22.06.2007, 311 S 133/06) WM 2007, S. 694

Die Nachvollziehbarkeit der für den Wohnraum in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters angesetzten anteiligen Kosten bedarf einer Ableitung aus den Gesamtkosten auf die vermietete Wohneinheit auch bei einer Mehrhaus-Wohnungseigentumsanlage.

(LG Berlin, Urteil vom 24.08.2007, Az. 63 S 363/06) WM 2007, S. 626 f.

Die Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung mit Flächenmaßstäben oder bestimmten Primärenergieverbrauchsmengen erfordert dann eine Erläuterung der Flächenansätze bzw. Verbräuche, wenn in einer Gesamtschau mehrere Abrechnungen nach Abrechnungsperioden die angesetzten Werte eines jeden Jahres schwanken und unverständlich werden. Die Revision wird zugelassen.

(BGH, Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 279/05) WM 2006, S. 686 ff.

Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters gemäß § 14 Abs. 1 MHG setzt voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkennbar ist, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im einzelnen umlegen will.

(BGH, Urteil vom 25.10.2006, - VIII ZR 251/05) WM 2006, S. 685

Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug, der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist.

(LG Aachen, Urteil vom 11.08.2006, - 5 S 68/06) WM 2006, S. 615

Der Vorwegabzug der im gemischt genutzten Gebäude auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Betriebskosten ist erforderlich, wenn die durch die Gewerbeeinheiten verursachten Mehrkosten als nicht unerheblich anzusehen sind. Dies ist dann der Fall, wenn die Mehrkosten 3 % der Gesamtkosten übersteigen.

(BGH Urteil vom 31.03.2006 - VIII ZR 159/05) WM 2006, S. 440

Wenn die kalten Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtgrundfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen. Dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertragliche vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen.

(AG Pinneberg, Urteil vom 19.05.200, - 69 C 216/04, nicht rechtskräftig) WM 2006, 379 ff.

Die Betriebskostenabrechnung nach Wirtschaftseinheit bedarf der mietvertraglichen Vereinbarung. Regelmäßig ist die Abrechnung auf das Gebäude, in dem sich die nicht preisgebundene Wohnung befindet, zu beziehen. Entstehen Betriebskosten für mehrere Gebäude ist eine genaue Aufteilung vorzunehmen (hier: Hausmeister und Material). Versicherungen sind nach Möglichkeit für die einzelnen Gebäude auf dem Grundstück abzuschließen.

(AG Holzminden Urteil vom 07.02.2007 - Az. 10 C 221/06 (I)) WM 2007, S. 197

In der Betriebskostenabrechnung sind die nach Wohnfläche abzurechnenden Positionen auf die tatsächliche und nicht auf die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche zu beziehen, auch wenn die Flächenabweichung weniger als 10 % ausmacht.

(AG Wiesbaden Urteil vom 28.09.2006, Az. 92 C 1040/06-22) WM 2007,324

Die auch mehrfache Umstellung des Verteilungsschlüssels verbrauchsabhängiger Betriebskosten kann im Wohnraummietvertrag vom Vermieter vorbehalten werden.

(BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 251/05 ) NJW 2007, 211 ff

Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der Auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist (im Anschluss an Senat, NJW 2006, 1419).

(LG Aachen, Urteil vom 24.05.1991 - 5 S 70/91) WM 91, 503

Führt die vertragsgemäße Abrechnung der Wasserkosten im Wohnhaus nach dem Maßstab der Wohnungsgrößen zu einer unbilligen Belastung eines (hier: alleinstehenden) Mieters, so kann der Mieter eine auf seinen Haushalt bezogene Einzelabrechnung verlangen, die der Anzahl der Personen im Haus Rechnung trägt.

(AG Münster, Urteil vom 04.10.1994 - 4 C 273/94) WM 94, 613

Die Befugnis des Vermieters zur Änderung des Abrechnungsmaßstabes zu den Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung und der Müllabfuhr besteht nur, wenn der neue Maßstab gerechter als der bisherige ist.

(AG Halberstadt, Urteil vom 21.06.1995 - 6 C 94/95 - n. rkr.) WM 95, 489

Auch bei verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung ist die Kappungsgrenze der Betriebskostenumlageverordnung zu beachten.

(LG Zwickau, Urteil vom 21.11.1995 - 6 S 170/95) HKA 96,11

Der Mieter kann sich auch bei verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach § 4 Abs. 2 BetrKostUV auf die Kappungsgrenze nach § 4 Abs. 3 BetrKostUV berufen, wenn sein Verbrauch deutlich über den Durchschnitts-werten der anderen Mieter des Hauses liegt.

(LG Magdeburg, Urteil vom 07.11.1995 - 2 S 448/95)

- I. Instanz AG Halberstadt in WM 1995, 489 - WM 96, 98

(AG Eisenach, Urteil vom 27.03.1996 - 5 C 2450/95) WM 96.348

Auch bei verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung ist die Kappungsgrenze der Betriebskostenumlageverordnung zu beachten.

(AG Kassel, Az. 803 (85) C 6329/91) HKA 96, 2

Ist als Verteilungsschlüssel die Personenzahl vereinbart worden, sind nur die tatsächlich wohnenden Personen und keine Besucher anzugeben.

(AG Mitte, Urteil vom 31.05.1995 - 4 C 465/94) WM 96,156

(LG Berlin, Urteil vom 13.11.1995 - 67 S 262/95)

1. Für die Kosten des Betriebes zentraler Warmwasserversorgungsanlagen in Häusern, in denen keine zentrale Heizungsanlage besteht, gilt im Beitrittsgebiet keine Kappungsgrenze von 0,40 DM/m2.2. Wenn eine Warmwasserversorgungsanlage aufgrund technischer Überalterung einen außerordentlich hohen Bedienungsaufwand erfordert und angesichts der damit verbundenen Lohnkosten nur extrem unwirtschaftlich zu betreiben ist, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Die Grenze für einen wirtschaftlichen Betrieb einer reinen Warmwasserversorgungsanlage ist im Größenbereich von 1,20 DM/m2 anzusiedeln.

(LG Zwickau, Urteil vom 21.11.1995 - 6 S 170/95) WM 96,230

1. Die Kappungsgrenze für Heiz- und Warmwasserkosten nach der Betriebskostenumlageverordnung ist auch bei verbrauchsabhängiger Abrechnung zu beachten.2. Der Mieter kann sich auch auf die Kappungsgrenze berufen, wenn sein Verbrauch deutlich über den Durchschnittswerten der anderen Mieter des Hauses liegt.Eine Ausnahme davon besteht bei einer vom Vermieter zu beweisenden sittenwidrigen Schädigung durch den Mieter. Unentschieden bleibt, ob der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen positiver Forderungsverletzung geltend machen kann.

(BayObLG, Beschl. vom 10.11.1994; Az.: 2 Z BR 100/94) HKA 95, 40

Erweist sich der für die Verteilung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten maßgebende Schlüssel wegen nachträglicher Änderungen der Größe einzelner Wohnungen aufgrund von Auflagen der Baubehörde nicht mehr als sachgerecht, besteht gleichwohl unter dem Gesichtspunkt der groben Unbilligkeit kein Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilschlüssels, sofern die nicht gerechtfertigte Kostenmehrbelastung hinsichtlich weniger als der Hälfte der Gesamtkosten nur 22 % beträgt.

(AG Neubrandenburg, Urteil vom 14.07.1994, Az. C 619/94) HKA 1994, 43, 44

Die vertragsgemäße Umlage der Heizungskosten nach der Wohnfläche der beheizten Räume schließt die Kappung der Heizkosten nach der anrechenbaren Wohnfläche der Wohnung nicht aus (Aufgabe von AG Neubrandenburg, Az. C 870/93)

(AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.10.1994, Az. 2 C 392/94) HKA 95, 12

Wird im Beitrittsgebiet eine ofenbeheizte Wohnung vom Vermieter nur mit Warmwasser versorgt, so beträgt die Kappungsgrenze des § 4 Abs. 3 BetrKostUV für die umlegbaren Warmwasserkosten 0,40 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich.

(AG Lippstadt, Urteil vom 04.07.1995 - 6 C 243/95) WM 95, 594

Ist im Mietvertrag der Umlageschlüssel für die verbrauchsabhängigen Betriebskosten Wasser, Abwasser und Müllabfuhr nicht vereinbart, so ist die Bestimmung des Maßstabes der Wohnungsgröße grob unbillig, sofern eine Abrechnung nach der Anzahl der im Haus lebenden Personen für den betroffenen Mieter zu einer Halbierung der anteiligen Betriebskosten führen würde.Eine Änderung des Verteilungsmaßstabes kann der benachteiligte Mieter nur für die Zukunft verlangen, da (hier) dem Vermieter eine Änderung der bereits erstellten Abrechnungen unzumutbar ist.

(AG Hamburg, Urteil vom 27.04.1995 - 49 C 64/95) WM 95, 660

Die Aufteilung der auf die Gewerbeobjekte und den Wohnraum im Gebäude entfallenden Betriebskostenanteile bedarf in der Betriebskostenabrechnung keiner Darlegung im einzelnen, wenn der Maßstab dem Mieter aus vorausgegangenen Abrechnungen bekannt ist.

(AG Gütersloh, Urteil vom 04.11.1994 - 14 C 315/94) WM 95, 660

Der vom Vermieter in der Betriebskostenabrechnung bestimmte Verteilungsmaßstab entspricht (hier) nicht der Billigkeit, wenn in dem Gebäude mit Wohnflächen und Gewerbeflächen die anteiligen Grundsteuern und Kosten der Gebäudeversicherungen nach einheitlichem Flächenmaßstab umgelegt werden.

(AG Duisburg, Urteil vom 18.12.1992 - 2 C 759/92) WM 94, 549

Die Abrechnung der Wasserkosten nach dem festem Umlageschlüssel der Wohnflächen ist nicht zu beanstanden.

(AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 10.05.1994 - 24 C 512/93) WM 94, 549

Die Berücksichtigung einer Haushaltswaschmaschine in der Wasserabrechnung nach Personenzahl ist grundsätzlich fehlerhaft.

(LG Düsseldorf, Urteil vom 05.07.1994 - 24 S 66/94) WM 96,777

Widerspricht der vom Vermieter zur Betriebskostenabrechnung festgelegte und in der Vergangenheit vom Mieter unbeanstandete Verteilerschlüssel dem billigen Ermessen, kann seine dem Vermieter vertraglich gestattete Änderung vom Mieter nur für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit oder den laufenden Abrechnungszeitraum verlangt werden, es sei denn, dass dem Vermieter vor Beginn der Abrechnungsperiode verlässliche Anhaltspunkte für eine sich ergebende grobe Unbilligkeit vorlagen.

(AG Weimar, Urteil vom 07.06.1996 - 10 C 42/96) WM 97,119

Sprechen sich alle Mieter im Mehrparteienhaus für eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels von festem Maßstab auf Personenschlüssel aus, so ist der Vermieter gehalten, die Betriebskosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr zukünftig personennah abzurechnen.

(LG Köln, Urteil vom 31.01.1991 - 1 S 313/90) WM 91, 281

Wird im Mietvertrag die Wohnung allein dem Hausgrundstück verwaltungsmäßig zugeordnet, so ist eine Betriebskostenabrechnung nach weitergehender Wirtschafts- oder Verwaltungseinheit ausgeschlossen.

(AG Essen-Steele, Urteil vom 20.10.1992 - 11 a C 394/92) WM 93, 198

Bei einheitlicher Grundsteuerbemessung, die nicht nach Wohn- und Gewerberaum trennt, ist im gemischt genutzten Gebäude die Aufteilung der Betriebskostenart im Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen zulässig.

(LG Essen, Urteil vom 07.09.1990 - 1 S 336/90) WM 91, 121

Aus der Betriebskostenabrechnung muss der Schlüssel der Kostenverteilung auf die Mietpartei ersichtlich sein. Die Hinnahme fehlerhafter Abrechnungen in der Vergangenheit bindet den Mieter nicht.

(AG Warendorf, Urteil vom 14.08.1992 - 10 C 187/92) HKA 92, 40

Der Vermieter ist berechtigt, nach dem Einbau von (Kalt-) Wasseruhren den Abrechnungsschlüssel von der bisher praktizierten pauschalen Abrechnung auf die nach Verbrauch umzustellen. Den anfallenden Frischwassserverbrauch nach dieser Methode abzurechnen ist korrekter als die - ebenfalls zulässige - Methode der Umlage nach Personen.

(AG Wiesbaden, Urteil vom 22.11.1995 - 98 C 260/95 -13) WM 96, 96

Zur Abrechnung der Betriebskosten der Wohnung in dem zu Wohn- und Gewerbezwecken gemischt genutzten Gebäude sind die auf den Geschäftsraum entfallenen verbrauchsabhängigen Betriebskosten durch besondere Messeinrichtungen oder Vorkehrungen vorweg zu erfassen.Ist eine getrennte Erfassung nicht möglich, bedarf dies der Erläuterung in der Betriebskostenabrechnung.

(OLG Hamburg, Urteil vom 08.01.1991 - 4 U 190/90) WM 92, 76

Für eine abgelaufene Abrechnungsperiode kann der Vermieter die ihm vorbehaltene Befugnis zur Änderung des Umlageschlüssels der Betriebskosten nicht mehr geltend machen.Die Betriebskostennachforderung kann im Einzelfall verwirkt sein, wenn der Mieter im Vertrauen darauf, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden, bestimmte Dispositionen getroffen hat.

(AG Wiesbaden, Urteil vom 05.09.1991 - 98 C 552/91) WM 92, 630

(LG Wiesbaden, Urteil vom 06.04.1992 - 1 S 490/91) WM 92,630

Der Vermieter kann auf eine sachgerechte und angemessene Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels der Betriebskosten hinwirken.

(AG Duisburg, Urteil vom 18.12.1992 - 2 C 759/92) ZMR 93, 172

Der Vermieter ist grundsätzlich befugt, die Wasserkosten im Verhältnis der angemieteten WohnflÀ¤chen umzulegen, wobei auftretende Ungenauigkeiten vom Mieter hinzunehmen sind.

(LG Aachen, Urteil vom 04.06.1993 - 5 S 58/93) WM 93, 410

Die Abrechnung der Betriebskosten Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Aufzug nach Wohnflächenmaßstab ist nicht unbillig, wenn der Vermieter eine Abrechnung nach Personenschlüssel nur unter Verwaltungsmehraufwand erstellen kann und die begünstigte Einzelperson lediglich 50 % anteilige Betriebskostenersparnis erhalten würde.

(AG Wuppertal, Urteil vom 18.02.1993 - 96 C 550/92) WM 93, 685

(LG Wuppertal, Beschluss vom 12.08.1993 - 9 S 118/93) WM 93, 685

Ist der Umlagemaßstab für die Betriebskosten im Mietvertrag nicht vereinbart, entspricht es der Billigkeit, die verbrauchsunabhängigen Kosten nach einem Maßstab umzulegen, der die Beträge zu einer kalkulierbaren Größe für die Mieter macht (hier: Wohnungsgröße).

(LG Siegen, Urteil vom 30.01.1991 - 3 S 420/90) WM 91, 281

Die Abrechnung des Wassergeldes innerhalb einer Wirtschaftseinheit nach dem Verhältnis der Wohnflächen ist nicht bereits deshalb unbillig, weil der Verbrauch in den einzelnen Häusern unterschiedlich ist.

(AG Köln, Urteil vom 15.06.1994 - 201 C 63/94) ZMR II/95

1. Der zur Abrechnung von Betriebskosten einmal vereinbarte und vom Vermieter bestimmte Verteilerschlüssel ist für beide Vertragspartner bindend. Eine abändernde Regelung kann nur vom Vermieter und Mieter gemeinsam getroffen werden.2. Alleine aus dem Umstand, dass der Mieter den auch den vorhergehenden Betriebskostenabrechnungen zugrundegelegten, jedoch vom Mietvertrag abweichenden Verteilerschlüssel nie beanstandet hat, kann nicht auf einen dahingehenden Rechtsbindungswillen geschlossen werden, dass der Mieter mit dem vom Vermieter verwandten Verteilerschlüssel bislang einverstanden war. Der Vermieter kann sich insoweit nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, die Zahlungen des Mieters so verstanden zu haben, dass dieser damit einverstanden sei, einen anderen als den vereinbarten Verteilerschlüssel zu akzeptieren.

(AG Halle-Saalkreis, Urteil vom 26.05.1995 - 96 C 627/94) WM 95, 718

Die ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung über Wohnraum in einem gemischt genutzten Gebäude bedarf der Erläuterung zu Umlage oder Verteilung der auf die Gewerbeeinheiten erfahrungsgemäß anfallenden Bewirtschaftungskosten des Gebäudes.

(AG Görlitz, Urteil vom 17.11.1995 - 9 C 0791/95) WM 96, 48

Bei Betriebskostenabrechnung nach anteiligen Quadratmetern der Wohnung sind in einer Reihenhausanlage die Gesamtkosten auf die gesamten Wohnflächen vorab zu beziehen. Soweit Reihenhäuser privatisiert worden sind und des weiteren in privatisierten Häusern Strom- und Wasserverbrauch für Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind, ist dem jeweils durch Kostenabzug vorab Rechnung zu tragen.

(AG Coesfeld, Urteil vom 20.06.1989 - 4 C 56/89) WM 96,155

Der Vermieter trägt die Betriebskosten, die auf die unvermietete Wohnung im Gebäude anteilig umlagefähig sind.

(LG Berlin, Urteil vom 27.10.2000 - 65 S 65/00) ZMR 2001, 111

1. Eine pauschale Vorwegerfassung der auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Betriebskosten nach dem umbauten Raum ist nur dann zulässig, wenn die auf das Gewerbe entfallenden Kosten nicht gesondert ermittelt werden können.2. Bei der Grundsteuer ist für die Kostenverteilung die Aufteilung nach dem Steuermessbetrag vorzunehmen. Teilt der Vermieter die der Hauptveranlagung zugrunde liegenden Daten nicht mit, so ist zu vermuten, dass die Wohnungsmieter wegen der höheren Gewerbemieten unbillig mit Grundsteueranteilen belastet werden.3. § 20 Abs. 1 NMV (Gebot der Wirtschaftlichkeit) und § 21 Abs. 2 NMV gebieten für den Vermieter die Vorwegerfassung des Wasserverbrauchs, der auf Gewerbeeinheiten entfällt.4. Auch bei den Kosten der Müllentsorgung sowie Versicherungskosten ist konkret darzulegen, dass Wohnraummieter nicht aufgrund einer teils gewerblich genutzten Gesamtfläche mit höheren Kosten belastet werden.

(AG Hamburg, Urteil vom 27.04.2000 - 37a C 258/99) HKA 2000, 36

Das Umlageausfallwagnis nach § 25a NMV ist für den freien Wohnungsbau nicht umlagefähig.Die Position "Abrechnungsservice" in der Nebenkostenabrechnung betrifft Verwaltungskosten, die nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten nach Anlage 3 zu § 27 der II. BV gehören.

(AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 04.08.1999 - 2.5 C 761/99) HKA 2000, 22

Die Kosten eines Aufzugs, der vom Erdgeschoss und dann erst wieder vom 3. Obergeschoss zu betreten ist, können nicht wirksam auch auf die Mieter des 1. und 2. Obergeschosses umgelegt werden.

(LG Mannheim, Urteil vom 27.01.1999 - 4 S 141/98) HKA 2000, 14

Der Vermieter kann die Betriebskosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Treppenhausbeleuchtung auch dann nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die Mieter umlegen, wenn sich in dem Gebäude teilweise Kleinwohnungen (von ca. 50 m2) und teilweise Großwohnungen (von ca. 145 m2) befinden. Die Mieter der Großwohnungen haben keinen Anspruch auf Änderung des Umlagemaßstabs.

(LG München II, Urteil vom 19.09.2000 - 12 S 3192/00) MDR 2001, 210

Das LG München II nimmt Bezug auf zwei Bestimmungen des Mietvertrages. In der einen ist geregelt, dass Umlegungsmaßstab und Abrechnungszeitraum vom Vermieter nach billigem Ermessen geändert werden können, wenn dringende Gründe einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung es erfordern, z. B. bei Umstellung der Heizung. In der anderen ist festgelegt, dass Erhöhungen der Betriebkosten wegen baulicher Veränderungen, soweit die Erhöhungen gesetzlich zulässig sind, nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften umgelegt oder erhoben werden.Die Belastung des Mieters mit Wärmebezugskosten ist nicht unbillig. Das Gericht weist auf den Willen des Gesetzgebers und die größere Umweltfreundlichkeit hin. Festgestellt wird, dass das Entgelt für die Wärmelieferung auch die Investitionskosten umfasst, die einen nach außen unbeachtlichen Kalkulationsposten des Wärmelieferers darstellen. Dabei hat das Gericht auch gewürdigt, dass keine Mieterhöhung nach § 3 MHG erfolgt ist.Das LG München II hat mit weitgehend gleicher Begründung in mehreren Parallelverfahren ebenso entschieden.

(OLG Hamburg, Urteil vom 22.08.1990, 4 U 51/89) WM 2001, 343

Die Umlage der vertraglich vereinbarten Betriebskosten anteilig nach vermieteten Flächen im Gebäude schließt eine Abwälzung des Leerstandsrisikos auf den Mieter aus.

(OLG Köln, Beschluss vom 24.04.1998, 16 Wx 28/98) HKA 2001, 15

Ist in der Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft die Abrechnung des Warmwassers nach einem sich ergebenden Verteilungsschlüssels vorgesehen, so kann die Abänderung dieses Schlüssels und die Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch (von jedem Eigentümer) verlangt werden, wenn in einem 10-Jahresvergleich die Kosten für die Installation der Messgeräte sowie deren Wartung und Ablesung niedriger sind, als die nach der neuen Berechnung ersparten Energiekosten.

(AG Saarbrücken, Urteil vom 22.03.2000, 5 C 284/99) WM 2001, 85

Bei der Festsetzung des Verteilungsschlüssels zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung (Verhältnis Festkosten zu den Verbrauchskosten in der Heizkostenabrechnung) muss der Gebäudeeigentümer (auch) den baulichen Zustand des Gebäudes mit dem jeweiligen Energiebedarf der Wohnungen berücksichtigen.

(AG Hamburg, Urteil vom 14.05.1999, 44 C 391/98) MieterJournal 4/99, 10

Der Verteilungsschlüssel für eine Betriebs - und Heizkostenabrechnung muss so gewählt sein, dass der Mieter die Möglichkeit hat, diesen auf seine Richtigkeit hin zu überprüfen.

(LG Berlin, Beschluss vom 01.11.1999, 62 T 76/99) MieterMagazin 1999, 441

Eine wirksame Betriebskostenabrechnung für Wohnräume erfordert, dass die Kosten für zum Gebäude gehörende Gewerberäume nachvollziehbar getrennt werden bzw. substantiiert dargelegt wird, warum eine solche Trennung erforderlich ist.

(LG Bautzen, Urteil vom 19.06.2002 - 1 S 117/01) WM 2002, 497

Die Zusammenfassung von Wohnblocks zu einer Abrechnungseinheit setzt eine Wirtschafts- und Verwaltungseinheit voraus, die einen gleichmäßigen Nutzwert zu den Betriebskostenansätzen (hier: Pflege der Außenanlagen) bietet.

Hinweis: altes Recht

(AG Köln, Urteil vom 28.10.2002 - 222 C 217/02) WM 2003, S. 153

Der Vorwegabzug von Betriebskosten für gewerbliche Nutzer eines gemischt genutzten Objekts muss in der Betriebskostenabrechnung des Wohnungsmieters nachvollziehbar dargelegt werden.

Hinweis: altes Recht

(AG Rathenow, Urteil vom 18.05.2001) Die Heizkostenabrechnung 2002, Seite 24

Eine Betriebskostenabrechnung ist nur fällig, wenn der gewählte Umlagemaßstab Billigkeitsgrundsätzen sowie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entspricht.

(AG Wetzlar, Urteil vom 18.11.1999 - 31 C 375/99 (31)) WM 2001, 30

Die auf eine Gaststätte im Wohnhaus entfallenden Betriebskosten sind in der Betriebskostenabrechnung des Gebäudes darzulegen.

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2000 - 10 W 1/00) ZMR 2001, 215

Das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen lässt dem Vermieter begriffsnotwendig einen bis an die objektiven Grenzen der Billigkeit reichenden Ermessensspielraum bei der Wahl der in Betracht kommenden Verteilungsschlüssel, so dass es im Streitfall zunächst dem Mieter obliegt, die Billigkeit der getroffenen Leistungsbestimmung substantiiert zu bestreiten. Ist das geschehen, ist es Sache des Vermieters, die Tatsachen darzulegen und zu beweisen, die die Billigkeit seiner Leistungsbestimmung rechtfertigen.Enthält der Mietvertrag keine anderslautende Regelung, so ist der gewerbliche Vermieter nach §§ 315, 316 BGB berechtigt, den Jahresgesamtbetrag der als umlagefähig vereinbarten Kosten der Straßenreinigung/des Winterdienstes für ein Geschäftshaus mit Ladenpassage auf der Basis des Flächenmaßstabs nach Miettagen zeitanteilig auf den Mieter umzulegen, auch wenn dessen Mietzeit erst am 18. Juni begonnen hat.

(AG Wiesbaden, Urteil vom 22.11.1995 - 98 C 260/95 - 13) WM 96, 96

Zur Abrechnung der Betriebskosten der Wohnung in dem zu Wohn- und Gewerbezwecken gemischt genutzten Gebäude sind die auf den Geschäftsraum entfallenen verbrauchsabhängigen Betriebskosten durch besondere Messeinrichtungen oder Vorkehrungen vorweg zu erfassen.Ist eine getrennte Erfassung nicht möglich, bedarf dies der Erläuterung in der Betriebskostenabrechnung.

(AG Siegen, Urteil vom 29.12.1995 - 5 C 2196/95) WM 96,426

Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude in der Betriebskostenabrechnung zu einer Wirtschaftseinheit ist nicht zulässig, wenn gemeinsames Merkmal der Gebäude allein ihre Belegenheit im Stadtgebiet ist; dies gilt auch, wenn die Bewirtschaftung (hier: Gartenpflege) durch vereinheitlichte Auftragsvergabe an Dritte eine kostengünstige Pauschalpreisgestaltung erlaubt.

(AG Ahaus, Urteil vom 13.11.1996 Az. 5 C 788/96) WM 97, 232

Mehr oder weniger häufige Besuche bei einer Mietpartei sind ohne Auswirkung auf die Personenzahl im Miethaus, die dem Umlageschlüssel der Betriebskosten zugrunde liegt.

(AG Hamburg, Urteil vom 27.03.1996 Az. 41 a C 2072/95) HKA 97, 36

Wird der verbrauchsunabhängige Teil der Heizkosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt, so sind die tatsächlichen Quadratmeterzahlen der einzelnen Wohnungen maßgebend und nicht die in den Mietverträgen angegebenen Größen.

(AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 27.05.1997, Az. 24 C 580/95) WM 1998, 109

Ist der für die Bemessung der Wasser- und Abwasserkosten maßgebliche Frischwasserverbrauch im Wohnhaus nicht mehr aufklärbar, errechnet sich im Mietvertragsverhältnis sachgerecht eine abzurechnende Verbrauchsmenge nach Durchschnittswerten zweier (hier: nachfolgender) Abrechnungsperioden.

(AG Köln, Urteil vom 07.03.1997 - 201 C 609/1996) WM 98, 290

Werden vertraglicher Vereinbarung entsprechend die Betriebskosten nach Personenschlüssel abgerechnet, bleibt gleichwohl das Leerstandsrisiko bei dem Vermieter. Leerstehende Wohnungen sind (hier) als mit einer Person belegt zu rechnen.

(LG Bonn, Urteil vom 27.11.1997 - 6 S 274/1997) WM 98,353

1. Es ist auch im Hinblick auf unterschiedliche Belegungszahlen der einzelnen Wohnungen im Gebäude nicht ohne Weiteres als grob unbillig anzusehen, wenn der Vermieter nach einem qm-Schlüssel abrechnet.

2. Eine Verpflichtung des Vermieters auf Änderung des Umlageschlüssels kann nur für die Zukunft angenommen werden.

3. Verfügt ein großer Gebäudekomplex nur über eine einzige Hauptwasserleitung sowie eine Hauptgasleitung, ist die Bildung einer Wirtschaftseinheit auch dann zulässig, wenn der Komplex über mehrere Eingänge an mehreren Straßen verfügt und neben Wohnungen auch Büro- und Geschäftsräume beherbergt.

(LG Berlin, Urteil vom 29.09.1997 - 62 S 588/1996) WM 98, 440

Die Beklagten als Wohnungsmieter sind insofern nicht an den Betriebskosten zu beteiligen, die von den Gewerbemietern im erhöhten Umfang verursacht werden. Ob die Gewerbemieter andere oder im Verhältnis höhere Betriebskosten verursachen, hat der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar darzulegen, damit der Wohnungsmieter die Möglichkeit hat, die Angemessenheit der Verteilung von Betriebskosten nachzuvollziehen.

(LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.12.1998 - 16 S 185/98) WM 99, 403 f.

In Folge der Gebäudemodernisierung durch Einbau einer zentralen Heizungsanlage steht es dem Vermieter frei, die Anlage durch einen Dritten betreiben zu lassen und die Wärmelieferungskosten auf die Nutzer umzulegen, sofern er die Grundsätze ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des Gebäudes wahrt. Die Duldungspflicht des Mieters zur Modernisierung umfasst die Pflicht zur Vereinbarung der Abrechnung der neu entstandenen Betriebskosten.

(AG Leipzig, Urteil vom 16.10.1998 - 45 C 9357/98) WM 99, 467

Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude einer Wohnanlage zu einer Verwaltungseinheit, deren Betriebskosten (hier: Kosten der Gartenpflege) auf die Mietparteien umgelegt werden, ist unbillig, wenn der Größenumfang der entstandenen Verwaltungseinheit dem Mieter die sachgerechte Ausübung von Kontrollen unzumutbar macht.

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2000 - 10 W 1/00) WM 2000, 133

Das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen lässt dem Vermieter begriffsnotwendig einen bis an die objektiven Grenzen der Billigkeit reichenden Ermessungsspielraum bei der Wahl der in Betracht kommenden Verteilungsschlüssel, so dass es im Streitfall zunächst dem Mieter obliegt, die Billigkeit der getroffenen Leistungsbestimmung substantiiert zu bestreiten. Ist das geschehen, ist es Sache des Vermieters, die Tatsachen darzulegen und zu beweisen, die die Billigkeit seiner Leistungsbestimmung rechtfertigen.

Enthält der Mietvertrag keine anderslautende Regelung, so ist der gewerbliche Vermieter nach §§ 315, 316 BGB berechtigt, den Jahresgesamtbetrag der als umlagefähig vereinbarten Kosten der Straßenreinigung/des Winterdienstes für ein Geschäftshaus mit Ladenpassage auf der Basis des Flächenmaßstabs nach Miettagen zeitanteilig auf den Mieter umzulegen, auch wenn dessen Mietzeit erst am 18. Juni begonnen hat.

(LG Hanau, Urteil vom 12.11.1999 - 2 S 387/99) WM 2000, 250

Die Betriebskostenabrechnung im gemischt genutzten Gebäude muss die auf den Wohnraum entfallenden Kosten von den übrigen Kosten trennen.

(LG Darmstadt, Urteil vom 05.08.1997 - 17 S 386/96) WM 2000, 311

Die Betriebskosten einer Wirtschaftseinheit können vom Vermieter nicht anteilig aus Bewirtschaftungskosten seines ggf. gesamten örtlichen Wohnungsbestands herausgerechnet werden.

(LG Freiburg, Urteil vom 17.12.1998 - 3 S 114/98) WM 2000, 614

Eine Betriebskostenvereinbarung, die den Wohnungsmieter völlig unverhältnismäßig anteilig mit den Betriebskosten des Gebäudes belastet, deren Entstehung auf der überwiegend gewerblichen Mietnutzung des Gebäudes beruht, ist wegen Verstoßes gegen die Generalklausel des § 9 AGBG unwirksam.

AG Köln vom 11.05.2005, AZ: 214 C 100/04 (ZMR 2005, S. 629)

1. Nach der Beendigung der Preisbindung bleibt die ursprüngliche Wirtschaftseinheit für die Altmieter bestehen, solange die Parteien nichts anderes vereinbaren, so dass der Vermieter nach Wirtschaftseinheit abrechnen darf.

2. Wurden einem früheren anwaltlichen Vertreter eines Mieters die Verteilungsschlüssel (und damit konkret die Flächenangaben) erläutert, so kann der Mieter diese Angaben nicht ohne nähere Begründung wirksam bestreiten.

AG Pankow/Weißensee vom 21.02.2005, AZ: 101 C 313/02 (ZMR 2006, S. 48)

Im Rahmen einer zulässig gebildeten Abrechnungseinheit dürfen auch solche Kosten auf alle Mieter verteilt werden, die nur in speziellen Häusern angefallen sind. Dies gilt nur dann nicht, wenn bestimmte Kosten notwendigerweise nur in einem bestimmten Haus anfallen können (etwa Fahrstuhlkosten).