Bestätigung der Rechtsprechung des BGH zum Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei nicht fristgerecht erteilter Abrechnung des Vermieters.
Urteil: BGH vom 07. Juli 2021, Az.: VIII ZR 52/20 in WuM 2021, Seite 559
a) Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gem. § 556 Abs. 3 BGB.
b) Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten.
c) Für die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 21.1.2009 Aktenzeichen VIII ZR 107/08, NJW 2009, 2197).
Urteil: BGH, Urteil vom 20.01.2017, Az. VIII ZR 249/15; WUM 2017, S. 138
Wenn in der Betriebskostenabrechnung die Positionen Hausmeisterservice, Hausreinigung, Gartenpflege, Außenreinigung, Technik, Winterdienst und Mülltonnendienst unter der Position HSM/Reinigung/Gartenpflege zusammengefasst ausgewiesen sind, so ist dies formell fehlerhaft. Der Mieter muss anhand der Abrechnung erkennen können, welche Kosten konkret von ihm zu tragen sind.
Ausreichend nachvollziehbar ist die Abrechnung zwar auch dann, wenn der Vermieter in der Abrechnung einzelne eng zusammenhängende Positionen in einer Summe zusammenfasst.
Hier handelt es sich aber um inhaltlich völlig voneinander losgelöste Kostenpositionen, die auch nach der Betriebskostenverordnung (§ 2) eigenständige und unabhängige Kostengruppen sind.
Die Zusammenfassung derart vieler und verschiedener Positionen für den Mieter ist gerade nicht nachvollziehbar und die Richtigkeit der angesetzten Beträge so für ihn nicht zu ermitteln.
Urteil: AG Köln, Urteil vom 13.11.2015, Az. 227 C 110/15, WUM 2017, S. 612
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Werden im Mietvertrag getrennte Betriebskostenvorauszahlungen für die Abrechnungskreise Heiz- und sonstige Nebenkosten vereinbart, so können nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB Überzahlung des einen Abrechnungskreises nicht mit Nachforderungen des anderen Abrechnungskreises verrechnet werden.
Urteil: AG Leonberg, Urteil vom 15.01.2015, Aktenzeichen 8 C 306/14 in WM 2015 Seite 431
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Eine Nebenkostenabrechnung, in die der Vermieter nur zwecks Wahrung der Frist in § 556 Abs.3 Satz 2 BGB bewusst falsche Werte (hier: Vorjahreswerte) eingestellt hat, ist nicht geeignet, den Ausschluss der späteren Geltendmachung von Nachforderungen nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu umgehen.
Urteil: LG Bonn, Urteil vom 08.01.2015, Aktenzeichen 6 S 138/14 in WM 2015, Seite 358
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn eine Anlage der Abrechnungsfirma, auf die sich die Abrechnung inhaltlich bezieht und ohne die dem Mieter die Nachprüfung der korrekten Umlage der Energiekosten nicht möglich ist, der Abrechnung nicht beigefügt ist. Die verspätete Erstellung der Abrechnung durch die vom Vermieter beauftragte Firma hat der Vermieter gemäß § 276, 287 BGB zumindest dann zu vertreten, wenn er sich nicht rechtzeitig und mit der gebotenen Nachhaltigkeit darum bemüht hat, die Firma zur rechtzeitigen Erstellung der Abrechnung anzuhalten.
Urteil: Amtsgericht Rudolstadt, Urteil vom 16.02.2012, Aktenzeichen 1 C 529/11 in WM 2012, Seite 379
Dem Wohnungsmieter kann es auch nach Treu und Glauben verwehrt sein, den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist an einem für den Mieter offensichtlichen Versehen bei der Zusammenstellung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen festzuhalten, wenn der Vermieter das Versehen kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat.
Urteil: BGH, Urteil vom 30.03.2011, Aktenzeichen VIII ZR 133/10
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Die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB wird auch dann nicht in Gang gesetzt, wenn die den formellen Anforderungen nicht genügende Betriebskostenabrechnung materiell richtig ist. Die Betriebskostenabrechnung über eine vermietete Doppelhaushälfte kann sich in den formellen Anforderungen von der Abrechnung für eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung unterscheiden. Separat auf die Doppelhaushälfte in Rechnung gestellte Betriebskosten (hier: Grundsteuer; Schornsteinfegerkosten) oder abgelesener Verbrauch (hier: Wasser und daraus berechnete Entwässerungskosten des städtischen Versorgers) oder offensichtlich halbiert aufteilbare Kosten (hier: Sachversicherung) können ohne zusätzliche Angabe des Gesamtbetrags für das Gebäude in die Abrechnung gestellt werden.
Urteil: BGH Beschluss vom 15.03.2011, Aktenzeichen VIII ZR 243/10, WuM 2011, Seite 281
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Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind.
Urteil: BGH Urteil vom 12.01.2011, Aktenzeichen VIII ZR 148/10, WuM 2011, Seite 159
Zur Abrechnungsfrist von Nebenkosten bei Mietverträgen über Geschäftsräume. Der Senat schließt sich der in Rechtsprechung und Literatur schon in der Vergangenheit überwiegend vertretenen Ansicht an, wonach auch für die Geschäftsraummiete eine 1-jährige Frist angemessen ist.
Urteil: BGH, Versäumnisurteil vom 17.11.2010, Aktenzeichen XII ZR 124/09, WuM 2011, Seite 220
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Die Betriebskostenabrechnung der Wohnung kann hinsichtlich einzelner Kostenpositionen wegen deren fehlender Nachvollziehbarkeit unwirksam sein. Der Zugang einer wegen formeller Mängel unwirksamen Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Lauf. Soweit einzelne abtrennbare Kostenpositionen nicht formell ordnungsgemäß abgerechnet sind, greif der Einwendungsausschluss nur hinsichtlich dieser Positionen nicht.
Urteil: BGH, Versäumnisurteil vom 08.12.2010, Aktenzeichen VIII ZR 27/10, WuM 2011, Seite 101
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Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex tune, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet.
Urteil: BGH Urteil vom 22.09.2010, Aktenzeichen VIII ZR 285/09, WuM 2010, Seite 748 (Leitsätze nicht amtlich, Volltext: imr-online.de)
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1. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.
2. Soll der Vermieter von Gewerberaum über Nebenkosten laut Vertrag einmal jährlich zum Ablauf eines Kalenderjahres abrechnen, wird lediglich der Abrechnungszeitraum auf das Kalenderjahr festgelegt, jedoch keine Frist vereinbart, innerhalb derer der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums die Abrechnung erteilen soll.
3. Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Dieser Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.
4. Bei der Bestimmung der angemessenen Frist ist zum einen dem Interesse der Mietvertragsparteien an einer alsbaldigen Klarheit über die ständig neu entstehenden gegenseitigen Rechte und Pflichten Rechnung zu tragen. Zum anderen ist darauf abzustellen, welchen Zeitraum der Vermieter benötigt, um die Abrechnung zu erteilen. Dafür ist von Bedeutung, wann ihm die Abrechnungsunterlagen vorliegen.
5. Folge des Ablaufs der angemessenen Frist ist nur, dass der Mieter den Vermieter auf Erteilung der Abrechnung in Anspruch nehmen kann und keine weiteren Nebenkostenvorauszahlungen mehr erbringen muss. Ein Ausschluss mit Nachforderungen ist damit nicht verbunden.
Urteil: BGH, Urteil vom 27.01.2010, Aktenzeichen VII ZR/22/07 (Leitsätze nicht amtlich, Volltext: www.imr-online.de)
Trägt der Mieter der Anliegerwohnung die anteiligen Betriebskosten des Hausgrundstücks, ohne das Vorauszahlungen erbracht oder vereinbart sind, findet die Jahresabrechnungsfrist keine Anwendung.
Urteil: AG Neuruppin, Urteil vom 24.07.2009, Aktenzeichen 42 C 66/08 in WM 2011, Seite 565
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Bei der Nebenkostenabrechnung der Miete ist sowohl nach dem Leistungsprinzip, wie auch nach dem Abflussprinzip die Abrechnung für einen Jahreszeitraum zu erstellen. Die Abrechnung oder ein Wechsel der Abrechnungsweise dürfen nicht zur Umgehung der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB missbraucht werden.
Urteil: AG Bremen, Urteil vom 23.10.2009, Az. 8 C 0132/09, WuM 2009,671
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a) Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht.b) Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.
Urteil: BGH, Urteil vom 21.01.2009, Az. VIII ZR 107/08, WuM 2009, 236
Dem Wohnungsmieter kann es auch nach Treu und Glauben verwehrt sein, den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist an einem für den Mieter offensichtlichen Versehen bei der Zusammenstellung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen festzuhalten, wenn der Vermieter das Versehen kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat.
Urteil: BGH, Urteil vom 30.03.2011, Aktenzeichen VIII ZR 133/10
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Sieht der Wohnungsmietvertrag monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten und deren jährliche Abrechnung vor, fuhrt allein das Unterlassen der Abrechnungen über die ersten zwanzig Abrechnungsperioden im Mietverhältnis zu keiner Vertragsänderung. Die Forderung aus einer rechtzeitigen Betriebskostenabrechnung über eine anschließende Abrechnungsperiode ist nur verwirkt, wenn vertrauensbildende Umstände - abgesehen vom bloßen Zeitablauf- vorliegen.
Urteil: BGH Urteil vom 13.02.2008, Az.VIII ZR 14/06, WM 2008,225 f.
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Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formellen ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe
(Fortführung Senatsurteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283).
Urteil: BGH Urteil vom 05.03.2008, Az.VIII ZR 80107, WM 2008,283.
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Wird das Treppenhaus des Gebäudes seit über zwanzig Jahren von den Mietern selbst gereinigt, können die Kosten der als umlagefähig in den ursprünglichen Mietverträgen vereinbarten Treppenhausreinigung nur nach Ankündigung vor der neuen Abrechnungsperiode abgerechnet werden. Unklarheiten der Verwaltung (hier:Vermieterwechsel) gehen zu Lasten des Vermieters.
Urteil: AG Köln Urteil vom 24.01.2008, Az.210 C 334/07, WM 2008,226.
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§§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem sogenannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.
Urteil: BGH Urteil vom 20.02.2008, Az.VIII ZR 49/07, WM 2008, Seite 223 f.
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Wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, so ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist mit dem der Gesamtabrechnung zugrundeliegenden Abrechnungszeitraum.
Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängige Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum – etwa die jährliche Heizperiode – zugrunde liegt.
Urteil: BGH Urteil vom 30.04.2008, Az. VIII ZR 240/07, WM 2008, Seite 404.
Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung muss der Mieter innerhalb der Ausschlussfrist in Hinsicht sowohl auf formelle als auch auf materielle Einwendungen gegen die Abrechnung geltend machen.
Urteil: AG Bremen Urteil bzw. Beschluss vom 08.06./27.06.2007, Az. 7 C 45/07.
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Die Versäumung der Ausschlussfrist zur Betriebskostenabrechnung (hier: Heizkostenabrechnung) hat der Vermieter auch zu vertreten, wenn das Abrechnungsunternehmen die Unschlüssigkeit der ihm mitgeteilten Daten außer acht lässt und inhaltlich fehlerhafte Abrechnungen herstellt, und die Mitteilung korrigierter Abrechnungen an den Mieter in der Folge verspätet ist. Dies gilt auch, wenn die Unschlüssigkeit auf der Mitteilung seiner fehlerhaften Ablesungen oder Schätzungen des Versorgungsunternehmens gründet.
Urteil: LG Köln Urteil vom 28.06.2007, Az.1 S 161/06, WM 2008, 560.
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Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.
Urteil: BGH, Urteil vom 12.12.2007, Az. IIX ZR 190/06, WUM 2008, 150, = NJW 2008, 1150ff.
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Der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung zu vertreten, wenn er die rechtzeitige Mitteilung der Abrechnung nach vertragsgemäßem Auszug des Mieters wegen Unkenntnis der neuen Anschrift des früheren Mieters nicht wahrt, die Anschrift aber hätte unmittelbar bei Auszug erfragen und danach beim Einwohnermeldeamt hätte einholen können.
Urteil: LG Hannover, Beschluss vom 03.05.2007, Az. 13 S 21/07, WM 2007, S. 629
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Der Vermieter muss den Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Wohnungsmieter auch dann nachweisen, wenn er die Abrechnung rechtzeitig vor Ablauf der Abrechnungsfrist per Post versandt hat. Bestreitet der Mieter den Zugang der Abrechnung innerhalb der Ausschlussfrist, ist von einem Vertretenmüssen des Vermieters des verspäteten Zugangs der Abrechnung auszugehen.
Urteil: AG Meissen, Urteil vom 24.08.2007, Az. 3 C 257/07, WM 2007, S. 628
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Versäumt der Vermieter die Abrechnungsfrist zur Betriebskostenabrechnung, weil ihm selbst gegenüber das Versorgungsunternehmen die Rechnung erst nach Ablauf der Jahresausschlussfrist vornahm, hat er die Geltendmachung einer Nachforderung zu vertreten, wenn er sich nicht um die rechtzeitige Rechnungsstellung des Versorgers bemüht hat.
Urteil: AG Köpenick, Urteil vom 03.05.2007, Az. 14 C 78/06, WM 2007, S. 577
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Der Vermieter ist für den Zugang der Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist beweispflichtig; Versäumnisse seiner Hausverwaltung insoweit sind ihm wie eigene zuzurechnen.
Urteil: LG Düsseldorf Urteil vom 07.02.2007, Az. 23 S 108/06, NJW 2007, S. 1290
Die Ausschlussfrist zur Betriebskostenabrechnung der Wohnung schließt jegliche, dem Mieter nachteilige Korrektur der fristgemäß vorgelegten Rechnung aus. Dies gilt auch für den Fall, dass in der fristgemäßen Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters ausgewiesen war.
Urteil: LG Dortmund, Urteil vom 08.06.2006 - 11 S 26/06, WM 2007, S. 447
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Der sich aus § 812 I 1 Alternative 1 BGB ergebende Bereicherungsanspruch eines Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen.
Urteil: BGH Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 84/05, NJW 2006, 903 ff
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Die Ausschlussfrist zu Nachforderungen des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung findet auch Anwendung, wenn die fristgerechte, formell ordnungsgemäße Abrechnung nach Ablauf der Jahresfrist inhaltlich berichtigt wird und rechnerisch daraus eine Nachforderung des Vermieters ermittelt werden kann bzw. die Korrektur zu Lasten des Mieters erfolgt.
Urteil: LG Bonn Urteil vom 13.11.2006, Az. 6 S 157/06, WM 2006, S. 266
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Über Betriebskosten muss zeitnah abgerechnet werden. Dies gilt auch in Fällen entschuldigter Verspätung. So hat ein Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von 3 Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.
Urteil: BGH, Urteil vom 05.07.2006 - VII ZR 220/0 5, WM 2006, 516 ff, NJW 2006, 3350
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Der sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ergebende Bereicherungsanspruch eines Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen.
Urteil: BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 94/05, WuM 3/2006, 150/151
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Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht mehr fristgerecht mitgeteilt, wenn sie am letzten Tag der Jahresfrist - im Allgemeinen dem 31.12. - nach 18 Uhr in den Briefkasten des Wohnungsmieters eingelegt wird; es sei denn der maßgebliche Tag fällt auf einen Sonn- oder Feiertag, dann gilt § 193 BGB.
Urteil: AG Riebnitz-Dammgarten, Urteil vom 11.12.2006 - 1 C 324/06, WuM 1/2007, Seite 18
Geht die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 den Mietern nach dem 01.01.2003 zu, so ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Gleiches gilt für die Abrechnung der Betriebskosten für das Kalenderjahr 2001.
Urteil: Landgericht Bremen vom 30.11.2004, AZ: 8 S 163/04 (WM 2005, S. 63)
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Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.
Urteil: BGH Urteil vom 17.11.2004, AZ: VIII ZR 115/04 (WM 2005, S. 61)
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Die Frist des § 556, Abs. 3, Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.
Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.
Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556, Abs. 3, Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.
Urteil: BGH vom 17.11.2004, AZ: VIII ZR 115/04 (WM 2005, S. 6/ZMR 2005, S. 122) / vgl. auch BGH vom 19.01.2005, AZ: VIII ZR 116/04 (WM 2005, S. 200)
Rechnet der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes ab, so ist die Abrechnung verfristet mit der Folge, dass dem Vermieter keine Nachzahlungsansprüche zustehen.
Urteil: LG Hamburg, Urteil vom 26.02.2003, 307 S 157/02, Mieter Journal 2003 Heft 2, S. 9
Die Vorlage einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung hindert nicht den Ablauf der Ausschlussfrist für Nachforderungen des Vermieters, es sei denn, der Vermieter behebt unverzüglich nach Beanstandung die gerügten Fehler der Abrechnung.
Urteil: AG Köln, Urteil vom 19.9.2000 - 201 C 289/00 WM 2001, 290
Der Vermieter leitet die Betriebskostenabrechnung dem Mieter fristgerecht zu, wenn er sie vor Ablauf der Jahresfrist (§ 20 Abs. 3 Satz 4 NMV) an den Mieter absendet.
Urteil: AG Bremen, Urteil vom 04.11.1994 - 7 C 321/94, WM 95, 593 / Vergleiche aber: AG Potsdam, Urteil vom 19.02.1998 - 26722/1997 WM 98,420
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Erfolgt die Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Ausschlussfrist, kann der Vermieter mit der behaupteten Nachzahlungsforderung gegen einen Anspruch des Mieters nicht aufrechnen.
Urteil: AG Brühl, Urteil vom 19.01.1998 - 28 C 326/97) WM 99, 237
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Der Kläger hat im jetzigen Zeitpunkt keinerlei Anspruch mehr gegenüber dem Beklagten auf Zahlung weiterer Nebenkosten aus dem zwischen den Parteien ehemals bestehenden Mietverhältnis. Denn er ist mit allen zurzeit der Erstellung der seinerzeitigen Nebenkostenabrechnung bekannten oder erkennbaren Einwendungen tatsächlicher oder rechtlicher Art ausgeschlossen, wozu auch die hier nachgeforderte Grundsteuer gehört. Denn die nachträgliche Erhöhung der Grundsteuer seitens der Stadt beruhte darauf, dass das ursprünglich unbebaute Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus bebaut worden war. Dieser Umstand war aber dem Kläger selbst bekannt und er hätte damit rechnen müssen, dass insoweit eine Nachforderung seitens der Stadt erfolgen würde. Diesbezüglich hätte er sich bei Erstellung der ursprünglichen Nebenkostenabrechnung einen Vorbehalt ausbedingen müssen, was er indes nicht getan hat.
Urteil: AG Brühl, Urteil vom 19.01.1998 - 28 C 326/97, WM 99, 237
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Die Jahres-Ausschlussfrist zur Nachforderung von Betriebskosten gemäß der Neubaumietenverordnung findet keine analoge Anwendung auf preisgebundene Altbaumietverhältnisse und preisfreie Mietverhältnisse (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung des Gerichts).
Urteil: AG Potsdam, Urteil vom 19.02.1998 - 26 C 722/1997, WM 98,420
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Nach der Regelung in § 20 Abs. 3 NMV ist vom Vermieter eine Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ablauf der Verbrauchsperiode einzuhalten. Diese Regelung über die Länge der Abrechnungsfrist wendet das Gericht analog auch auf preisfreien Wohnraum an.
Urteil: AG Prüm, Urteil vom 25.03.1998 - 6 C 84/1997, WM 98,319
Die im Mietvertrag enthaltene Klausel, die bestimmt, dass die Abrechnung des Vermieters über die Betriebskosten jährlich bis zum 30. Juni zu erfolgen hat, ist grundsätzlich keine vereinbarte Ausschlussklausel.
Urteil: LG Limburg, Urteil vom 08.01.1997 - 3 S 133/96, WM 97,120
Von § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV abweichende mietvertragliche Vereinbarungen, wonach der Vermieter zu einem früheren Zeitpunkt als in dieser Vorschrift vorgesehen abzurechnen hat, sind wirksam.
Urteil: AG Schöneberg, Urteil vom 06.06.1996 - 18 C 139/96, HKA 96,32
Hat der Mieter entsprechend der Betriebskostenumlageverordnung (BetrKostUV) monatliche Vorauszahlungen auf die zu erwartenden Betriebskosten geleistet, dann muss der Vermieter die Abrechnung über die Betriebskosten dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes zuleiten.
Urteil: AG Potsdam, Urteil vom 20.03.1995, Az. 26 C 283/94, HKA 95, 44, WM 95, 718
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Die jährliche Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter des der Preisbindung unterliegenden Wohnraums spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach der Abrechnungsperiode zuzuleiten.
Urteil: AG Potsdam, Urteil vom 16.06.1995 - 26 C 492/94, WM 95, 545, HKA 95, 32
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Die Ausschlussfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV kommt nicht in Betracht, wenn der Vermieter die Betriebskosten-abrechnung nach einem einschlägigen Prozess zwischen den Mietparteien unverzüglich neu erstellt und dem Mieter zuleitet.
Urteil: AG Köln, Urteil vom 15.02.1995 - 207 C 507/94, WM 95, 399
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Erstellt der Vermieter nach einem einschlägigen Prozess zwischen den Mietparteien die Betriebskostenabrechnung unverzüglich neu und leitet sie ohne Verzug dem Mieter zu, so kommt die Ausschlussfrist des § 29 Abs. 3 S. 4 NMV nicht in Betracht.
Urteil: AG Köln, Urteil vom 15.02.1995, Az. 207 C 507/94, HKA 95, 28
Erfüllt erst eine - verspätete - Berichtigung der Betriebskostenabrechnung die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung, kann der Vermieter keine Nachforderungen geltend machen, weil sonst die Ausschlussfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV umgangen würde.
Urteil: AG Neukölln, Urteil vom 14.01.1994 - 16 C 192/93, HKA VI/94
Bei der Frist nach § 20 Absatz 3 Satz 2 der Neubaumietenverordnung (NMV) handelt es sich um eine Ausschlussfrist. Nimmt der Vermieter eine Klage, deren Gegenstand die Betriebskostenabrechnung ist, zurück, so lebt bei der späteren Zuleitung die Ausschlussfrist wieder auf.
Urteil: AG Bergheim, Urteil vom 12.07.1993 - 24 C 265/93, HKA 93, 43
Im preisgebundenen Wohnungsbau richtet sich die Abrechnungsfrist für Heiz- und sonstige Nebenkosten nach § 20 Abs. 3 NMV. Nach der bis zum 19.10.1990 geltenden Fassung musste die Abrechnung innerhalb von 9 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes erfolgen. Seit dem 19.Oktober 1990 gilt die Neufassung des § 20 Abs. 3 NMV, wonach Nebenkosten innerhalb von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes vorgelegt werden müssen. Allerdings entfaltet die Neufassung keinerlei Rückwirkung, sondern gilt erstmals für Abrechnungszeiträume, die nach dem 19.Oktober 1991 enden.
Urteil: LG Aachen, Beschluss vom 01.08.1991 - 5 T 235/91, HKA 91, 40
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Grundsätzlich ist der Vermieter zur Betriebskostenabrechnung binnen 12 Monate nach der Abrechnungsperiode verpflichtet.
Urteil: AG Bingen, Beschluss vom 03.05.1991 - 2 C 205/91, WM 91, 561, NJW 91, 836.