10 - Die Kosten der Gartenpflege

BGH Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 33/15, WUM 2016, S. 214 ff.

Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 I 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskoten vorausgesetzt ist. Lieg eine derartige Widmung zu Gunsten der Öffentlichkeit vor, sodass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden. 

Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraus und umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind.

AG Dortmund, Urteil vom 15.09.2015, Aktenzeichen 425 C 1223/15 (nicht rechtskräftig) in WM 2015, Seite 626

Für die Darlegung der erforderlichen Betriebskostenausgaben für die Pflege der Außenanlagen genügt nicht die Vorlage eines Kontoblattes, aus dem diverse Einkäufe hervorgehen, sondern es muss im einzelnen dargelegt werden, wofür welche Ausgabe getätigt wurde. Erhöhen sich die Betriebskosten infolge der Beauftragung eines Eigenunternehmens des Vermieters, ohne dass die ausgeführten Arbeiten sich dem Umfang nach erhöht hätten oder hierfür sonst eine plausible Erklärung gegeben werden kann, liegt darin ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter kann dann vom Mieter nicht mehr als die marktüblichen Kosten verlangen, deren Höhe das Gericht nach § 287 ZPO schätzen kann.

AG Bottrop, Urteil vom 12.06.2014, Aktenzeichen 11 C 59/14 in WM 2014, Seite 568

Kosten der Baumkontrolle zur Wahrung der Verkehrssicherungspflichten, welche einen Vermieter als Eigentümer treffen, haben nichts mit Pflegemaßnahmen zu tun. Sie sind damit keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung als Gartenpflegekosten.

Amtsgericht Zossen, Urteil vom 30.08.2012, Aktenzeichen 5 C 418/11 in WM 2012, Seite 554

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist verletzt, wenn der Vermieter für Gartenpflege und Hausreinigung weniger als drei Vergleichsangebote eingeholt hat und die umgelegten Kosten um das 5 bis 6-fache über dem regional üblichen liegen.

(AG Dinslaken, Urteil vom 22.12.2008, Az. 30 C 213/08) WuM 2009, 115

Das Fällen großer alter Bäume ist keine im Rahmen der Betriebskosten umlagefähige Maßnahme der Gartenpflege des Mietwohngrundstück

(BGH, Beschluss vom 29.09.2008, Az.VIII ZR 124/08) WuM 2009, 41

Ist der Wohnraummieter individualvertraglich zur Gartenpflege verpflichtet, kann der Vermieter für von ihm selbst durchgeführte Pflegearbeiten grundsätzlich keine Kosten als Nebenkosten umlegen.

(AG Husum) WM 76, 66

Der Vermieter kann nur die tatsächlichen, laufenden Gartenpflegekosten umlegen, nicht die Kosten für die Neuanlage eines Gartens.

(LAG Frankfurt/M., Urteil vom 01.04.1992 - 2 Sa 937/91) WM 92, 545

Zu den Kosten der Gartenpflege des Mietwohngrundstücks rechnen Baumpflegearbeiten; die anteilige Kostenumlage muss dem Turnus der Arbeiten entsprechen.

(AG Köln, Urteil vom 09.07.1992 - 214 C 190/92) WM 92, 630

Der Ansatz von Gartenpflegekosten in der Betriebskostenabrechnung ist unbegründet, wenn der Mieter kein Recht zur Nutzung des Gartens hat.

(LG Hamburg, Urteil vom 14.02.1992 - 311 S 254/90) WM 94, 695

Die Kosten für das Fällen von Bäumen sind als Kosten der Gartenpflege nicht umlagefähig, wenn sie auf jahrelanger Vernachlässigung der Gartenpflege beruhen.

(LG Karlsruhe, Urteil vom 28.04.1995 - 9 S 199/94) WM 96,230

Betriebskosten für die Pflege der Dachbegrünung des Gebäudes sind nicht umlagefähig, wenn der Mieter zur Nutzung der Dachbegrünung nicht berechtigt ist.Soweit Betriebskosten nicht vollständig umgelegt werden können, hat der Mieter keinen Anspruch auf gesonderte Erfassung durch Strom- oder Wasserzähler.Der Vermieter muss den Hausmeister oder Reinigungskräfte nicht verpflichten, ein Stundenbuch zu führen.

(AG Löbau, Urteil vom 16.12.1993 - 2 C 564/93) WM 94, 19

Kosten der Gartenpflege sind nicht umlagefähig, wenn die Gartennutzung ausschließlich dem Vermieter zusteht.

(AG Stuttgart - Bad Cannstatt, Urteil vom 29.04.1996 - 2 C 398/96) WM 96,481

Kosten der Erneuerung von Gehwegplatten auf dem Mietwohngrundstück sind keine umlagefähigen Kosten der Gartenpflege, sondern Instandhaltungskosten.

(LG Potsdam, Urteil vom 04.08.1997, Az. 6 S 192/96) WM 1997, 677

Die Kosten der Gartenpflege können nicht umgelegt werden, wenn dem Mieter die Gartennutzung nicht gestattet ist. Eigenleistungen kann der Vermieter nicht durch Eigenrechnungen nachweisen.

(AG Mülheim/Ruhr, Urteil vom 26.08.1997, Az. 27 C 58/97) WM 1998, 39

Die Kosten der Gartenpflege sind den einzelnen Verwaltungseinheiten einer Siedlungsgesamtheit, die der Vermieter bewirtschaftet, in der Abrechnung zuzuordnen. Durch persönliche Gartenpflege der Siedlungsbewohner im Terrain einzelner Verwaltungseinheiten ersparte Fremdkosten sind bei den betroffenen Verwaltungseinheiten in der Abrechnung zu berücksichtigen.

(AG Nordhorn, Urteil vom 01.04.1998 - 3 a C 1958/1997) WM 98,604

Die Kosten der Gartenpflege sind als vereinbarte Betriebskosten vom Mieter nur dann anteilig zu tragen, wenn der Mieter zur Nutzung des Gartens berechtigt ist. Der bloße Ausblick von der Wohnung "ins Grüne" rechtfertigt keinen Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung.

(LG Wuppertal, Urteil vom 02.03.1999 - 16 S 280/98) WM 99, 342 f.

Die Kosten der Gartenpflege der Gemeinschaftsflächen sind umlagefähig, wenn dem Mieter die Gartennutzung nicht verwehrt ist.

(AG Münster, Urteil vom 02.12.1998 - 48 C 637/97) WM 2000, 197

Die dem Vermieter entstandenen Kosten der Gartenpflege sind nur insoweit als Betriebskosten gemäß Mietvertrag umlagefähig, als sie erforderliche Arbeiten zu üblichen Preisen betreffen.

(AG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2002 - 33 C 6544/02) WM 2002, 498

Zu den Betriebskosten der Gartenpflege gehören auch die Kosten der Beseitigung durch Alter, Witterungs- oder Umwelteinflüsse abgängiger Bäume. Gleiches gilt für das Entfernen von Bäumen, die so groß geworden sind, dass sie die Licht- und Luftzufuhr zu dem vermieteten Objekt in erheblichem Maße beeinträchtigen.

Hinweis: altes Recht

(OLG Düsseldorf, Urteil 08.06.2000 - 10 U 94/99) Die Heizkostenabrechnung 2002, Seite 40

Die Kosten der Leihung von Tuja-Pflanzen zur Verschönerung eines Hauses anlässlich einer Modepräsentation sind nicht als Kosten der Gartenpflege auf den Mieter umlegbar.

(AG Münster, Urteil vom 26.09.1991 - 38 C 107/91) WM 92, 258

Wird im Verlaufe des Mietverhältnisses nach längerer Dauer einer unterlassenen Gartenpflege der Garten wieder einer Grundpflege unterzogen, so sind die hierfür aufgewendeten höheren Kosten als Betriebskosten umlagefähig.

LG Tübingen vom 18.10.2004, AZ: 1 S 29/04 (WM 2004, S. 669)

Kosten der Gartenpflege als umlagefähige Betriebskosten entstehen nicht für nicht periodische Maßnahmen zur Unterhaltung einer Gartenfläche (hier: Baumschnitt nach zwölf Jahren).