1. Bestreitet der Mieter im Rahmen seines Einwendungsrechtes nach § 556 Abs. 3 BGB, dass Hausmeisterarbeiten ausgeführt wurden, so sind Hauswartkosten im Sinne des §§ 2 Nr. 14 BetrKV nur umlegbar, wenn der Vermieter vorträgt und im Bestreitensfalle beweist, dass tatsächlich konkretisierbare Hausmeistertätigkeiten durch einen Hauswart ausgeführt wurden. Diesem Erfordernis wird nicht lediglich durch die Vorlage von Rechnungen oder eines Anstellungsvertrages genügt. Unzureichend ist weiterhin die Behauptung, der Hauswart habe “Tätigkeiten entfaltet“.
2. Auch bei Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung im Sinne des § 2 Nr. 9 BetrKV, Dachrinnenreinigung sowie den Arbeiten an einer Außenanlage muss dargelegt und im Bestreitensfall bewiesen werden, dass diese Arbeiten auch ausgeführt wurden. Ein Beweis für die Ausführung der vorgenannten Reinigungsarbeiten wird nicht dadurch entbehrlich, dass sie aufgrund eines amtlichen Grundbesitzabgabenbescheides für Winterdienst und Straßenreinigung umlegbar sind.
Urteil: AG Gelsenkirchen, Urteil vom 22.08.2019, Aktenzeichen 201 C 229/19 m.Anm. Frank-Georg Pfeifer in WUM 2020 Seite 638 ff.
Relevante Paragraphen: §§ 556 Abs. 3 BGB, § 2 Nr. 9 und Nr. 14 BetrKV
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Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.
Urteil: BGH, Urteil vom 18.12.2019, Aktenzeichen VIII ZR 62/19, WUM 2020, Seite 83
1. Eine Verletzung des Gebots der die Wirtschaftlichkeit bei der Auswahl des Dienstleisters für Hauswartsleistungen kann sich daraus ergeben, dass der Vermieter vor dem Abschluss des Vertrags keinerlei Marktvergleiche angestellt hat.
2. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB findet auf Verstöße des Wirtschaftlichkeitsgebot keine Anwendung.
3. Die Höhe des Anspruches des Mieters auf Freihaltung von überhöhten Hauswartkosten kann vom Gericht nach § 287 ZPO auf der Grundlage eines Betriebskostenspiegels (hier: Berliner Betriebskostenspiegel 2015) geschätzt werden.
Urteil: AG Berlin-Mitte vom 09.04.2018, AZ.: 18 C 46/17, WuM 2018, 430
Relevante Paragraphen §§ 556 BGB, 287 ZPO
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1. Wird mit einem Dienstleister ein Pauschalvertrag über die Ausführung von Hauswartarbeiten abgeschlossen, nach dem nicht hinsichtlich der Art der geleisteten Arbeiten differenziert wird, so dass für den Mieter nicht erkennbar ist, in welchem Umfang nicht umlagefähige Kosten der Vergütung enthalten sind, können die Hausmeisterkosten insgesamt nicht umgelegt werden.
2. Eine Schätzung des umlagefähigen Anteils durch das Gericht nach § 287 ZPO erfordert die Darlegung ausreichender Schätzgrundlagen durch den Vermieter.
Ist der Vortrag des Vermieters zu dem Anteil an umlagefähigen Kosten in sich widersprüchlich, verbietet sich die Schätzung durch das Gericht.
3. Der Mieter kann der Betriebskostennachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB wegen nicht gewährter Belegeinsicht entgegenhalten, wenn auf seine Bitte auf Übersendung von Belegkopien der Vermieter nicht reagiert.
Dies gilt auch dann, wenn in früheren Abrechnungszeiträumen eine Belegeinsicht am Wohnort angeboten wurde.
Urteil: AG Münster vom 06.04.2018, AZ.: 61 C 2796/17, WuM 2018, 429
Relevante Paragraphen §§ 556 ff., 273 Abs. 1 BGB; 287 ZPO
Der Vermieter hat im Rahmen der Jahresabrechnung bezüglich der Hauswartkosten die Darlegungslast dahingehend, dass keine (nicht umlagefähigen) Eigentümerkosten enthalten sind. Kommt der Vermieter dem nicht nach oder beweist er die vollständige Umlagefähigkeit der abgerechneten Kosten nicht, darf ein Abzug von 20 % im Wege der Schätzung vorgenommen werden.
Urteil: AG Leonberg, Urteil vom 22.04.2016, Az.: 4 C 446/14; WUM 2016, S. 625
Relevante Paragraphen: §§ 556 ff. BGB, § 2 Nr. 14 BetrKV
Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 I 2 BGB Die Vorlage eines Dienstleistungsvertrages, aus dem sich die Pflichten des beauftragten Hausmeisterservices ergeben, genügt nicht als Beweis dafür, welche Arbeiten tatsächlich verrichtet und wie abgerechnet worden sind.
Urteil: AG Duisburg, Urteil vom 12.03.2015, Aktenzeichen 79 C 3529/14 in WM 2015, Seite 427
Relevante Paragraphen: § 556 BGB
Ein pauschaler Vorwegabzug von Hauswartkosten ist zwar grundsätzlich zulässig, jedoch durch den Vermieter in der Abrechnung der entsprechende Aufwand für Instandhaltung und Verwaltung zu erläutern. Dazu gehört auch, dass die Gesamtkosten des Hauswarts in der Abrechnung dargestellt sind.
Urteil: Urteil AG Köpenick vom 25.11.2014, Aktenzeichen 3 C 124/14 in WM 2015, Seite 159
Relevante Paragraphen: §§ 556 ff. BGB
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Die Kosten für die Lohnabrechnung des Hausmeisters sind nicht umlagefähig. Hierbei handelt es sich um Verwaltungskosten.
Urteil: AG Steinfurt, Urteil vom 13.02.2014, Aktenzeichen 21 C 1668/12 in WM 2014, Seite 369
Relevante Paragraphen: § 556 BGB
Wird mit dem Hauswart ein einheitlicher Vertrag geschlossen, aber getrennt über umlagefähige Kosten für Hausmeistertätigkeiten und nicht umlagefähige Kosten für Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten abgerechnet, so liegt darin eine sachgerechte Abgrenzung der umlagefähigen Hausmeistertätigkeit, wenn der Vertrag getrennte Leistungsbeschreibungen enthält und entsprechende Kostenanteile ausweist.
Urteil: LG Dresden, Urteil vom 15.08.2013, Aktenzeichen 4 S 610/12 in WM 2013, Seite 671
Relevante Paragraphen §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 3 BGB
Ist eine pauschale Vergütung der Hausmeisterleistung vereinbart, sind die umlagefähigen Hausmeisterkosten nach der Leistungsbeschreibung in ihrem zeitlichen Umfang zu schätzen. Die Kosten der Beseitigung eines Wespennestes sind keine umlagefähigen Betriebskosten.
Urteil: AG München, Urteil vom 24.06.2011, Aktenzeichen 412 C 32370/10 in WM 2011, Seite 629
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Umlagefähige Kosten des Hauswartes müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeit bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden; dabei trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Die Vereinbarung der Umlage der “Kosten für das Management“ ist intransparent sowie nach Grund und Höhe unbestimmt und benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen. Die Anwendung der Klausel zu den “Kosten für das Management“ kann nicht auf einen wirksamen Anteil (Verwaltungskosten) reduziert werden.
Urteil: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.07.2011, Aktenzeichen I-24 U 153/10 in WM 2012, Seite 203
Kosten des Hausmeisters, mit denen er belastet wird, kann der Vermieter dem Mieter nur berechnen, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprochen haben. Insoweit ist der Vermieter auch bei vertraglich vereinbarter Umlagefähigkeit darlegungspflichtig.
Hinweis: altes Recht
Urteil: (AG Düren, Urteil vom 05.06.2002 - 47 C 36/02) WM 2003, 153
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Verrichtet der Hausmeister in erheblichem Umfange Arbeiten, deren Kosten nicht umlagefähig sind, kann der Mieter die in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Hausmeisterkosten entsprechend kürzen. Übt der Hausmeister zu einem erheblichen Anteil seiner Tätigkeit Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen aus, so sind die auf diese Tätigkeit entfallenden Kosten nicht umlagefähig.
Urteil: (AG Hamburg, Urteil vom 20.08.2002 - 43 B C 432/01) Die Heizkostenabrechnung 2002, Seite 39
Geringfügige Verwaltungstätigkeiten der Hausmeisterfirma, die in der Abrechnung allenfalls Pfennigbeträge ausmachen, hindern nicht die Nachzahlungsforderungen aus der Betriebskostenabrechnung.
Urteil: (LG Gera, Urteil vom 31.01.2001 - 1 S 185/00) WM 2001, 615
Überschreiten die Hausmeisterkosten des Gebäudes die im örtlichen Mietspiegel ausgewiesenen Kosten ohne plausible Erklärung um nahezu das Dreifache, ist von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen.
Urteil: (AG Frankfurt am Main - Höchst, Urteil vom 14.07.2000 - 301 C 7149/00) WM 2001, 615.
Die Kosten der Leihung von Tuja-Pflanzen zur Verschönerung eines Hauses anlässlich einer Modepräsentation sind nicht als Kosten der Gartenpflege auf den Mieter umlegbar.
Urteil: (OLG Düsseldorf, Urteil 08.06.2000 - 10 U 94/99) Die Heizkostenabrechnung 2002, Seite 40
Als Hausmeisterkosten für ein Objektbetreuungsunternehmen sind Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Kosten für Werkzeuge, Geräte und Reparaturmaterial in der Betriebskostenabrechnung ebensowenig anzusetzen wie Kosten außerhalb einer sparsamen Wirtschaftsführung. Ortsübliche Hausmeisterkosten übersteigen keinesfalls den Betrag von 1,00 DM pro m2 Wohnfläche (hier: Landgerichtsbezirk Wuppertal).
Urteil: (LG Wuppertal, Urteil vom 02.03.1999 - 16 S 280/98) WM 99, 342 f.
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Zur Abgrenzung der umlagefähigen Hausmeisterkosten von den nicht umlagefähigen Kosten für Verwaltungsleistungen des Hausmeisters darf der Vermieter konkrete Erfahrungswerte heranziehen. Tagesrapporte des Hausmeisters als Nachweis für einzelne Tätigkeiten niederzulegen, kann nach den Umständen unzumutbar sein.
Urteil: (AG Ulm, Urteil vom 04.03.1999 - 2 C 3102/98) WM 99, 402 f
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Hausmeisterkosten, deren ortsübliche Höhe das Gericht schätzt, können wegen Vandalismuserscheinungen in der Wirtschaftseinheit über dem Lohnniveau für normale Häuser liegen.
Urteil: (AG Köln, Urteil vom 27.04.1999 - 201 C 18/99) WM 2000, 680
Bezüglich der beanstandeten Kosten für den Hausmeister war davon auszugehen, dass die angesetzten Kosten in Höhe von 708,88.DM, was einem monatlichen Quadratmeterpreis von 0,90.DM entspricht, dem Gebot der Wirtschaftlichkeit widerspricht. Es fehlt im übrigen jeder Vortrag, dass die Höhe des geltend gemachten Betrages im vorliegenden Fall durch besondere Aufgaben des Hauswartes bedingt ist. Im Gegenteil wurden die Kosten für Hausreinigung und Gartenpflege gesondert umgelegt. Folglich konnten die Kläger den Restbetrag nicht verlangen, so dass die Klage insgesamt abzuweisen war.
Urteil: (AG Köln, Urteil vom 04.08.1998 - 212 C 76/98) WM 99, 235 f
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Auch dann, wenn wie im vorliegenden Fall Hausmeisterkosten aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen umlagefähig sind, unterliegt die Entscheidung des Vermieters, einen Hausmeister zu beauftragen, dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Das LG Köln hat insoweit durch Urteil vom 04.04.1995 - 12 S 315/94 - (ZMR, Heft 9/1995, S. XII Nr. 22) ausgeführt, dass auch bei mietvertraglich vereinbarter Umlagefähigkeit die durch eine erstmalige Beauftragung entstandenen Hausmeisterkosten dann nicht auf den Mieter abgewälzt werden können, wenn der Vermieter nicht die Erforderlichkeit dieser Kosten näher dargelegt hat; da nur die Kosten angesetzt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordnungsgemäßer Geschäftsführung gerechtfertigt sind, bedarf die erstmalige Beauftragung einer Hausmeisterfirma einer besonderen Begründung.
Urteil: (AG Köln, Urteil vom 28.10.1998 - 219 C 280/98) WM 99, 237
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Die Kosten für Hausmeisterdienste und technische Leistungen eines Gebäudedienstleisters kann der Vermieter in die Betriebskostenabrechnung einstellen, soweit sein Vertrag mit dem Dienstleister dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entspricht.
Urteil: (AG Köln, Urteil vom 02.09.1998 - 213 C 582/96) WM 99, 466 f.
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Eine Aufteilung der Hausmeisterkosten auf andere Kostengruppen geht zu Lasten der Klarheit und Überprüfbarkeit der Abrechnung. Kommen für die Arbeitsleistungen mehrere Betriebskostenarten in Betracht, so dürfen sie nur bei den Kosten für den Hauswart angesetzt werden.
Urteil: (AG Hamburg, Urteil vom 06.04.1998 - 43 a C 288/1997) WM 98,627
Die in der Abrechnung enthaltenen Telefonkosten für Hausmeisterservice können nicht umgelegt werden.
Urteil: (AG Köln, Urteil vom 15.04.1997 - 209 C 463/96) WM 99, 235
Die aufgrund eines Hausmeisterdienstvertrages an ein Hausbetreuungs-unternehmen geleisteten angemessenen Vergütungen kann der Vermieter nur insoweit als Betriebskosten im Mietverhältnis abrechnen, als sie dort zulässigerweise vereinbarte Hausmeisterleistungen betreffen.
Urteil: (LG Frankfurt/M., Urteil vom 04.06.1996 - 2/11 S 44/96) WM 96,561
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Der Vermieter kann die Vergütung für einen Angestellten nicht über die Betriebskostenabrechnung als Kosten für den Hauswart auf den Mieter umlegen, wenn die Tätigkeit des Angestellten weniger praktisch-technischer, sondern mehr fürsorgend-verwaltender Natur ist.
Urteil: (AG Dortmund, Urteil vom 20.02.1996 - 125 C 13154/95) WM 96,561
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Den MieterInnen ist die Betriebskostenabrechnung zu erläutern; ein pauschaler Abzug bei den Hausmeisterinnenkosten für Instandhaltungsaufgaben ohne weitere Angaben ist nicht ausreichend.
Urteil: (AG Brühl, Urteil vom 29.03.1996 - 23 C 557/95) WM 96,628
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Steigen im Verlaufe der Abrechnungsjahre die Ausgaben für den Hausmeister außerhalb jeden Vergleichsmaßstabs, bedarf es einer besonderen Erläuterung der Betriebskostenabrechnung; in solchen Fällen reicht bei fehlender Erläuterung bloßes Bestreiten der Kosten durch den Mieter aus.
Urteil: (AG Köln, Urteil vom 10.04.1996 - 207 C 216/95) WM 96,628
Die Erhöhung der Kosten des Hausmeisterbetriebsunternehmens innerhalb eines Jahres um mehr als 40 % bedarf in der Betriebskostenabrechnung des Wohngebäudes einer besonderen Begründung des Vermieters. Die Umlagefähigkeit der Kosten im einzelnen ist vom Vermieter nachzuweisen.
Urteil: (LG Kiel, Urteil vom 09.02.1995 - 8 S 218/94) WM 96,628
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Erledigt der Hausmeisterservice seine Aufgaben nicht in dem gebotenen Umfang, ist der Mieter zu einer anteiligen Kürzung der in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Hausmeisterkosten berechtigt.
Urteil: (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.09.1995 - 33 C 1355/95) WM 96,778
Ist der Mieter als Hausmeister angestellt, ist er auf der Grundlage der mietvertraglichen Vereinbarung in die Kostenumlage der Hausmeistervergütung einzubeziehen, wenn nicht eine gegenteilige Vereinbarung getroffen wurde.
Urteil: (AG Stuttgart, Urteil vom 22.07.1994, Az. 34 C 6338/94) WM 97, 231
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Hauswartkosten, die nach dem Hauswartvertrag eine Instandhaltungsmaßnahme betreffen, können nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden.
Urteil: (AG Köln, Urteil vom 01.06.1994 - 201 C 63/94) WM 94, 612
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Obliegt dem Vermieter nach dem Hausmeistervertrag u.a. die Gangbarhaltung der allgemein genutzten Türen und Fenster sowie der Gas- und Wasserabsperrhähne, so können die auf diese reinen Instandhaltungsmaßnahmen entfallenden Kosten nicht als Hausmeisterkosten auf den Mieter umgelegt werden.
Urteil: (AG Köln, Urteil vom 15.06.1994 - 201 C 63/94) ZMR II/95
Telefonkosten, die durch die Tätigkeit des Hausmeisters bei diesem entstanden sind, können als Hausmeisterkosten in die Betriebskostenabrechnung einfließen; soweit die Telefonkosten dem Verwaltungsbereich zuzuordnen sind, sind sie nicht gesondert ansatzfähige Verwaltungskosten.
Urteil: (AG Hannover, Urteil vom 29.09.1993 - 552 C 7291/93) WM 94/435
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Eine Vorerfassung der auf die Gewerbeobjekte entfallenden Betriebskosten muss in der Abrechnung für die Wohnungen dargelegt und erläutert werden. Der Ansatz unüblich hoher Betriebskosten muss nachvollziehbar gerechtfertigt werden (hier: Hausmeisterkosten).
Urteil: (AG Hamburg, Urteil vom 30.06.1993 - 40 b 2437/92) WM 93, 619
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Die Führung der Portokasse, die Überwachung der Hausordnung sowie der Gemeinschaftseinrichtungen durch den Hausmeister stellen typische Verwaltungsaufgaben dar, die nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung als Hausmeisterkosten auf den Mieter abgewälzt werden können.
Urteil: (AG Wuppertal, Urteil vom 13.05.1993 - 96 C 816/92) ZMR VIII/94
Die Kosten der Beschäftigung eines Hausmeisters sind vertragsmäßig auch dann umlagefähig, wenn ein Hausmeister erst nach Mietvertragsabschluss eingestellt wird.
Urteil: (LG Karlsruhe, Urteil vom 10.04.1992 - 9 S 224/91) WM 92, 367
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Weist der Vermieter nicht schlüssig nach, dass die Hausmeister- und die Gartenpflegekosten in der von ihm dargelegten Form tatsächlich als Betriebskosten im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung einsatzfähig sind, und sind unstreitig sowohl vom Hausmeister als auch vom Gartenbaubetrieb Arbeiten durchgeführt worden, die nicht mit dem laufenden Betrieb des Mietobjektes zusammenhängen, sondern die der Instandhaltung bzw. Instandsetzung dienen, sind die vom Vermieter geltend gemachten Hausmeister- und Gartenpflegekosten nicht fällig.
Urteil: (AG Wuppertal, Urteil vom 10.12.1992 - 96 C 378/92 - ZMR XII/94
Im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist die Umlage der Hauswartkosten ausgeschlossen, soweit der Mieter Pauschalen für Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und Verwaltung im Mietzins zahlt und der Hauswart diesen Bereich zuarbeitet.
Urteil: (LG Köln, Urteil vom 23.10.1991 - 10 S 273/91) WM 92, 258
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Soweit der Hauswart neben seiner eigentlichen Tätigkeit als Hauswart Arbeiten ausführt, die zur Instandhaltung oder Hausverwaltung rechnen, kann der auf diese Arbeiten entfallende Kostenanteil nicht im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.
Urteil: (LG Köln, Urteil vom 23.10.1991 - 10 S 273/91) ZMR 92, 115