17 - Sonstige Betriebskosten

AG Bochum, Urteil vom 26.01.2016, Az.: 95 C 44/15, WUM 2016, S. 242 ff.

Die Wohnungseigentümerversammlung hat zumindest dann die Beschlusskompetenz bezüglich des Einbaus von Rauchwarnmeldern, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Ein entsprechender Beschluss widerspricht nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil ein kleiner Teil der Wohnungen in der Anlage bereits von den Eigentümern auf eigene Kosten mit Rauchwarnmeldern ausgestattet wurde. Die Wohnungseigentümerversammlung kann nach § 16 III WEG beschließen, dass die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder dem jeweiligen Wohnungseigentümer auferlegt werden.

BGH, Urteile vom 17.06.2015, Aktenzeichen VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 in WM 2015, Seite 497 und 499 ff. 

Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude “in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von §§ 555 b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat. Der Einbau von Rauchwarnmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung – hier Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt – vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. 

AG Duisburg, Urteil vom 29.04.2015, Aktenzeichen 45 C 2556/14 in WM 2015, Seite 525

Bei einer Aufzugsvollwartung sind 50 % der Kosten auf die Mieter umlegbar.

LG Berlin, Urteil vom 25.02.2013, Aktenzeichen 67 S 365/12 in WM 2013, Seite 612

Die Kosten für Wartung und Prüfung einer Trockensteigleitung können als sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage zu § 27 Abs. 1 II BV in der Fassung vom 13.09.2001 angesehen werden, da sie der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und der Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen. Die Kosten sind aber nur umlagefähig, wenn dies im Mietvertrag konkret ausgeführt ist.
(§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 27 Abs. 1, Anlage 3 Nr. 17 II BV)

BGH-Urteil vom 26.09.2012, Aktenzeichen VIII ZR 112/10 in WM 2012, Seite 662

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des “Centermanagers“ auferlegt, ist intransparent und unwirksam. Die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der “Verwaltung“ wird dadurch allerdings nicht berührt.

AG Potsdam, Urteil vom 27.12.2011, Aktenzeichen 23 C 349/11 in WM 2012, Seite 203

Die Kosten für die Baumfällung sind nach Wortlaut, Sinn und Zweck der Betriebskostenverordnung nicht auf die Mieter umlegbar.

LG Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011 (rechtskräftig), Aktenzeichen 1 S 171/11 in NJW 2012, Seite 544; ZMR 2011, Seite 957

Der Vermieter von Wohnraum ist berechtigt, die Kosten für die Anmietung, den Einbau und die Wartung von Rauchmeldern in den vermieteten Wohnungen als Betriebskosten umzulegen; es handelt sich insoweit um “sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung.

BGH, Urteil vom 09.12.2009, Aktenzeichen XII ZR 109/08 (Leitsätze nicht amtlich, Volltext: www.imr-online.de)

Leitsätze nicht amtlich, Volltext: imr-online.de

1. Die Umlage von Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall häufig niedriger festgelegt wurden, als die später abgerechneten Kosten und Klausel keine Bezifferung höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält.

2. Der oben zitierte Begriff der „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ ist hinreichend bestimmt im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zur Ausfüllung des Begriffs kann auf die im wesentlichen übereinstimmenden Definitionen für den Begriff der Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung bzw. § 26 Abs. 1 der II. BV zurückgegriffen werden.

3. Kosten der technischen Hausverwaltung können sich zwar mit anderen Kosten, etwa des Hauswarts, überschneiden. Dies führt aber nicht zu einer Intransparenz der Umlageklausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Verbleibende Unklarheiten gehen nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwenders.

4. Kosten der technischen Hausverwaltung umfassen keine Kosten, die der Instandhaltung und Instandsetzung nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung zuzuordnen wären, und sind als Gemeinkosten von den Kosten von Dienst- oder Werkleistungen im Rahmen einer konkreten Instandhaltungsmaßnahme zu trennen.

5. Bei Betriebskosten, die durch Allgemeine Geschäftsbedingungen mit fortlaufender Nummerierung umgelegt werden, besteht kein Anlass zu der Annahme, dass „hintere“ Positionen weniger bedeutsam sind. Ein Überraschungseffekt im Sinne von § 305 c BGB kann sich deshalb auch bei hohen tatsächlichen Kosten nicht aus der Stellung der jeweiligen Klausel ergeben.

6. Fehlt eine vertragliche Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung, kann beim Mieter nicht der Eindruck entstehen, dass die Kostentatbestände nicht weiter gehen als die nach der Betriebskostenverordnung umlegbaren Kosten.

7. Dadurch, dass § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung Verwaltungskosten von den Betriebskosten ausnimmt, wird die Einordnung der Verwaltungskosten bei den Betriebskosten im Rahmen der Geschäftsraummiete noch nicht ungewöhnlich, da sich die Reich weite der Betriebskostenverordnung auf die Kostenumlage bei Wohnungsmiete beschränkt.

8. Verwaltungskosten von 5,5 % der Bruttomiete (Grundmiete inklusive Umsatzsteuer) können als üblich angesehen werden. Eine Höchstgrenze muss nicht vereinbart werden.

AG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.01.2010, Aktenzeichen 33 C 3805/09-51, WuM 2010, 92

Die gesonderte Umlage der Stromkosten der Entlüftungsanlage im Wohnhaus auf die Mietpartei bedarf der Vereinbarung. Zu einer mietvertraglichen Position „Beleuchtungskosten“ gehören die Stromkosten der Entlüftungsanlage nicht.

(AG Steinfurt Urteil vom 05.02.2008, Az.4 C 499/07) WM 2008,283.

Sind nach dem Mietvertrag die Kosten fur eine Satellitenanlage auf die Mieter im Wohngebäude umlagefähig, schließt diese Vereinbarung die Betriebskosten einer digitalen Satellitenanlage ein, die der Vermieter installiert, obgleich der Mieter bereits über eine eigene analoge Satellitenanlage verfugt.

(AG Hannover, Urteil vom 23.10.2006, 461 C 7752/06) WM 2008, S. 29

Aus der Duldungspflicht des Mieters einer preisgebundenen Neubauwohnung auf den Anschluss der Wohnung an das Breitbandkabelnetz als Wohnungsmodernisierungsmaßnahme folgt nicht die Pflicht, die Betriebskosten des Breitbandkabels zu tragen, wenn der Mieter dem Anschluss der Wohnung an das Netz nicht zugestimmt hat.

(AG Leipzig, Urteil vom 14.09.2007, Az. 163 C 496/07) WM 2007, S. 576

In der Betriebskostenabrechnung bedarf die Position „Hausstrom“, die den Allgemeinstrom umlagefähig enthält, der Erläuterung ihrer Zusammensetzung, soweit nicht umlagefähige Kostenanteile, wie Strom der Klingelanlage oder Heizungsstrom, darin enthalten sind.

(BGH Urteil vom 14.02.2007 - Az. VIII ZR 123/06) WM 2007, S. 198 ff.

Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als „sonstigen Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden können.

(AG Köln, Urteil vom 15.11.1994 - 218 C 259/94) ZMR 96, IV

Kosten für Sperrmüllbeseitigungen sind auf alle Mieter umlegbar, da die Entfernung von Müll und Unrat, die dazu führt, dass die allgemein zugänglichen Teile der Mietsache wieder in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt werden, letztlich allen Mietern zugute kommt.

(AG Düsseldorf, Urteil vom 22.11.1990 - 22 C 12.364/90) ZMR 96, IV

Werden in regelmäßigen Zeitabständen Sperrmüllabfuhren durch ein vom Vermieter beauftragtes privates Unternehmen vorgenommen, bei dem das im und am Mietobjekt abgestellte Sperrgut der Mieter abgeräumt wird, können die hierfür anfallenden Kosten auf alle Mieter umgelegt werden, da die Sperrmüllabfuhr allen Mietern Vorteile bei der Beseitigung von Abfall bringt, der von der normalen Müllabfuhr nicht transportiert wird.

(AG Siegburg, Urteil vom 03.09.1993 - 3 C 344/92) ZMR 96, IV

Fallen in einer 297 Wohneinheiten umfassenden größeren Wohnanlage in den gemeinschaftlich genutzten, allen Mietern zugänglichen Räumen wie Dachböden und Kellerräumen eine derartige Menge an Müll an, dass dieser durch die Hausmeister in bestimmten Aktionen beseitigt werden muss, sind die für derartige Sperrmüllaktionen anfallenden zusätzlichen Kosten auf alle Mieter umlegbar, da die Abfuhr nicht zuordbaren Sperrmülls allen Mietern zugute kommt.

(LG Osnabrück, Urteil vom 31.05.1995, Az. 11 S 160/94) HKA 95, 36

Die pauschale Ausführung der Umlage von sonstigen Betriebskosten reicht für die mietvertragliche Überbürdung von Betriebskosten auf den Mieter nicht aus. Zur wirksamen Überbürdung bedarf es einer substantiellen Aufführung der sonstigen Kosten im Mietvertrag; dies gilt auch für Individualverträge.

(OLG Oldenburg, Beschl. vom 22.02.1995, Az. 5 UH 1/94) HKA 95, 36

Bestimmt der Mietvertrag, dass neben den in den Ziff. 1 - 16 der Anlage 3 zu § 27 der II.Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten auch noch "sonstige Nebenkosten" gem. Ziff. 17 dieser Vorschrift umgelegt werden können, so ist eine solche Vereinbarung unwirksam, sofern diese Kostenpositionen im Mietvertrag nicht näher bezeichnet und benannt sind.

OLG Oldenburg, Beschluss vom 22.02.1995 - 5 UH 1/94) WM 95, 430

Es ist nicht zu erwarten, dass es zu unterschiedlichen Auffassungen dergestalt kommt, dass über "sonstige Betriebskosten der Ziff. 17" der Anlage 3 zu § 27 II.BV vergessene Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden könnten.

(AG Köln, Urteil vom 02.12.1993 - 222 C 341/93) ZMR IV/94

Lohnkosten für einen Pförtner sind nicht umlagefähig und daher auch nicht im Mietvertrag als umlegbar vereinbar. Derartige Kosten sind nicht in der Anlage 3 zu § 27 II.BV aufgeführt und es ist auch nicht ersichtlich, dass der Pförtner Aufgaben wahrnimmt, die ihrerseits i.S. der vorgenannten Vorschrift umlagefähig sind.

(AG Hamburg, Urteil vom 16.12.1987 - 39b C 1698/87) WM 88, 308

Die Wartungskosten für die Klingeln/Sprechanlagen sind keine sonstigen Betriebskosten und damit auch nicht umlagefähig.

(AG Königstein/Ts., Urteil vom 02.02.1993 - 23 C 147/92) WM 93, 410

Die Kosten der Beseitigung eines Sturmschadens (Fällen und Wurzelwerkentfernen von Fichten) sind keine Betriebskosten i.S.d. § 27 II.BV, wenn der Sturm ein für die Region ungewöhnliches Naturereignis gewesen ist.

(AG Hamburg, Urteil vom 02.04.1998 - 37b C 651/1997) WM 98,352

Ist die Umlage von Sachversicherungskosten im Mietvertrag vereinbart, rechnet hierzu auch die Hausbock- und Schwammversicherung, die nach ihrem Abschluss vom Vermieter in eine Betriebskostenabrechnung ohne gesonderte Erklärung eingestellt werden kann.
Die Umlage der Kosten für die Wartung von Feuerlöschern bedarf besonderer Vereinbarung der Mietvertragsparteien.

(AG Köln, Urteil vom 07.11.1995 - 210 C 103/95) ZMR 96, IV

Gegen die grundsätzliche Umlagefähigkeit der Kosten für einen Wach- und Bereitschaftsdienst bestehen keine Bedenken, da es sich der Art nach um umlagefähige Betriebskosten i.S. der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II.BV handelt.

(LG Frankfurt/M., Urteil vom 31.01.1997 - 2/17 S 295/1996) WM 99, 46

Kosten der Leitungswasser- und Sturmversicherung sind als neu entstandene Betriebskosten umlagefähig, wenn in dem Mietvertrag die Umlage von Versicherungskosten dem Grunde nach vereinbart ist, die Versicherungsverträge selbst aber erst im Verlaufe des Mietvertrags abgeschlossen werden.

(Vergleiche Urteil des LG Berlin vom 15.11.1994 - 64 S 237/1994) WM 98, 380

Ob die Betriebskosten durch einseitige Erklärung der Klägerin in dem Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung einbezogen werden konnten, kann hier dahinstehen. Jedenfalls handelt es sich bei den Kosten für eine Dachrinnenreinigung nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um Instandhaltungskosten des Mietobjekts. Letztere dienen der Erhaltung der Gebäudesubstanz und dem Schutz vor Feuchtigkeitsschäden, mithin handelt es sich um Werterhaltungs- und Sicherungsmaßnahmen zu Gunsten und Lasten des Vermieters. Kosten für eine Dachrinnenreinigung sind nicht als Betriebskosten umlegbar, da diese Kosten nicht in Anlage 3 zu § 27 Abs. I II. BV erwähnt sind.

(AG Mülheim/Ruhr, Urteil vom 30.03.2000 - 10 C 303/99) WM 2000, 424

Zu den Kosten des Betriebs maschineller Wascheinrichtungen rechnen nicht die Verwaltungskosten, die bei Umrechnung und Abrechnung der Betriebskosten dem Vermieter entstehen.

(OLG Hamburg, Urteil vom 06.02.2002 - 4 U 145/99) WM 2003 S. 268

Zur Umlegbarkeit von "Strom allgemein" und Verwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung.
Hinweis: altes Recht

(LG Berlin, Urt. v. 26.11.1999, 63 S 245/99) MieterMagazin 2000, 472

Der Vermieter kann einen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten gegen den Zahlungsanspruch des Mieters aus einem Heizkostenguthaben aufrechnen.

(AG Siegburg, Urt. v. 30.11.2000 - 4 C 746/99) WM 2001, 245.

Eine Klausel, die den Mieter auf seine Kosten zur jährlichen Wartung der Therme verpflichtet, ohne eine Kostenobergrenze vorzugeben, ist entgegen BGH WM 1991, 381 wirksam.

(AG Freiburg, Urt. v. 11.06.1999 - 51 C 4925/98) Gewerbemiete und Teileigentum 2002, 18

Zur Belastung des gewerblichen Mieters mit Kontoführungsgebühren, mit Wartungskosten des Aufzugs, mit Austausch von Wärmemessgeräten, mit verhältnismäßig hohen Kosten der Wärmeverbrauchserfassung und mit erhöhter Grundsteuer nach Umgestaltung des Grundbesitzes.

(OLG Brandenburg, Urteil vom 28.04.1999 - 3 U 232/98) HKA 2000, 22


1. Auch im Bereich der Gewerberaummiete sind unter den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung die Aufwendungen zu verstehen, die der Vermieter für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm und Wasserschäden sowie für die Glas- und Haftpflichtversicherung hinsichtlich des Gebäudes trägt.

2. Hat der Mieter diese Versicherungskosten nach dem Mietvertrag teilweise zu tragen, so muss der Vermieter den auf den Mieter entfallenden Anteil bei der Nebenkostenabrechnung auch dann nachvollziehbar erläutern, wenn er eine kostengünstige Sammelversicherung zu einer einheitlichen Prämie abgeschlossen hat.

(AG Koblenz, Urteil vom 02.10.1999 - 15 C 1198/99) HKA 2000, 16

Die Kosten eines Notstromaggregats sind als Kosten der Stromversorgung umlagefähig.

(LG Berlin, Urteil vom 15.06.1999 - 64 S 510/98) ZMR 2000, 532

Der Vermieter kann auch die Kosten für den Anschluss an die Kanalisation des vermieteten Grundstücks an die Wohnungsmieter weitergeben, wenn er jeweils den Auftrag dafür den Wasserwerken erteilt.

BGH, Beschluss vom 05.04.2005, AZ: VIII ZR 78/04 (WM 2005, S. 336)

Ob die Kosten für einen Concierge-Dienst bzw. Pförtnerdienst im Wohngebäude als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig sind, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles.