BGH, Urteil vom 09.12.2009, Aktenzeichen XII ZR 109/08 (Leitsätze nicht amtlich, Volltext: www.imr-online.de)

Leitsätze nicht amtlich, Volltext: imr-online.de

 

1. Die Umlage von Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall häufig niedriger festgelegt wurden, als die später abgerechneten Kosten und Klausel keine Bezifferung höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält.

 

2. Der oben zitierte Begriff der „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ ist hinreichend bestimmt im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zur Ausfüllung des Begriffs kann auf die im wesentlichen übereinstimmenden Definitionen für den Begriff der Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung bzw. § 26 Abs. 1 der II. BV zurückgegriffen werden.

 

3. Kosten der technischen Hausverwaltung können sich zwar mit anderen Kosten, etwa des Hauswarts, überschneiden. Dies führt aber nicht zu einer Intransparenz der Umlageklausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Verbleibende Unklarheiten gehen nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwenders.

 

4. Kosten der technischen Hausverwaltung umfassen keine Kosten, die der Instandhaltung und Instandsetzung nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung zuzuordnen wären, und sind als Gemeinkosten von den Kosten von Dienst- oder Werkleistungen im Rahmen einer konkreten Instandhaltungsmaßnahme zu trennen.

 

5. Bei Betriebskosten, die durch Allgemeine Geschäftsbedingungen mit fortlaufender Nummerierung umgelegt werden, besteht kein Anlass zu der Annahme, dass „hintere“ Positionen weniger bedeutsam sind. Ein Überraschungseffekt im Sinne von § 305 c BGB kann sich deshalb auch bei hohen tatsächlichen Kosten nicht aus der Stellung der jeweiligen Klausel ergeben.

 

6. Fehlt eine vertragliche Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung, kann beim Mieter nicht der Eindruck entstehen, dass die Kostentatbestände nicht weiter gehen als die nach der Betriebskostenverordnung umlegbaren Kosten.

 

7. Dadurch, dass § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung Verwaltungskosten von den Betriebskosten ausnimmt, wird die Einordnung der Verwaltungskosten bei den Betriebskosten im Rahmen der Geschäftsraummiete noch nicht ungewöhnlich, da sich die Reich weite der Betriebskostenverordnung auf die Kostenumlage bei Wohnungsmiete beschränkt.

 

8. Verwaltungskosten von 5,5 % der Bruttomiete (Grundmiete inklusive Umsatzsteuer) können als üblich angesehen werden. Eine Höchstgrenze muss nicht vereinbart werden.