2 - Rechtsprechung

(Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 27.08.2007, Az. 7 W 82/07)

Zahlt der Vermieter die Fernwärme nicht, darf der Versorger die Lieferung einstellen. Die Mieter haben in diesem Fall keine eigenen Ansprüche gegen das Versorgungsunternehmen. Zur Wirksamkeit einer Preisänderungsklausel in einem entsprechenden Vertrag.

(BGH, Urteil vom 27.06.2007 - Az. IIX ZR 202/06) WM 2007, 571 f.

Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung „erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BV“ zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und stattdessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der zweiten Berechnungsverordnung bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah.

(LG Bremen, Urteil vom 27.06.2007 - 1 S 44/07) WM 2007, S. 512 ff.

Wird die Heizungsanlage des Mietwohnungsgebäudes ohne mietvertragliche Grundlage im Modell des Wärmecontractings ausgegliedert und an einen Betreiber veräußert, ist die Umlage der Heizungskosten auf die Mieter nur zulässig, soweit sie ohne Ansätze für Instandhaltung, Abschreibung, Kapital und Gewinn zusammengesetzt sind.

(BGH, Urteil vom 20.06.2007, - VIII ZR 244/06) WM 2007, S. 445 ff.

Für die Umlage der Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme (hier: Contracting) ist eine vertragliche Grundlage auch dann erforderlich, wenn die Umstellung der Wohngebäudeheizung und gegebenenfalls Warmwasserversorgung bereits vor Abschluss des Wohnungsmietvertrages erfolgt ist.

(BGH, Urteil vom 13.06.2007, - VIII ZR 78/06) WM 2007, S. 393

Der Mieter der bereits bei Vertragsbeginn im Wärmecontracting mit wärme- und warmwasserversorgten Wohnung kann sich der mietvertraglichen Frist zur Zahlung der Wärmelieferungskosten grundsätzlich nicht mit der allgemeinen Begründung, der Vermieter verletzte das Wirtschaftlichkeitsgebot durch das gewählte Wärmelieferungskonzept, entziehen. Weist der Mieter nach, dass in der konkreten Abrechnungsperiode ein anderer Wäremcontractor preisweiter geliefert hätte, könnte in Betracht kommen, dass der Vermieter nachweist, das Wirtschaftlichkeitsverbot nicht verletzt zu haben.

(AG Bonn, Urteil vom 26.10.2005, - 6 C 242/05) und (LG Bonn, Urteil vom 02.03.2006, - 6 S 258/05) in WM 2006, S. 563 ff.

Zur Frage, ob der Vermieter nach der Modernisierung der Wohnung mit einer Heizwärme- und Warmwasserversorgung über eine eigens errichtete Heizzentrale dem Mieter, dem vor der Modernisierung die eigenständige Beheizung und Warmwasserversorgung oblag („Selbstversorger“), die Vereinbarung eines Versorgungsvertrages mit dem Contractor der Heizzentrale aufgeben darf (so AG Bonn) oder ob der Vermieter gegenüber dem Mieter selbst als Versorger auftreten muss, der im Außenverhältnis eine vertragliche Beziehung gegenüber dem Contractor eingeht (so Berufungsgericht LG Bonn). Der Mieter im bestehenden Mietverhältnis ist nicht verpflichtet, mit einem Dritten einen Vertrag über die zukünftige Lieferung und Abrechnung von Wasser sowie über die Abrechnung der Entwässerungsgebühren (Contracting für Wasser und Abwasser) zu vereinbaren.

(BGH Urteil vom 13.06.2007, Az. VIII ZR 78/06) WM 2007,S. 393 ff.

Der Mieter der bereits bei Vertragsbeginn im Wärmecontracting mit Wärme und Warmwasser versorgten Wohnung kann sich der mietvertraglichen Pflicht zur Zahlung der Wärmelieferungskosten grundsätzlich nicht mit der allgemeinen Begründung, der Vermieter verletzt das Wirtschaftlichkeitsgebot durch das gewählte Wärmebelieferungskonzept, entziehen. Weist der Mieter nach, dass in der konkreten Abrechnungsperiode ein anderer Wärmecontractor preiswerter geliefert hätte, könnte in Betracht kommen, dass der Vermieter nachweist, das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt zu haben.

(BGH, Urteil vom 16.07.2003, Az. VIII ZR 30/03) NZM 2003 S. 756

Grundkosten bei LeerstandZur ergänzenden Vertragsauslegung eines Wärmelieferungsvertrages zwischen einem Energieversorgungsunternehmen und einem Grundstückseigentümer hinsichtlich des Grundkostenanteils für leer stehende Mietwohnungen. Der Grundstückseigentümer hat (auch im Hinblick auf das ihm obliegende Vermietungsrisiko) den entsprechenden Grundkostenanteil dem Energieversorger zu erstatten, sofern er keine abnahmepflichtige Mieter stellt.

(AG München, Urteil vom 17.05.2002 - 472 C 1299/02) WM 2002, 434

Umlagefähigkeit von KapitalkostenDie im Grundpreis des Fernwärmelieferanten enthaltenen Kapitalkosten sind als Bestandteil des Wärmepreises in der Heizkostenabrechnung umlagefähig. Hinweis: altes Recht

OLG Köln (Urteil vom 15.03.2000 - 2 U 74/99 WuM 2000, 488),

VersorgungseinstellungDer Fernwärmelieferant ist nicht berechtigt wegen Zahlungsrückständen des Vermieters die Versorgung des Mieters einzustellen.Die Einzelheiten zur Versorgungsunterbrechung gegenüber dem Mieter sind umstritten. M. E. zeigt sich eine Tendenz zum Schutz der Mieter. Mit unterschiedlichen Begründungen (Besitzschutz, Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte, § 33 Abs. 2 AVBFernwärmeV direkt oder analog, Treu und Glauben) wird es dem Contractor untersagt, die Versorgung des Mieters auch bei Zahlungsverzug des Vermieters einzustellen (vgl. neben AG Erfurt: AG Frankfurt/M., Beschluss vom 17.10.1997 - 33 C 344/97 WuM 1998, 42 für Wasser, LG Cottbus, Urteil vom 01.12.1999 - 1 S 404/99 NZM 2000, 1080 für Strom; wesentlich einschränkender LG Gera, Beschluss vom 14.04.1998 WuM 1998, 496 ff. für Gas, das für eine Weiterbelieferung auch den Ausgleich von Rückständen verlangt).Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang auf eine Entscheidung des OLG Köln (Urteil vom 15.03.2000 - 2 U 74/99 WuM 2000, 488), dass es einer Wohnungseigentümergemeinschaft untersagt hat, dem Mieter eines zahlungssäumigen Wohnungseigentümers die Versorgung mit Wasser und Heizung zu entziehen.

(BGH, Urteil vom 28.01.1987 VIII ZR 37/86) NJW 87, 1622

RückwirkungDie rückwirkende Inkraftsetzung der am 20.06.1980 verkündeten AVBFernwärmeV zum 01.04.1980 (§ 371 AVBFerwärmeV) ist nicht verfassungswidrig.Die in §§ 321, 37 II 3 AVBFernwärmeV getroffene Regelung, wonach die vereinbarte Laufzeit von Alt-Verträgen unberührt bleibt, ist wirksam

(BGH, Urteil vom 09.04.1986 - VIII ZR 133/85 (Köln))

Heizkostenverordnung und WärmecontractingZur Anwendbarkeit der Verordnung über Heizkostenabrechnung vom 23.02.1981 (BGBI, 261), wenn ein Dritter die zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage des Gebäudeeigentümers im eigenen Namen und auf eigene Rechnung betreibt.

(LG Berlin, Urt. v. 17.3.2000 - 65 S 352/99) NJW-RR 2001, 1590

Umstellung auf FernwärmeDie Umstellung der Heizung von zentraler Öl-Heizung auf Fernwärme hat der Mieter zu dulden. Erhöhen sich die Heizkosten durch die Umstellung um durchschnittlich 62 %, so kann der Vermieter den Mietzins nicht wegen der Kosten der Umstellung gem. § 3 MHG erhöhen, da die Umstellung in diesem Fall unwirtschaftlich ist.

(BGH, Urteil vom 25.10.1989 - VIII ZR 229/88) NJW 90, 1181

(BGH, Urteil vom 09.04.1986 VIII ZR 133/85) NJW 86, 3195

Begriff der Fernwärme Wird aus einer nicht im Eigentum des Gebäudeeigentümers stehenden Heizungsanlage von einem Dritten nach unternehmenswirtschaftlichen Gesichtspunkten eigenständig Wärme produziert und an andere geliefert, so handelt es sich um Fernwärme. Auf die Nähe der Anlage zu dem versorgten Gebäude oder das Vorhandensein eines größeren Leitungsnetzes kommt es nicht an.