Die Betriebsstromkosten für die Heizungsanlage können durch Zwischenzähler, durch prozentuale Berechnung abhängig vom Brennstoffpreis (zwischen 4 % und 10 %) oder anhand der Anschlusswerte der jeweiligen Geräte (Anschlusswert mal Laufdauer = 24 Stunden mal Heizungstage mal Strompreis) ermittelt werden. Der Ansatz eines Pauschalwertes für die Kosten des Betriebsstroms der Heizung entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung und ist nicht zulässig.
Ist ein Zwischenzähler zur Erfassung des Betriebsstroms für die Heizungsanlage nicht vorhanden und werden die Betriebsstromkosten von dem Vermieter durch Schätzung ermittelt, so muss der Vermieter im Streitfall die Grundlagen seiner Schätzung konkret darlegen.
Zur Darlegungs- und Beweislast des Vermieters bei der Abrechnung von Betriebskosten anhand eines Personenschlüssels.
Urteil: LG Münster, Urteil vom 29. Juni 2022 Aktenzeichen 1 S 121/20 in WUM 2022, Seite 681 ff.
Relevante Paragraphen: § 556 Abs. 1 BGB, § 2 Satz 1 Nr. 4a Betriebskostenverordnung, § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung
Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Verplombung oder anderweitige Stilllegung von ihm nicht genutzter Heizkörper selbst wenn dadurch in geringem Umfang Verbrauchseinheiten anfallen und in Rechnung gestellt werden.
Urteil: AG München Urteil vom 21. Oktober 2020, Az.: 416 C 10714/20 in WuM 2021, Seite 309
Befinden sich in einem Wohngebäude überwiegend freiliegende ungedämmte Heizrohre, ist der Vermieter berechtigt, zur Wärmemessung an den vorhandenen Rohrleitungen Heizkostenverteiler anzubringen und anhand dieser den Wärmeverbrauch zu messen.
Die Regelung des § 7 I 3 Heizkostenverordnung (HeizkV) ist als verfassungsrechtlich unbedenklich einzustufen.
Es stellt keinen Mangel der Mietwohnung dar, dass die ungedämmten Rohre einer Einrohrheizung in der Heizperiode heiß werden und dass die über sie abgegebene Wärme vom Mieter nicht gesteuert werden kann. Dies gilt selbst dann, wenn Innentemperaturen von 24-26 °C erreicht werden.
Urteil: AG Schönberg, Urteil vom 24.07.2015, Az.: 8 C 149/15, WUM 2016, S. 216 ff.
Der Mieter hat nach § 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme- und Warmwasserablesung gegen einen zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben.
Urteil: BGH Urteil vom 28.09.2011, Aktenzeichen VIII ZR 323/10 in WM 2011, Seite 625
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Hat der Vermieter anstelle der bisherigen Erfassungsgeräte für Wärmeverbrauch ein zur Funkablesung vorgesehenes System installiert, muss er im Zweifelsfall einer Betriebskostenabrechnung die Heizungs-Symstemtauglichkeit der Erfassungsgeräte beweisen.
Urteil: LG Frankfurt am Main, Urteil vom 15.03.2011, Aktenzeichen 2-17 S 42/09 in WM 2011, Seite 684
Der Mieter muss den Austausch einer funktionsfähigen Ausstattung zur Verbrauchserfassung von Wärme und Warmwasser aus der Zentralheizung des Wohngebäudes in seiner Wohnung gegen ein Funksystem dulden. Der Mieter muss weiterhin den Wechsel auf ein System der Funkübertragung seiner Kaltwasserverbrauchsdaten dulden.
Urteil: LG Heidelberg, Urteil vom 19.11.2010, Aktenzeichen 5 S 34/10, Revision wurde zugelassen, WuM 2011, Seite 10
Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 HKV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird.
Urteil: BGH Urteil vom 16.07.2008, Az.VIII ZR 57/07, WM 2008, 556 ff.
Der nachträgliche Einbau von Heizkostenverbrauchsgeräten ist nicht unverhältnismäßig, wenn die überschlägig ermittelten Einbaukosten im 10-Jahres-Vergleich die erwartete Ersparnis geringfügig überschreiten, diesen Berechnungen jedoch veraltete Energiekostenpreise zugrunde liegen und in den nächsten Jahren mit einem weiterem Anstieg der Energiekosten gerechnet werden muss.
Urteil: OLG Köln, Beschluss vom 05.09.2006 - 16 Wx 154/06, WuM 2/2007, 86/87
Wenn der Vermieter in seinen Wohnungen elektronische Heizkostenverteiler anbringen will, sind die Mieter verpflichtet, den Zugang zu den Wohnungen zu gewähren, da es sich um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 554 Absatz 2 BGB handelt. Die Mietsache wird nämlich dadurch verbessert, dass die Ablesung für die Heizkostenabrechnung auch zugunsten des Mieters vereinfacht wird. Er muss bei den Ablesungen künftig weder anwesend sein noch Dritten Zugang zur Wohnung gewähren.
Urteil: AG Frankfurt a.M., Urteil vom 11.11.2005 - 33 C 2742/05, NZM 2006, 537
Bei der Lieferung von Wärme und Warmwasser aus einer im Wohnhaus von einem gewerblich tätigen Dienstleister erstellten Heizungsanlage dürfen die Bau- und Investitionskosten nur dann nach §§ 7 Abs. 4, 8 Abs. 4 Heizkostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart worden ist.
Urteil: AG Hannover, Urteil vom 26.06.1997, Az. 504 C 5989/97, WM 98, 40
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Die Kosten einer Druckprüfung und Dichtigkeitsprüfung der allgemeinen Gasleitungen im Mietwohnhaus sind keine umlagefähigen Betriebskosten.
Urteil: AG Königstein/Ts., Urteil vom 28.08.1997, Az. 23 C 155/97, WM 1997, 684
Werden die am Verdunstungsgerät abgelesenen Skalenwerte bei einer Zwischenabrechnung zur Berücksichtigung einer Kaltverdunstungsvorgabe hochgerechnet, so muss dem Mieter der Rechenschritt nachvollziehbar dargelegt werden. Die Berufung auf eine sachverständige Methode der Berechnung, ohne diese offenzulegen, reicht nicht aus, um die Abrechnung nachvollziehbar sein zu lassen.
Urteil: AG Flensburg, Urteil vom 05.03.1991 - 61 C 7/91, WM 91, 702
Überdimensionierte Heizkörper und/oder nicht normgerechter Heizwasserumlauf, die weder die Erfassung des Wärmeverbrauchs verfälschen noch unnötig Energie verbrauchen, sind bei der Heizkostenabrechnung unbeachtlich.
Urteil: LG Hamburg, Urteil vom 19.09.1989 - 16 S 20/87, WM 90, 561
Mit einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sind solche Heizkörper zu versehen, die zwar abgesperrt sind und nicht betrieben werden, deren Wiederinbetriebnahme aber ohne besonderen Aufwand und ohne besondere Kenntnisse möglich ist.
Urteil: AG Tettnang, Urteil vom 19.02.1988 - 3 C 857/87, WM 89, 193