3 - Pflicht zur prüffähigen, billigen und verbrauchsabhängigen Kostenverteilung

AG Stuttgart-Bad Cannstadt, Urteil vom 16.11.2016, Az. 10 C 369/15, WUM 2017, S. 205

Eine unnötig hohe Bestellmenge für Fernwärme, die nicht nur unerheblich höhere Kostenanteile für die einzelnen Mieter zur Folge hat, verstößt gegen das Verbot der Wirtschaftlichkeit.

BGH, Urteil vom 24.08.2016, Az.: VIII ZR 261/15; WUM 2016, S. 658.

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkV entspricht. Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde, noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (Bestätigung des Senatsurteils vom 12.11.2014, Az.: VIII ZR 112/14).

BGH Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 329/14, WUM 2016, S. 174 ff.

Hat der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 II S. 1 Heizkostenverordnung ermittelt, ist in der Regel gleichwohl der ermittelte Verbrauch der Abrechnung zugrunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen. In diesem Fall ist eine Kürzung gem. § 12 I 1 HeizkV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.

BGH-Urteil vom 12.11.2014, Aktenzeichen VIII ZR 112/14 in WM 2015, Seite 32

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HKVO entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht. 

AG Bergheim, Urteil vom 20.08.2012, Aktenzeichen 23 C 189/12 in WM 2014, Seite 689 unter Bezugnahme auf BGH WM 2010, Seite 156

Bei den Brennstoffkosten genügt für die formelle Wirksamkeit die Angabe des Verbrauchs. Eine Angabe von Anfangs- und Endbestand ist nicht erforderlich. Nicht ausreichend ist hingegen die bloße Mitteilung der Zählerstände, aus denen sich der Verbrauch errechnet. Vielmehr sind der Brennstoffverbrauch und die dafür angesetzten Kosten summenmäßig in die Abrechnung einzustellen, da diese Angaben dem Mieter zeigen, mit welchen Werten tatsächlich abgerechnet worden ist.

LG Neubrandenburg, Beschluss vom 27.03.2013, Aktenzeichen I S 75/12 in WM 2013, Seite 541

Entstehen in Folge der Unterlassung zumutbarer Maßnahmen zur Optimierung einer betagten Heizungsanlage unnötige hohe Heizkosten, kann dies eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots sein. Die Darlegungs- und Beweislast für eine solche Verletzung trifft nach allgemeinen Grundsätzen den Mieter. Da dieser sich jedoch – anders als im Regelfall – nicht im Wege der Belegeinsicht über die maßgeblichen, komplexen Vorgänge und Einstellungen und deren konkrete Kostenrelevanz informieren kann, trifft den Vermieter insoweit eine sekundäre Darlegungslast. Zu den Voraussetzungen der Anwendung der VDI-Richtlinie 2077 und zur möglichen Ermessensreduzierung auf 0 bezüglich der Anwendung des § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung bei einer besonders niedrigen Erfassungsrate.
(§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, § 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO und VDI-Richtlinie 2077) 

BGH, Urteil vom 01.02.2012, Aktenzeichen VIII ZR 156/11 in WM 2012, Seite 143

a) Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden.

b) Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HKVO ausgeglichen werden.

LG Heidelberg, Urteil vom 25.02.2011, Aktenzeichen 5 S 77/10, WuM 2011, Seite 217

Erfasst die Betriebskostenpauschale auch die Heizkosten, ist der nach § 2 Heizkostenverordnung unbeachtliche Teil der vereinbarten Pauschale im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung als Vorauszahlung zu behandeln. Für die Höhe ist das Verhältnis der beiden Kostenarten zueinander bei Beginn des Mietverhältnisses nach abstrakter, wirtschaftlicher Betrachtungsweise zugrunde zu legen. Sind Vorauszahlungen in der Heizkostenabrechnung unzutreffend mit “0,00 €“ angegeben, betrifft das die inhaltliche Richtigkeit, nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung. Jedenfalls im Fall der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung über die Heizkosten nach § 12 Abs. 1 HeizkV kann der Vermieter auch nach dem “Abflussprinzip“ abrechnen.

AG Lüdenscheid, Urteil vom 07.09.2010, Aktenzeichen 95 C 305/09, WuM 2011, Seite 161

Für den Mieter in Rechnung gestellte Heizkosten, die außerhalb einer Plausibilität und oberhalb einer Toleranz über den durchschnittlichen Heizkosten der Abrechnungseinheit liegen, ist der Vermieter beweispflichtig, auch wenn Ableseprotokolle zu geeichten Verbrauchserfassungsgeräten vorliegen.

LG Itzehoe, Urteil vom 17.12.2010, Aktenzeichen IX S 23/10, Revision wurde zugelassen, WuM 2011, Seite 104

Werden (hier: bei vermieteter Eigentumswohnung) Kosten für den Betriebsstrom der Heizung, die nach § 2 Nr. 4 a und b BetrkV umlagefähig sind, in der Heizkostenabrechnung nicht aufgeführt, so steht dies der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht entgegen. Es handelt sich hierbei nicht um einen Vorwegabzug im Sinne der Rechtsprechung des BGH. Die Heizungskosten der von einer Heizungsanlage zentral gemeinsam versorgten Gebäudeteile könnten in diesen als Abrechnungseinheit auf die Wohnungen abgerechnet werden.Liegen zwei verschiedene Hauswartverträge vor, von denen einer nach dem Vortrag des Vermieters der Eigentumswohnung lediglich umlagefähige Kosten umfasst, so kann sich der Mieter – anders als in Fällen, in denen ein pauschaler Abzug vorgenommen wurde – nicht auf ein einfaches dahingehendes Bestreiten zurückziehen, auch diese Hausmeisterkosten enthielten nicht umlagefähige Kosten. Vielmehr obliegt es hier dem Mieter, Belegeinsicht zu nehmen und sodann substantiiert zu bestreiten.

BGH, Urteil vom 25.11.2009, Aktenzeichen VIII ZR 322/08, WuM 2010, 156

Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten.

(AG Anaberg Urteil vom 20.07.2006, Az. 4 C 0604/04) WM 2007 S. 131

Innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist der Betriebskosten muss eine große Wohnungsverwaltung, die computergestützt arbeitet, die Abrechnungen erstellen. Sie kann eine Verspätung nicht damit begründen, dass wenige Wochen vor Fristablauf ein Blitzschlag zum Absturz der Computer geführt hätte und eine gewisse Zeit zur Neuinstallation und Datenrekonstruktion erforderlich gewesen wäre. Erhebliche Wohnungsleerstände sind bei der Heizkostenabrechnung im Verteilungsmaßstab zu berücksichtigen. Die vertragliche Abrechnung 30/70 ist durch Umstellung auf 50/50 den Verhältnissen anzupassen. Werden durch Vergabe der Hausmeisterleistungen an einen Dienstleister und Freisetzen des bisherigen Hausmeisters die Betriebskosten dieser Position verdoppelt, muss der Vermieter die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme nachweisen, um die Kostenumlage vornehmen zu können.

(OLG Schleswig, Beschluss vom 04.10.1990 - 4 RE-Miet/1/88) WM 91, 333

Eine Heizkostenabrechnung ist nicht stets schon dann nicht prüffähig und in ihrem Saldo deshalb nicht fällig, wenn der ihr zugrundegelegte Abrechnungszeitraum und der tatsächliche Ablesezeitraum um Wochen auseinanderfallen.

(AG Rheine, Urteil vom 03.09.1996 - 14 C 90/96) WM 96,715

Die Heizkostenabrechnung darf die nach Maßgabe der Heizkostenverteilerfirma sachlich zutreffend ermittelten anteiligen Heizwärmekosten, die Kosten der Zwischenablesung sowie eine anteilige Kaltverdunstungsvorgabe enthalten.

(AG Köln, Urteil vom 14.11.1994 - 207 C 38/93) ZMR I/95

1. Eine ordnungsgemäß erstellte Heizkostenabrechnung setzt in formeller Hinsicht nicht die Angabe einzelner Rechnungsdaten voraus. Es reicht vielmehr aus, wenn die im Abrechnungsjahr angefallenen Gesamtbeträge ausgewiesen sind.2. In eine Heizkostenabrechnung kann auch die Balkonfläche eingerechnet werden, da gemäß § 8 Abs. 1 Heizkostenverordnung die Umlage der Heizkosten teilweise nach der Wohn- oder Nutzfläche erfolgt und zur Wohnfläche in Anlehnung an § 44 Abs. 2 II.BV auch ein Balkon gehört, der bis zur Hälfte mit angerechnet werden kann.3. Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip sind grundsätzlich zur Messung der Wärme geeignet.4. Entspricht die Wärmedämmung dem Standard, wie er zur Zeit der Errichtung des Bauwerkes galt, liegt kein die Kürzung überhöhter Heizkosten rechtfertigender Mangel der Mietsache vor.

(LG Hildesheim, Urteil vom 11.07.1985 - 1 S 67/85) WM 86, 118

Werden sowohl Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern als auch Einfamilienhäuser von einem Heizwerk mit Warmwasser zu Heizzwecken versorgt, ist es unbillig, den Grundkostenanteil der Heizkosten nach der Gesamtwohnfläche aller belieferten Objekte zu bemessen.

(BVG Beschluss vom 24.03.1986 - 2 BvR 198/86) HKA 86

Nutzer haben den Einbau von Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip zu dulden und die Mitarbeiter der Messdienstfirmen sowohl für die Montage als auch für technische Prüfungen und das Ablesen der Erfassungsgeräte in die Wohnung zu lassen.

(LG Hamburg, Urteil vom 16.05.1986 - 11 S 7/86) WM 87, 89

Der Vermieter kann grundsätzlich den Festkostenanteil der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung einheitlich nach Wohnfläche auch dann bestimmen, wenn im Haus unterschiedliche Raumhöhen bestehen.

(AG Tettnang, Urteil vom 19.02.1988 - 3 C 857/87) WM 89, 193

Mit einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sind auch solche Heizkörper zu versehen, die zwar abgesperrt sind und nicht betrieben werden, deren Wiederinbetriebnahme aber ohne besonderen Aufwand und ohne besondere Kenntnisse möglich ist

(AG Reutlingen, Urteil vom 20.11.1998 - 14 C 1603/98) WM 2001, 31

Der Vermieter kann sich der Pflicht zur Unterhaltung der Ölzentralheizung und zur Betriebskostenabrechnung nicht dadurch entledigen, dass er Beschaffung und Auseinandersetzung um die Bezahlung von Heizöl den Mietparteien untereinander aufgibt.

(AG Saarbrücken, Urteil vom 22.03.2000 - 5 C 284/99) WM 2001, 85

Der Vermieter muss bei der Festsetzung des Verhältnisses der Festkosten zu den Verbrauchskosten in der Heizkostenabrechnung den baulichen Zustand des Gebäudes mit dem jeweiligen Energiebedarf der Wohnungen berücksichtigen.

(AG Köln, Urteil vom 16.08.2000 - 214 C 207/00) WM 2001, 32

Die ihm vom Lieferanten berechneten Kosten der Wärmelieferung kann der Vermieter insoweit nicht in die Heizkostenabrechnung mit dem Mieter einstellen, als vom Vermieter zu tragende Instandhaltungskosten und Reparaturkosten von dem Lieferanten berechnet wurden.

(LG Hamburg, Urteil vom 04.08.2000, 311 S 178/99) MieterJournal 3/2000, S.9

Haben die Mietparteien die nichtverbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung vereinbart, so kann gleichwohl jeder Mieter für die Zukunft eine Abrechnung nach Verbrauch verlangen. Ein Kürzungsrecht von 15 % steht dem Mieter in diesem Fall nicht zu.

(LG Erfurt, Urteil vom 12.04.2002 - 2 S 218/01) WM 2002, 317

In der Betriebskostenabrechnung ist bei den Heizkosten die Position "Brennstoffkosten" zu erläutern, um dem Mieter die Möglichkeit der Prüfung zu geben, ob Investitionskosten des Heizungsbetreibers in der Position enthalten sind.

Hinweis: altes Recht

(LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.12.1998, 16 S 185/98) HKA 1999, 34.

1. Hat der Gebäudeeigentümer die Heizungsanlage modernisieren lassen, so steht es ihm hernach frei, die Anlage durch einen Dritten betreiben zu lassen und die Wärmelieferungskosten auf die Nutzer umzulegen, sofern er hierbei die Grundsätze, ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des Gebäudes zu wahren, wahrt.2. Die Duldungspflicht des Mieters zur Modernisierung umfasst die Pflicht zur Vereinbarung der Abrechnung der neu entstandenen Betriebskosten.

(AG Wittlich, Urteil vom 02.01.2002 - 4 C 609/01) WM 2002, 377

Die Heizkostenabrechnung der ölbefeuerten Zentralheizungsanlage mit mehreren Nutzungseinheiten verlangt die Feststellung der Anfangs- und Endbestände des Brennstoffs zu den Abrechnungsperioden.

Hinweis: altes Recht

(LG Osnabrück, Urteil vom 14.03.2002, Az. 9 S 1273/01) WM 2003, 325

1. Die Übertragung der Wärmeversorgung auf einen gewerblichen Dritten bedarf nicht der Zustimmung des Mieters.2. Der Vermieter verletzt bei Abrechnung der Wärmekosten nicht die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Mietsache, wenn im Zuge der Abgabe der Wärmeversorgung der Netto-Mietzins neu berechnet wurde.

(LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.12.2002 - 2/11 S 194/02) WM 2003, S. 217

(I. Instanz: AG Frankfurt/Main) WM 2002, S. 375

Die bloße Umstellung des Heizungsbetriebes der Zentralheizung des Mietwohngebäudes auf Wärmecontracting berechtigt den Vermieter nicht, die kalkulatorischen Kosten für die Instandsetzung, Instandhaltung und Erneuerung der Heizungsanlage mit dem Wärmepreis auf den Mieter umzulegen. Zur Umlegung bedarf es einer mietvertragsändernden Vereinbarung. Die Revision wird zugelassen.

Hinweis: altes Recht

LG Berlin vom 29.07.2004, AZ: 62 S 111/2004 (ZMR 2005, S. 192)

Umfasst die Betriebskostenabrechnung auch die Heizkosten, so sind auch bei der Lieferung von Gas die Ablesedaten und der Lieferumfang genau aufzuschlüsseln. Fehlen diese Daten, liegt eine formell unwirksame Abrechnung vor; die Frist des § 556, Abs. 3, Satz 5 BGB (Frist für die Geltendmachung von Einwendungen durch den Mieter) beginnt daher nicht zu laufen.

Löst eine Modernisierung (hier der Einbau einer Gaszentralheizung) laufende Betriebskosten aus, so ist der Vermieter auch dann zur Geltendmachung von angemessenen Vorauszahlungen berechtigt, wenn an sich eine Bruttomiete vereinbart worden war.