4 - Verteilung der Kosten der Wärmeversorgung

LG Ellwangen, Urteil vom 10.06.2016, Az.: 1 S 159/13, WUM 2016, S. 497 ff.

§ 7 I 3 Heizkostenverordnung nebst der VDI-Richtlinie 2077 (Beiblatt Rohrwärme) ist entgegen seinem Wortlaut auch dann anzuwenden, wenn ungedämmte Heizungsrohre in Estrich bzw. unter Putz verlaufen. Bei der Heizkostenabrechnung die gemäß § 7 I 3 HeizkV nach der VDI-Richtlinie 2077 (Beiblatt Rohrwärme) erfolgt, braucht der Vermieter den Anteil der Niedrigverbraucher, sowie die Standardabweichung nicht wiederzugeben. Der Vermieter muss auch nicht darlegen und erläutern, auf welche Weise er die für den Verbrauchsanteil der Wohnung anzusetzenden Werte im einzelnen ermittelt hat. Der Mieter, der seine in einem zentral beheizten Hause liegende Wohnung mit einer strombetriebenen Infrarotheizung beheizt, muss gleichwohl die Heizkosten für seine Wohnung tragen, die nach der HeizkV ermittelt werden. Wird eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, braucht der weiterhin in der Wohnung verbleibende Mieter die in Folge des Eigentumsübergans anfallenden Kosten für eine Zwischenablesung und die Nutzerwechselgebühr nicht zu tragen.

LG Siegen, Urteil vom 12.05.2015, Aktenzeichen 1 S 121/11 in WM 2015, Seite 433

Wird wegen erhöhter Rohrwärmeabgabe nur ein geringer Teil der insgesamt abgegebenen Wärme (hier: 17 – 18 %) durch Heizkostenverteiler erfasst, besteht eine Pflicht des Vermieters zur Anwendung des Korrekturverfahrens nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO i.V.m. der Richtlinie VDI 2077. Der Rückgriff auf eine verbrauchsunabhängige Berechnung anhand der Wohnfläche ist in diesem Fall nicht möglich. 

BGH Urteil vom 06.05.2015, Aktenzeichen VIII ZR 193/14 in WM 2015, Seite 423

§ 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO, wonach der Wärmeverbrauch der Nutzer in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, verstößt nicht gegen das verfassungsrechtliche Verbot der dynamischen Verweisung auf Regelwerke nicht demokratisch legitimierter Normgeber.

LG Landau, Urteil vom 18.10.2013, Aktenzeichen 3 S 110/12 in WM 2015, Seite 432

Es bestehen keine Bedenken, die Regelung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO nicht nur bei freiliegenden Rohrleitungen anzuwenden, sondern auch bei nicht sichtbar unter Putz verlaufenden Rohrleitungen. Maßgebliches Kriterium ist, dass die Leitungen ungedämmt sind und dadurch bereits durch die Leitungen, nicht erst durch die Heizkörper Wärme an die Umgebung abgegeben wird. 

AG Starnberg, Urteil vom 25.06.2013, Aktenzeichen 2 C 281/13

Bei einem Nutzerwechsel während des Abrechnungszeitraums ist in der Heizkostenabrechnung zu erläutern, dass die Kaltverdunstung und damit die Überfüllung der Ampulle der Ablesegeräte allein auf die Sommermonate Mai bis September angerechnet wird und bei einem vorherigen Nutzerwechsel allein dem Nachmieter zu Gute kommt.
(§ 556 Abs. 3 BGB) 

LG Neubrandenburg, Urteil vom 17.11.2010, Aktenzeichen 12 S 9/10, WuM 2011, Seite 107

Wird nur ein Bruchteil der verbrauchten Wärme an den Heizkörpern des Gebäudes erfasst, ist mangels ordnungsgemäßer Verbrauchserfassung insgesamt nach Fläche abzurechnen und der auf den Wohnungsmieter entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen.

(BGH, Urteil vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 92/08) WuM 2009, 115

Zur Frage der Abgrenzung zwischen dem Betrieb einer zentralen Heizungsanlage (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HKVO) und der Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 HKVO).§ 7 Abs. 2 HKVO regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HKVO umlagefähig sind. Dazu gehören Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen nicht.

(LG Dresden, Urteil vom 06.02.2009, Az. 4 S 91/08) WuM 2009, 292

Die Verteilung der umlagefähigen Heizkosten der vertikalen Einrohrheizung mit ungedämmten Strangleitungen in den Wohnungen unter hohen Wärmverlusten Rohrnetzes und einer Erfassungsrate der Heizkostenverteiler von nur 17,8 % ist allein nach festem Flächenmaßstab unter Abzug des Kürzungsbetrages gemäß § 12 HKVO vorzunehmen.

(LG Mühlhausen, Urteil vom 29.01.2009, Az.1 S 182/08) WuM 2009, 234

Bei einem Einrohrheizsystem können die Kosten einer Wohnung dann nicht verbrauchsabhängig umgelegt werden, wenn lediglich 6 % der abgegebenen Wärme von den elektronischen Heizkostenverteilern erfasst und die übrigen 94 % der verbrauchten Wärme über das nicht mit Messfühlern ausgestattete Einrohrsystem abgegeben werden. Dies gilt umso mehr, wenn der Vermieter den Umlagemaßstab der Heizkosten dahingehend festgelegt hat, dass die Heizkosten 70 % nach dem gemessenen Verbrauch umgelegt werden.

(LG Gera, Urteil vom 04.04.2007 - 1 S 332/06) WM 2007, S. 511 ff.

Werden von den an den Heizkörpern angebrachten Heizkostenverteilern im Gebäude nur geringe Anteile der im Gebäude tatsächlich abgegebenen Wärmemengen erfasst, dürfen die Heizkosten einer einzelnen Wohnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, sondern sie sind verbrauchsunabhängig im Gebäude (hier: nach dem Verhältnis der Wohnflächen) umzulegen. Diese Umlag wird durch eine hohe Leerstandsquote nicht gehindert, solange das Leerstandsrisiko vom Vermieter zu tragen ist.

(AG Bersenbrück, Urteil vom 04.03.1999 - 1634-9-11 C 680/98) WM 99, 467

Betragen die Kosten der Abrechnung/der Abrechnungsfirma knapp die Hälfte der eigentlichen Heizkosten der Zentralheizung, so entsprechen die Betriebskosten nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Eine Nebenkostenforderung aus der von den Gesamtkosten abgeleiteten Einzelabrechnung gegenüber dem Mieter wird nicht begründet.

(AG Münster, Urteil vom 02.03.1999 - 4 C 1734/98) WM 99, 405

Die sogenannte Nutzerwechselgebühr und Zwischenablesegebühr rechnen nicht ohne weiteres zu den Heizungskosten, die vollständig auf den ausziehenden Mieter umgelegt werden dürfen.

(AG Leverkusen, Urteil vom 15.04.1986 23 C 87/86) HKA 95, 16

Zu der Frage, ob die Mieter an den Kosten für Abwärmevorrichtungen zu beteiligen sind, wenn die Abwärme dem Nachbarhaus zugeführt wird.

(AG Überlingen, Urteil vom 10.08.1994 - 1 C 606/94) NJW-RR 95, 268

Die Kosten für den Austausch des Kaltwasserzählers und des Wärmemengenzählers können von dem Vermieter nicht gegenüber dem Mieter mit den Nebenkosten abgerechnet werden (Leitsatz der Redaktion).

(AG Hamburg, Urteil vom 25.01.1994 - 47 C 170/93) WM 94, 695

Die Mitteilung des Vermieters an die Mieter, dass er die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten wolle, bedarf über die Angabe der Mietkosten hinaus keiner weiteren Begründung und Erläuterung.Ersetzt der Vermieter eine installierte Ausstattung zur Verbrauchserfassung durch eine andere, so ist dies grundsätzlich eine nichtumlagefähige Instandhaltungs-maßnahme.Betragen die Mietkosten einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung ein Viertel der Energiekosten der Heizungsanlage, so verstößt der Vermieter gegen das ihm obliegende Gebot, umlagefähige Betriebskosten nicht außerhalb eines vernünftigen wirtschaftlichen Verhältnisses zu ihrem Nutzen zu verursachen.

(AG Neuss, Urteil vom 17.06.1994 - 36 C 85/93) ZMR IX/94

1. Die Umlage der Kosten für die Anmietung von elektronischen Heizkostenverteilern setzt voraus, dass der Vermieter den Nutzern seine Absicht, die Ausstattung zur Verbrauchserfassung anzumieten, vorab unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitteilt. Unterlässt der Vermieter diese Mitteilung, für die eine besondere Form nicht vorgeschrieben ist, ist die Abwälzung der Anmietungskosten auf die Nutzer nicht zulässig.2. Zur Erfüllung seiner Informationspflicht reicht es nicht aus, wenn der Vermieter einen allgemeinen an die Nutzer adressierten Aushang im Bereich der Hausbriefkästen anbringt, da es sich bei der Mitteilung des Vermieters nach § 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung handelt, die - wenn sie nicht in Anwesenheit des Nutzers abgegeben wird - diesem nicht durch bloßen Aushang am im Eingangsbereich des Hauses installierten Hausbriefkasten zugehen kann.3. Der unzutreffende Ansatz der Anmietungskosten in der Heizkostenabrechnung berührt die Fälligkeit der Gesamtberechnung im übrigen nicht. Ist die Betriebskostenabrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar, so dass der Mieter in die Lage versetzt ist, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, so ändern auch einzelne Abrechnungsposten, die strittig und möglicherweise ganz oder teilweise ungerechtfertigt sind, jedenfalls dann nichts an der Fälligkeit der Gesamtrechnung im übrigen, wenn sie aus der formal ordnungsgemäßen Abrechnung unschwer herausgerechnet werden können.

(AG Neuss, Urteil vom 17.06.1994 - 36 C 85/93) WM 95, 46

Die Mitteilung des Vermieters, dass er die Ausstattung zur Verbrauchserfassung der Heizungskosten künftig mieten wolle, geht dem Mieter nicht zu und ist deshalb unbeachtlich, wenn sie in Form eines Aushangs (hier: der Heizkostenverteilerfirma) im Hausflur zur Kenntnis gegeben wird.Fehler der Betriebskostenabrechnung, die der Mieter unschwer herausrechnen kann, hindern die Fälligkeit der Nachzahlungsforderung im übrigen nicht.

(AG Bremerhaven, Urteil vom 03.02.1988 - 53 C 908/86) WM 89, 194

Netzverluste der Fernwärmelieferung sind in der Heizkostenabrechnung nach festem Maßstab kostenmäßig zu quantifizieren; eine Umlage der Netzverluste entsprechend dem Nutzerverhalten (Verbrauch) ist fehlerhaft.

(AG Hamburg, Urteil vom 28.12.1995 - 37 b C 1128/95) WM 96,348

Hat der Mieter den von der Abrechnungsfirma angekündigten Termin für die Ablesung der Heizkostenmessgeräte aus nachvollziehbaren Gründen abgesagt und einen Ablesetermin vereinbart, können ihm keine Sonderkosten für den vereinbarten Termin in der Heizkostenabrechnung berechnet werden.

(AG Nürnberg, Urteil vom 11.07.1990 - 27 C 4081/90) WM 90, 524

Die Kosten des Austausches von Wärmemessgeräten sind nicht als Heizungsbetriebskosten umlagefähig. Nach § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung sind nur die Kosten der Anmietung, bzw. Kosten anderer Arten der Gebrauchsüberlassung und die Kosten der Verwendung umlagefähig. Anschaffungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten sind in dieser Aufzählung nicht enthalten.

(AG Coesfeld, Urteil vom 14.05.1987 - 4 C 5/87) WM 87, 238

Die Kosten für Anmietung und Wartung von Heizkostenerfassungsgeräten können nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese zuvor gemäß § 4 Absatz 2 der Heizkostenverordnung belehrt worden sind.

(LG München II. Urteil vom 28.12.1999 - 12 S 1168/99) WM 99, 81 f.

Zur Kostenumlegung bei Übergang zur Wärmelieferung.

(OLG Celle, Urteil vom 16.12.1998 - 2 U 23/98) WM 2000, 198

1. In Mietverträgen über Geschäftsräume genügt die Verweisung auf § 27 II. BV zur bestimmten Bezeichnung der von dem Mieter zu tragenden Nebenkosten auch dann, wenn dem Mietvertrag nicht der Text der Anlage 3 zu § 27 II. BV beigefügt ist.2. "Sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 Anlage 3 zu § 27 II. BV können auch bei der Vermietung von Geschäftsräumen nur solche Betriebskosten sein, die bei der Vermietung von Wohnräumen ebenfalls umlagefähig sind.3. Bewachungskosten können im Einzelfall als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 Anlage 3 zu § 27 II. BV umlagefähig sein (Abweichung von OLG Düsseldorf MDR 1991, 964).

(LG Köln, Urteil vom 14.12.1989 - AZ 1S253/89) WM 90, 562

Die Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung der Heizenergie sind nicht umlagefähig, wenn die Nutzer vor der Anmietung nicht auf die Absicht der Anmietung und deren Kosten hingewiesen worden sind.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az. 24 U 74/ 02) WM 2003, S. 387

1. Die Anwendung eines unrichtigen Abrechnungsschlüssels auf einzelne Positionen hindert nicht die Fälligkeit der gesamten Betriebskostenabrechnung.2. Mietvertragsparteien können die Abrechnung der Heizkosten "nach Heizkostenverteiler" vereinbaren.3. Versagen die Geräte zur Erfassung der Wärmemengen, so ist der Verbrauch ohne einen Abschlag von 15% zu schätzen.

(AG Waiblingen, Urteil vom 30.08.2002 5 - 8 C 423/02) WM 2003, S. 216

Bei Umstellung der Zentralheizung des Gebäudes auf Beheizung mit Fernwärme bedarf es einer besonderen Vereinbarung der Mietvertragsparteien über die Umlage von Kapitalkosten oder Instandsetzungskosten mit dem Fernwärmpreis. Fehlt eine solche Vereinbarung, bedarf es in der Heizungskostenabrechnung einer Verdeutlichung, dass keine Kapital- oder Instandhaltungskosten in den Kostenpositionen enthalten sind.

Hinweis: altes Recht

(AG Lüdinghausen, Urteil vom 22.06.2001 - 11 C 18/01) WM 2001, 499

Das Verhältnis der Gesamtheizungskosten zu den Kosten der Verbrauchserfassung ist für die Richtigkeit der Abrechnung ohne Aussagekraft.

(LG Berlin, Urteil vom 17.03.2000 - 65 S 352/99) HKA 2000, 29

Hat der Vermieter die Ankündigung nach § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV unterlassen, können Mietkosten für Heizkostenverteiler in der Heizkostenabrechnung nicht geltend gemacht werden, wenn der Mieter der Anmietung dieser Erfassungsgeräte nicht ausdrücklich zugestimmt hat. Eine konkludente Zustimmung ist auch nicht darin zu sehen, dass der Mieter die Abrechnungen in den vergangenen Jahren, die ebenfalls diese Kosten enthielten, akzeptiert hat.

(AG Münster, Urteil vom 14.9.2001 - 3 C 3188/01) WM 2001, 499

Belaufen sich die Kosten des Wärmemessdienstes auf etwa die Hälfte der Energiekosten der Abrechnungsperiode, so ist die Heizkostenabrechnung fehlerhaft, solange der Vermieter nicht nachweist, dass am Markt keine weniger teure Wärmedienstleistung zu erlangen ist.

(AG Starnberg, Urteil vom 18.05.2000 - 2 C 557/98) ZMR 2000, 839

Der Vorschrift des § 7 Abs. 4 HeizkostenV kann nicht entnommen werden, dass bei einer Umstellung der Heizung auf "Nahwärme" von dem Mieter anteilige Investitionskosten zu tragen wären. Da solche Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind, bedürfte es (mangels einer vertraglichen Regelung) einer präziseren gesetzlichen Regelung.

(LG Chemnitz, Urteil vom 01.11.1999 - 12 S 2013/99) ZMR 2000, 94

Der Vermieter kann von der Eigenerzeugung von Wärme auf Fremdlieferung übergehen und die Wärmelieferungskosten auf die Mieter umlegen.

(AG Köln, Urteil vom 16.08.2000 - 214 C 207/00) WM 2001, 32

Die ihm vom Lieferanten berechneten Kosten der Wärmelieferung kann der Vermieter insoweit nicht in die Heizkostenabrechnung mit dem Mieter einstellen, als vom Vermieter zu tragende Instandhaltungskosten und Reparaturkosten von dem Lieferanten berechnet wurden.

(LG Gera, Urteil vom 10.10.2000 - 8 S 261/00) WM 2000, 681

Enthält der Preis für Fernwärme auch die Kosten der von dem Versorgungsunternehmen gestellten Hausanschlussstation, sind die Fernwärmekosten nur umlagefähig, soweit die auf die Investition der Hausanlage entfallenden Kosten zuvor herausgerechnet wurden.

LG Berlin vom 30.08.2004, AZ: 67 S 104/04 (WM 2004, S. 611)

1) Weder die II. Berechnungsverordnung noch die Heizkostenverordnung geben dem Vermieter das Recht, ohne Zustimmung des Mieters die Wärmeversorgung von der zunächst vorhandenen Zentralheizung auf Wärmelieferung mittels Contracting umzustellen.2) Eine solche Umstellung kann nur mit Zustimmung des Mieters erfolgen.3) Nimmt der Vermieter diese Umstellung gegen den Willen des Mieters vor, kann er zwar Heizungsbetriebskosten vom Mieter verlangen, nicht aber die Kosten für Instandhaltung, Abschreibung und Gewinn des Contractors (Wärmelieferanten).4) Legt der Vermieter im Prozess den mit dem Wärmelieferanten geschlossenen Vertrag nicht vor, so verbleibt mangels näherer Angaben als alternative Abrechnung nur, auf den Mieter die Brennstoffkosten in der Weise umzulegen, dass der Wärmeverbrauch – etwa in Kilowattstunden – ermittelt und mit üblichen Wärmeversorgungstarifen multipliziert wird. Die Erstellung einer solchen Abrechnung ist jedoch Sache des Vermieters und nicht des Gerichts.

BGH vom 01.06.2005, AZ: VIII ZR 84/04 (WM 2005, S. 456)

1. Die Vereinbarung einer Mieterhöhung nach Modernisierung der Wohnungsbeheizung durch Einbau einer Heizungs- und Warmwasseraufbereitung statt der vorhandenen Ofenheizung hat auch dann Bestand, wenn der Vermieter die Zentralheizung später an einen Contractor verpachtet.

2. Bei Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis ohne Zustimung des Mieters darf der Vermieter nur Kosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV umlegen.