6 - Kostenverteilung in Sonderfällen

AG Augsburg, Urteil vom 27.10.2015, Aktenzeichen 73 C 936/13 in WM 2015, Seite 736

Wird infolge erhöhter Rohrwärmeabgabe nur ein geringer Anteil der insgesamt abgegebenen Wärme durch Heizkostenverteiler erfasst, besteht eine Pflicht des Vermieters zur Anwendung des Korrekturverfahrens nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO i.V.m. der Richtlinie VDI 2077. Eine Leitung kann auch im Sinne von § 7 Abs. 1 Satz 2, 3 HKVO ungedämmt sein, wenn sie nicht offen im Raum, sondern im Mauerwerk verläuft. Insoweit kommt es nur darauf an, dass die erfasste Verbrauchswärme unter dem nach der VDI 2077 maßgeblichen Wert liegt, weil ein großer Teil der Wärme bereits durch die Leitungen abgegeben wird. 

BGH Urteil vom 10.12.2014, Aktenzeichen VIII ZR 9/14 in WM 2014, Seite 94

Auch bei hohen Wohnungsleerständen (hier: im Hinblick auf einen im Rahmen der Stadtplanung vorgesehenen Abriss eines 28-Familienhauses) hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4 § 8 Abs. 1 HKVO vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben.

Im Einzelfall kann der Vermieter nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahingehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen. Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche Nachteile erleidet, weil er – ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten – bereits über den von ihn zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat.

Urteil AG Bayreuth, Urteil vom 19.08.2014, Aktenzeichen 102 C 1359/13 in WM 2014, Seite 727

In Gebäuden mit einer erhöhten Rohrwärmeabgabe ist § 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO trotz seiner Ausgestaltung als Ermessensvorschrift zwingend anzuwenden, wenn der Anteil des erfassten Wärmeverbrauchs deutlich unter dem kritischen Grenzwert von 34 % liegt (hier: 25,9 %). Bei Anwendung der VDI Richtlinie 2077 zur Ermittlung der erfassten Rohrwärme kann es keinen Unterschied machen, ob die Rohre nach dem Wortlaut des § 9 Abs. 1 Satz 3 HKVO ohne jegliche Umhüllung verlaufen oder ob sie ungedämmt im Estrich oder in den Wänden und damit nur von Mauerwerk umhüllt verlegt wurden. Auch diese Rohre sind ungedämmt.

AG Emmendingen, Urteil vom 10.04.2012, Aktenzeichen 3 C 115/10 in WM 2014, Seite 727

Die Vorschrift zur Korrektur der Heizkostenabrechnung bei einer überhöhten Rohrwärmeabgabe (§ 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO) ist nicht nur bei freiliegenden Leitungen zur Wärmeverteilung heranzuziehen, sondern in analoger Anwendung auch bei ungedämmt Unterputz oder im Estrich verlaufenden Leitungen.

AG Dresden, Urteil vom 28.03.2014, Aktenzeichen 140 C 1183/13 in WM 2014, Seite 338

Zur Nachvollziehbarkeit der Berechnung von Rohrwärmeeinheiten müssen für eine formell ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung zumindest die Basisempfindlichkeit der elektronischen Heizkostenverteiler und der berechnete Verbrauchswärmeanteil sowie die abgelesenen Verbrauchseinheiten der Liegenschaft angegeben werden.

LG Leipzig, Beschluss vom 07.10.2013, Aktenzeichen 02 S 66/13 in WM 2014, Seite 30

Dass dem Vermieter nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO grundsätzlich zustehende Ermessen, den Wärmeverbrauch bei einer erhöhten Rohrwärmeabgabe nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen, ist nicht eröffnet, wenn der Anteil des erfassten Wärmeverbrauchs deutlich unter dem kritischen Grenzwert von 34 % liegt (hier 26,1 % und 20,3 %).

LG Dresden, Urteil vom 15.08.2013, Aktenzeichen 4 S 610/12 in WM 2013, Seite 671

Für die Erfüllung des Tatbestandsmerkmals der Nichterfassung eines wesentlichen Anteils des Wärmeverbrauchs in § 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO ist es nicht erforderlich, dass die drei in der Richtlinie VDI 2077 bei Blatt Rohrwärme genannten Voraussetzungen kumulativ gegeben sind. Ausreichend ist es, wenn eine sehr niedrige Erfassungsrate vorliegt (hier unter 30 %) und eine hohe Wärmemenge unerfasst über nicht oder schlecht gedämmte Heizrohrleitungen abgegeben wird.
(§§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 3 BGB) 

BGH-Urteil vom 12.05.2010, Aktenzeichen VIII ZR 170/09, WuM 2010, Seite 427

Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach 4 Abs. 2, 2. Halbsatz HeizKV zu dulden.

(BGH, Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06) WM 2007, S. 700 ff.

Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9 a HKVO objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlung des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.

(AG Gelsenkirchen, Urteil vom 15.07.2008, Az. 3b C 84/08) WuM 2008, 726

Bei gemeinsamer Fernwärme Beheizung einer Doppelhausanlage über die Übergabestation in einem der Häuser sind die zu verteilenden Kosten nicht vorab nach der Anzahl der Häuser zu teilen, sondern die auf das jeweilige Haus entfallenden Kosten sind jeweils zuzuordnen und sodann im einzelnen Haus umzulegen.

(LG Cottbus Hinweisbeschluss vom 08.06.2005, Az. 5 S 4/05) WM 2007, S. 323 ff.

Dauerhafte Leerstände erfordern ggf. in Abweichung von dem mietvertraglich gewählten Abrechnungsmaßstab gesonderte Abrechnungen der verbrauchsunabhängigen Heizungskosten und der verbrauchsabhängigen Verbrauchskosten. Das Risiko des Leerstandes hat allein der Vermieter zu tragen.

(LG Berlin, Urteil vom 19.05.1988) HKA 93, 44

Können bei einem Mieter wegen urlaubsbedingter Abwesenheit die Heizkostenverteiler nicht abgelesen werden, so ist bei zwei vergeblichen Ableseversuchen eine Schätzung des konkreten Verbrauchs zulässig.

(AG Hamburg, Urteil vom 26.02.1988 - 44 C 1275/87) WM 91, 50

Weicht die in die Heizkostenabrechnung eingegangene Schätzung des Betriebsstromes erheblich von den Werten ab, die in der Literatur als üblich angesehen werden, bedarf es einer Offenlegung der Grundlagen der Schätzung des Vermieters.

(LG Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64, S. 97/96) HKA 97, 15

1. Kann das Verbrauchserfassungsgerät am Heizkörper wegen der Möbelierung nicht abgelesen werden, so kann der Wert einer früheren Ablesung der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegt werden.2. Hat der Mieter das Ableseprotokoll unterschrieben, so kann er sich im nachhinein nicht mehr auf Ablesefehler berufen.3. Die Kostenverteilung nach dem Verbrauch vergleichbarer Zeiträume ist nur für e i n e n Abrechnungszeitraum zulässig.

LG Köln, Urteil vom 18.04.1985 - 1 S 466/84) DWW 85, 233

Der Vermieter hat einen vertraglichen Anspruch gegen den Mieter auf Gewährung des Zutritts zur Mietwohnung, um die Geräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs ablesen zu lassen.Zur Durchsetzung dieses Anspruchs muss sich der Vermieter notfalls gerichtlicher Hilfe (einstweilige Verfügung) bedienen.Werden in einem Wohnkomplex (hier: 97 Wohnungen) über das allenfalls tolerable Maß von 5 - 10 v.H. hinausgehend 25 v.H. der Verbrauchswerte schätzweise erfasst, so ist mangels ordnungsmäßiger Rechnungslegung kein fälliger Anspruch auf Zahlung der Heizkosten gegeben.

(AG Köln, Urteil vom 10.10.1996, Az. 222 C 233/96) HKA 97,20

Wenn das nach § 9 a HeizkostenV vorgegebene Maß einer Verbrauchsschätzung überschritten ist (= 25 % der gesamten Wohn- oder Nutzfläche), muss nach einem festen Maßstab (= pauschal) berechnet werden; in diesem Fall darf der Nutzer den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % kürzen.

(AG Lübben, Urteil vom 26.08.1998 - 20 C 121/98) HKA 2000, 35

Liegt ein Ausnahmetatbestand des § 11 HeizkostenV vor und wird demzufolge eine von den §§ 3 bis 7 HeizkostenV abweichende Abrechnung vorgenommen, so steht dem Mieter an dieser Abrechnung kein Minderungsrecht nach § 12 HeizkostenV zu. Bei dieser Abrechnung handelt es sich gerade um keinen Verstoß gegen die HeizkostenV.

AG Aschersleben, Zweigstelle Staßfurt vom 12.05.2005, AZ: 15 C 219/01 (IV) (ZMR 2005, S. 714)

1. Das Anbringen einer Heizkörperverkleidung führt bei Verwendung von EHKV-Heizkostenverteilern zu einer falschen Heizkostenverteilung.

2. Nur bei Mißachten einer Beseitigungsaufforderung ist das mieterseitige Anbringen von Heizkörperverkleidungen eine Pflichtverletzung.

BGH vom 16.11.2005, AZ: VIII ZR 373/04 (ZMR 2006, S. 122) (WM 2005, S. 776)

a) Ein "anderer zwingender Grund" i. S. des § 9 a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV liegt auch dann vor, wenn der anteilige Verbrauch eines Nutzers infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann.

b) Ist eine Vergleichsberechnung nach § 9 a Abs. 1 HeizkostenV nicht möglich, weil die hierfür erforderlichen Daten nicht zur Verfügung stehen, so kann der anteilige Verbrauch ausnahmsweise im Wege der Gradtagszahlmethode ermittelt werden.

c) Eine unter diesen Voraussetzungen erstellte Kostenberechnung kann vom Nutzer nicht gemäß § 12 HeizkostenV um 15 % gekürzt werden.

AG Hamburg vom 06.12.2005, AZ: 48 C 331/05 (ZMR 2006, S. 132)

Die Parteien eines Mietvertrages können vereinbaren, auf eine an sich gebotene Zwischenablesung für die korrekte Ermittlung der Verbrauchskosten für die Heizung zu verzichten. Nach einem solchen Verzicht sind die Kosten auf der Grundlage der Gradtagszahlentabelle aufzuteilen.

In entsprechender Anwendung von § 9 b HeizkostenV steht dem Mieter wegen der Kaltwasserkosten ein Kürzungsrecht i. H. v. 15 % zu, wenn vorhandene Kaltwasserzähler nicht für eine Zwischenablesung genutzt wurden.